분양가 높다 한 자 누구인가?(feat. 공사비 표준시장단가)
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1. 공사비 평당 천만원 시대? 분양가 어찌하리오
2. 전세사기피해자 3508명...악성임대인은 17명?
3. 미분양이 줄었다고? 돈맥경화 원인 '악성 미분양'은 늘어
공사비 평당 천만원 시대? 내년 분양가 어찌하리오
최근 서울 민간 아파트 평균 분양가가 평당(3.3㎡) 3400만원을 넘기면서 신고가를 경신했어요. 주택도시보증공사(HUG)의 11월 집계 기준인데요. 한 달 만에 약 200만원 가까이 올랐어요.
강남권을 제외하고도 서울 전역에서 분양가가 가파르게 오르면서 분양가가 상향 평준화하는 모습인데요. 이른바 '국평(전용면적 84㎡) 10억원'은 예삿일이죠.
문제는 내년이에요. 최근 건설업계는 고금리, 부동산 경기 악화와 함께 치솟는 공사비를 제일 큰 고민거리로 안고 있어요. 공사비가 오르면 손실을 메우기 위해 건설사들이 분양가를 올리는데요. 고분양가 논란으로 미분양으로 이어질 경우 손실이 더 커질 수 있고, 수분양자들 역시 분양가 부담에 내집 마련이 더 멀어질 수 있죠.
안 그래도 자잿값과 인건비가 올라 공사비가 크게 뛴 상황인데요. 내년에 더 오를 것으로 예상되면서 분양가에도 영향을 미칠 전망이에요.
지난 28일 국토교통부가 내년 1월1일부터 적용되는 건설공사 표준시장단가 및 표준품셈을 공고했는데요. 최근 물가상승률을 반영한 결과 올해보다 7.3% 오를 전망이에요.
표준시장단가는 공사비 산정의 기준이 되는 지표예요. 재료비·노무비·경비 등을 종합적으로 고려해 계산하는데요. 최근 8개월간 건설물가 변동분이 반영됐어요.
건설공사비는 2020년과 비교하면 30% 가까이 올랐는데요. 한국건설기술연구원에 따르면 지난 9월 기준 주거용 건물의 건설공사비지수는 152.84로 2020년 1월(118.58) 대비 28.9% 상승했어요.
실제 지난달 시멘트 가격 인상에 이어 내년에는 레미콘 가격도 오를 것으로 예상되는데요. 이외에도 앞으로 층간소음 단속 강화, 제로에너지 아파트 건설 의무화 등 공사비 증가 요인들이 줄 서있어요. 공사비 '평당 1000만원 시대'라는 말까지 들리는 상황. 내년 분양가가 또 얼마나 오를지 걱정이네요.
전세사기피해자 3508명...악성임대인은 17명?
10,256 vs 17
지난 20일 국토부가 전세사기피해자로 인정한 건이 총 1만256건으로 어느새 1만건을 넘어섰는데요. 국토부는 일주일 후인 27일에는 임차인 보호를 위해 상습적으로 세입자 전세보증금을 떼먹은 '악성 임대인'을 공개했어요.
악성 임대인의 이름, 나이, 주소, 채무액 등 명단 공개를 허용하는 '주택도시기금법' 개정으로 처음 공개된 건데요. 공개된 명단은 단 17명밖에 되지 않았어요. 법 개정 이후에 보증금을 돌려주지 않은 경우만 대상으로 했기 때문인데요. 벌써부터 실효성 논란이 불거지고 있어요.
국토부가 국토부 홈페이지, 주택도시보증공사(HUG) 홈페이지와 안심전세앱 등을 통해 공개한 악성 임대인은 최근 3년간 2회(법 시행 이후 1건 이상) 이상 전세보증금을 반환하지 않고 채무액이 총 2억원 이상인 임대인이에요.
그러나 소급적용이 제한되면서 개정법 시행일인 9월29일부터 10월19일까지 전세금을 돌려주지 않은 임대인만이 대상이 됐어요.
악성 임대인을 미리 파악해 대처하기 위한 차원인데 법 개정 이전의 이력은 알 수 없어 실효성이 크지 않을 것이란 지적이 나오는 거예요.
가뜩이나 서울과 수도권 중심으로 입주물량이 줄면서 내년 전세시장에 한파가 몰아칠 것으로 예상되는데요. 전세사기 등으로 임대인과 임차인 간 불신과 긴장이 높아지면서 전·월세 시장 안정화가 쉽지 않은 상황이에요.
국토부가 내년 3월에는 90명, 2024년 말에는 450명 수준의 악성임대인을 추가로 공개할 것으로 밝힌 만큼 앞으로 더 지켜볼 필요가 있어요.
미분양이 줄었다고? 돈맥경화 원인 '악성 미분양'은 늘어
전국의 미분양 가구수가 9개월 연속 줄고 있어요. 국토교통부에 따르면 11월 미분양 주택은 5만7925가구로 전월(5만8299가구) 보다 374가구(0.6%) 줄었는데요. 특히 수도권 미분양이 6998가구로 전월 대비 4.5% 줄며 감소폭이 컸어요.
미분양이 줄면 좋은 거 아니냐고요? 물론 시장 흐름에선 그렇죠. 그런데 부동산 경기 악화로 건설사들이 예정했던 분양 일정을 미루면서 분양 물량 자체가 줄어든 게 원인이거든요. 이 점이 미분양 감소에 영향을 미쳤기 때문에 실제로 좋은 소식으로 보긴 어려워요.
더욱이 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양이 증가하며 건설사 위기설에 불을 붙이고 있어요.
지난달 말 기준으로 공사가 끝난 뒤에도 분양하지 못한 악성미분양은 1만465가구로 집계됐어요. 한달 새 241가구, 2.4%가 증가한 건데요. 악성 미분양은 대부분 지방에 몰려있지만 서울도 안전지대는 아니에요.
지난달 말 서울의 악성 미분양은 401가구예요. 지난달(408가구)보다는 소폭 줄었지만 여전히 400가구가 넘는 상황이에요.
지방은 증가세가 가파른 상황이에요. 특히 대전은 한달 새 16.0%, 대구도 12.5% 증가해 각각 436가구, 1016가구를 기록했어요. 악성 미분양 규모가 가장 많은 곳은 전남으로 1339가구를 기록했고요. 이어 경기(1069가구), 제주(1028가구), 부산(863가구), 경북(843가구), 충남(837가구), 경남(779가구) 등으로 나타났어요.
악성 미분양은 입주가 시작됐는데도 주인을 찾지 못한 만큼 발생하는 비용을 시행사나 시공사가 떠안아야 하는데요. 통상 분양금을 받아 그동안 건설비에 쓰인 프로젝트파이낸싱(PF) 대금이나 하청업체에 줄 돈을 정산하는 만큼 지방건설사들의 자금경색이 우려되는 부분이에요.
최근 시공순위 16위인 중견사 태영건설이 워크아웃을 신청한 것을 비롯해 지방 건설사들의 부도 위기설이 계속 나오는 이유이기도 해요.
김미리내 (pannil@bizwatch.co.kr)
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