주택임차인이 계약갱신요구권 포기를 번복할 때 대처법[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]

주택임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다고 했다가 임대차계약기간 만료 전에 계약갱신요구권을 행사하겠다고 하며 말을 바꾸는 경우가 종종 있다. 이런 상황은 임대인 입장에서는 난감할 수밖에 없다.

그렇다면 과연 위와 같은 번복이 유효할까. 결론부터 얘기하면 그 시기와 상황에 따라 결론은 달라진다.

먼저 주택임차인이 임대차계약 당시에 구두 또는 임대차계약서에 명시하는 방법으로 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다고 약정한 경우를 살펴보자. 이는 임대차보호법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리하므로 이러한 의사표시 자체가 무효가 된다. 이 경우라면 주택임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구를 할 수 있다.

다음으로 주택임차인이 입주 후 임대차기간이 끝나기 6개월 전까지의 기간 동안에 미리 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다고 하는 경우가 있을 수 있다. 이 경우에도 위와 같은 이유로 계약갱신요구권의 포기 자체가 인정되지 않는다.

다시 말하면 주택임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간 전에 미리 포기하는 의사표시는 무효가 된다.

반대로 해석을 하면 주택임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 사이에 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다고 명시적이고 종국적으로 의사표시한 경우라면 일단 계약갱신요구권의 포기 자체는 유효가 된다.

법원은 주택임차인이 이사를 하는 것에 동의하는 정도로는 위에서 말한 명시적이고 종국적인 의사표시를 한 것으로 인정하지 않는 입장이다.

그렇다면 계약갱신요구권을 유효하게 포기한 주택임차인은 포기하지 않았더라면 아직 행사할 수 있었던 기간에 위와 같은 포기의 의사표시를 번복하고 계약갱신요구권을 행사할 수 있을까. 이 역시 상황에 따라서 결론이 달라진다.

계약갱신요구권을 포기하지 않았더라면 아직 행사할 수 있었던 기간 내라면 원칙적으로 주택임차인은 포기 의사표시를 번복할 수 있고 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거부할 수 없을 것으로 해석된다.

하지만 국토교통부의 주택임대차법 계약갱신요구 거부 관련 가이드라인에 따르면 주택임차인이 유효하게 계약갱신요구권 포기를 약속했고 이를 신뢰한 임대인이 제3자와 매매계약 또는 임대차계약을 체결해버린 경우와 같이 제3자와 계약을 체결한 상황에서는 주택임차인이 계약갱신요구권 포기의 의사표시를 번복할 수 없다고 한다. 주택임차인의 포기 의사표시를 신뢰한 임대인을 보호하기 위한 해석으로 보인다.

이철웅 법무법인 밝음 변호사