얼어붙은 건설경기 SOC로 숨통 …"악성 미분양 해소가 관건"

새 경제수장 최상목 취임일성 "건설 활성화"
올 3분기 건설수주 44% 줄고
준공후 미분양 1만가구 쌓여
건설사 돈줄 막혀 경영난 가중
"원자재값 올라 수익성 타격
재건축·재개발 규제 풀고
PF사업장 과감한 지원 필요"

정부가 29일 건설투자 활성화 방안을 전격 제시한 것은 건설경기 침체가 날이 갈수록 심해지고 있다는 판단에 따른 결과다. 올해 들어 건설수주와 건축착공이 빠르게 악화한 만큼 관계당국이 특단의 조치를 내놓아야 한다는 절박함이 깔렸던 것으로 해석된다.

하지만 업계에선 사회간접자본(SOC) 투자 신속집행을 포함한 이번 방안을 환영하면서도 근본적인 대책이 될 수 없다고 지적한다.

건설사에 대한 각종 세제 지원과 재건축·재개발 규제 완화를 통해 민간 부문의 숨통을 터줄 때 비로소 건설경기가 풀릴 것이란 얘기다.

29일 기획재정부에 따르면 올해 3분기 기준 건설수주는 1년 전 같은 기간보다 44.7% 감소했다.

1분기(-11.1%), 2분기(-31.5%)에 이어 또다시 감소 폭을 키웠다. 건축착공도 1분기에 1년 전보다 28.7% 줄어든 데 이어 2분기(-46.5%), 3분기(-44.2%)에는 40%대 감소율을 기록했다.

건설경기 위축에 정부가 긴급 부양책을 내놨지만 시장 반응은 미온적이다. 건설경기 잣대인 민간주택 분양시장이 갈수록 악화하고 있고 이에 대한 근본적 개선책이 없는 한 부동산 금융(프로젝트파이낸싱·PF) 부실은 해결할 수 없다는 인식이 지배적이다.

태영건설 워크아웃 사태로 드러난 최근 건설경기 불황은 소위 '악성'으로 분류되는 준공 후 미분양 통계로 여실히 드러난다.

국토교통부가 이날 발표한 11월 주택 통계를 보면 지난달 국내 준공 후 미분양은 총 1만465가구로 10월(1만224가구)보다 2.4% 증가했다. 전국 미분양 주택은 5만8299가구에서 5만7925가구로 줄었지만 악성 매물은 되레 늘어난 셈이다.

준공 후 미분양은 사용 검사를 받은 후까지 분양되지 않은 주택이다. 입주가 시작됐는데도 주인을 찾지 못한 만큼 시공사나 시행사가 그 부담을 고스란히 떠안는다.

건설사는 분양받은 사람에게 받은 돈으로 PF 대금을 갚고 하도급 업체에 줄 돈을 정산하는 방식이어서 준공 후 미분양이 늘어나면 건설사 자금줄은 막히고 태영건설처럼 심각한 경영난을 겪게 된다.

올해 11월 악성 미분양이 수도권에서 7% 가까이 늘어난 점도 주목된다. 서울과 인천은 모두 감소했지만 경기 지역에서만 유독 16.7% 증가했다. 지방에선 1.3% 증가했는데 대구와 대전의 악성 미분양 규모가 크게 늘었다. 대구는 1016가구로 10월보다 12.5%, 대전도 한 달 새 436가구로 16%나 급증했다.

서울은 10월보다 줄긴 했지만 11월 준공 후 미분양이 401가구로 여전히 400건을 웃돌았다. 2020년 12월 48건, 2021년 12월 52건, 지난해 12월 340건과 비교하면 갈수록 위기가 고조되고 있다는 분석이 나온다.

일각에선 준공 후 미분양 물량을 공공 부문이 사들여 공공 주택으로 활용해야 한다는 주장도 나오지만 이는 '언 발에 오줌 누기'식이라는 지적이 많다. 민간시장 활성화를 유도해야 한다는 것이다.

김승배 한국부동산개발협회장은 "주로 지방에서 많이 일어나는 악성 미분양을 해결하려면 해당 주택 구매 때 양도세 면제와 주택 수 포함 배제 등으로 수도권 여유 자금이 지방으로 흘러 내려가게끔 해야 한다"고 설명했다.

건설산업 특성상 주택 공급을 늘리려 해도 해외 원자재 값 영향 등을 많이 받아 시공사가 수익성을 회복하는 데는 그만큼 시간도 오래 걸린다. 국내 한 중견 건설사 임원은 "SOC 투자를 늘리더라도 최근 들어 (주택 등) 공급 물량이 줄어든 지역이 많고 건설사도 선별 수주를 통해 잔뜩 움츠린 분위기"라며 "무엇보다 국제 원자재 값과 면밀하게 연계돼 있어 국내 건설경기 부양책만으로는 시공사들의 수익성 확보가 쉽지 않다"고 말했다.

정부가 목표로 세운 내년 경제성장률 2.2%를 달성하기 위해서는 수도권광역급행철도(GTX)의 부분 개통과 부산 가덕도 신공항 건설 같은 대형 건설 프로젝트의 성공적 완수도 필수적이다. 따라서 이를 담당할 건설사의 수익성을 담보하기 위한 수혈책이 절실하다는 지적도 나온다.

김상수 대한건설협회장은 "부동산 PF 관련 사업장의 금융·세제 지원을 강화하고 재건축·재개발 규제 완화, 신도시 개발 등 주택 시장 활성화로 건설 투자에 따른 물량 창출이 업계에 돌아가도록 하는 일이 가장 중요하다"고 강조했다.

[이희조 기자 / 서진우 기자]