집값 5억인데 분담금 5억...재건축 무조건 하자? [부동산 산책]

[파이낸셜뉴스] ‘부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주>

서울의 재건축 아파트 공사현장. 사진=뉴스1

최근 시공사와 시행사간 공사비 문제로 공사가 중단될 뻔한 사례들이 나오고 있습니다. 공사비 분쟁은 재건축 등 정비사업도 예외는 아닙니다. 둔촌주공부터 상계주공 5단지까지 이미 여러 곳에서 갈등이 나오고 있습니다. 집값은 5억인데 분담금이 5억원 가량 나오면서 조합원들이 시공사와의 계약 해지를 결정하기도 했습니다.

재건축 분담금...어디까지 오를까

금융위기 이전에는 대주단이 보증을 섰는데 이후에는 건설사들이 책임준공 약정을 하고 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)를 하고 있습니다. 공사가 끝날 때까지 돈이 안들어와도 책임지고 준공한다는 일종의 보증입니다.

문제는 공사비가 치솟고 있다는 것입니다. 일단 고금리에 따른 금융비용이 불어나고 있습니다. 전쟁·기후변화로 인플레이션이 커지면서 건설자재비가 폭등하고, 인건비마저 오르고 있습니다.

정책 변화도 공사비 인상에 한 몫을 하고 있습니다. 최근 정부는 층간소음 규제를 강화한다고 발표했는데요. 이 역시 공사비 상승 요인으로 작용할 것이 뻔합니다.

고금리 상황이 내년 하반기부터 서서히 안정된다고 해도 2~3년 이상은 크게 떨어지지 않을 것이 확실합니다. 건설 자재비도 떨어질 가능성은 별로 없고 아직도 계속 오르고 있습니다.

특히 중국이 경제회복이 되면 부동산 살리기부터 시작하니까 자재비는 더 오를 것으로 예상되고 있습니다. 결국 재건축·재개발 조합원이 내는 분담금, 이주비 등은 계속 오를 것이 확실하고, 비례율은 점점 더 줄어들 것이 뻔합니다.

고양시 일산신도시 전경. 사진=뉴시스

30년 넘었으니 무조건 재건축하자?

사정이 이렇다 보니 그냥 3000만원만 지불하고 인테리어를 싹 바꿔서 새집 같은 집에서 살고자 하는 수요가 증가하고 있다고 합니다.

저출산 등으로 인구는 줄어들고 있는데 정부는 1기 신도시 등 노후계획도시의 용적률을 높여 재건축을 추진하고 있습니다. 그렇다면 이들 신도시 재건축 아파트는 과연 분양이 잘 될 수 있을까요. 3기 신도시가 서울서 더 가까운 곳에 위치해 있는 데 1기 신도시 분양이 성공할 수 있을지 의문입니다.

미국이나 유럽 도시·건축 전문가들을 초빙해서 현재 재건축을 추진하는 아파트를 보여드리면 '위험하니까 철거해야 한다'고 할까요. 30년만 넘으면 무조건 재건축을 해야 하는 것은 아닙니다. 주민들에게 분담금에 대해 좀 더 정확한 설명을 해주고 동의를 받아야 하지 않을까 싶습니다.

/최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수

※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.