美 상업용부동산 위기 안 끝났다···20% 디폴트 우려[뒷북글로벌]

오피스 대출 44%, 팔아도 대출 못갚아
의회 "상업용 대출 3871조원 달해" 경고

미국 샌프란시스코의 모습. AFP연합뉴스

[서울경제]

국내 태영건설이 워크아웃에 돌입한 가운데 미국 상업용 부동산 문제도 심각한 것으로 나타났다. 특히 대출 만기가 속속 도래하는 내년이 문제라는 진단이 잇따르고 있다.

30일(현지 시간) 주요 외신에 따르면 서던캘리포니아대(USC)와 컬럼비아대 등의 연구진은 “오피스 대출의 약 44%가 ‘네거티브 에퀴티’ 상태에 빠져 있다”고 분석했다. 네거티브 에퀴티란 부동산 시장가치가 상환해야 하는 모기지 금액보다 낮아진 것으로, 부동산을 팔아도 관련 대출을 다 갚지 못하는 상황을 말한다. 연구진은 2008년 금융위기 때와 비슷한 약 10~20%의 CRE 대출이 디폴트(채무 불이행)에 빠질 수 있다며 미 은행들이 잠재적으로 1600억 달러(약 206조 5000억 원)의 손실을 입을 수 있다고 추산했다. 미 의회 조사국도 ‘CRE 시장과 잠재적 거시경제 압박’ 보고서에서 미 은행권의 CRE 대출액이 3조 달러(약 3871조 5000억 원)에 달한다며 부실 가능성을 경고했다.

이는 CRE 대출의 만기가 돌아오는 가운데 시중금리가 과거보다 크게 높아져 건물주들이 대출금 상환 및 신규 대출에 애를 먹고 있기 때문이다. 투자 자문사 에버코어ISI의 스티브 사크와 애널리스트는 “3~4%의 금리로 대출을 받은 건물주가 만기 때 이와 비슷한 금리로 새로운 대출을 일으킬 수 있는 방법이 없는 상황”이라고 전했다. 재택과 출근을 병행하는 혼종 업무 형태가 자리를 잡으면서 사무실 수요도 예전과 같지 않은 상태다. 미국에서 재택근무를 하되 1주일에 며칠은 출근하도록 하는 기업들이 올 1분기 51%에서 4분기 62%로 늘었다. 데이터 업체 코스타그룹에 따르면 사무실 공실률은 현재 13.6%로 사상 최고 수준이며 내년 말에는 15.7%, 2026년 말에는 17% 이상으로 치솟을 것으로 전망된다.

캐피털이코노믹스는 CRE 가격이 내년에는 20% 추가 하락할 수 있다고 보고 미 CRE 가치가 2020년 초 최고점에서 결국 43%나 급락할 수 있다고 진단했다. 최고점을 회복하는 데 20년은 걸릴 것이라는 분석이다.

이태규 기자 classic@sedaily.com