공인중개사 상대 손해배상 소송 낸 '깡통전세' 피해자, 패소

“건물 조사할 법적 권한 중개사는 없어”
“확정일자 현황도 중개사는 볼 수 없어”
“도덕적 비난할 수 있지만, 불법 아니야”

임대차 보증금을 회수하지 못한 ‘깡통전세’ 피해자가 공인중개사를 상대로 낸 손해배상 소송에서 패소했다. 임차인은 중개사가 임차보증금 회수 가능성을 정확히 예측하지 못했기 때문에 배상 책임이 있다고 주장했지만, 법원은 이 주장을 받아들이지 않았다. 현행 제도에선 공인중개사가 확정일자 부여 현황 등 주택에 관한 정확한 정보를 파악할 공적인 조사 권한이 없기 때문이다.

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 빌라 밀집지역의 모습./뉴스1

대전지법 민사20단독 오현석 부장판사는 최근 임차인 A씨가 공인중개사와 공인중개사 협회를 상대로 낸 손해배상 소송에서 원고 패소로 판결했다. 재판부는 보증금 1억6000만원을 배상하라는 원고의 청구를 모두 기각하고, 원고가 소송비용을 부담하라고 밝혔다.

A씨는 지난해 8월 대전의 한 공인중개사무소에서 전세 계약을 맺었다. 다가구 건물의 전세 세입자가 되기로 한 그는 다음달 보증금을 모두 지급한 뒤 전세 계약에 대한 확정일자까지 받았지만, 이듬해 1월 건물이 경매에 넘어가면서 보증금을 잃을 위기에 처했다.

A씨가 들어간 건물은 매매가가 각 호실의 전세가 총합보다 비싼 이른바 ‘깡통전세’ 건물이었다. 또 건물에는 채권 최고액이 7억9000에 달하는 선순위 근저당권도 설정돼있었다. A씨는 선순위 임차인도 아니었다. 주인이 1명인 다가구 건물에서 보증금을 한푼이라도 건지려면 선순위 임차인이 돼야 하는데, A씨가 계약할 당시 이미 이 건물에는 다른 선순위 임차인이 설정된 상황이었다.

보증금을 돌려받지 못한 A씨는 공인중개사가 본분을 다하지 못해 이 같은 문제가 생겼다고 소를 제기했지만, 법원은 중개사에게 배상 책임이 없다고 판단했다. 재판부는 “계약 당시 임대인이 동석했는데 임대인의 설명이 석연치 않았다면 직접 따져 물을 수 있을 것으로 보인다”며 중개사의 과실로 보기 어렵다고 밝혔다.

또 중개사가 임대인 말만 믿기보다 다른 세입자 임대차계약서나 건물 시세 등을 분석해 임차인을 보호하고 보증금 회수 가능성을 고지했어야 한다는 원고 측 주장에 대해서도 “현행 제도상 중개사가 건물의 호실 개수, 임대차보증금 액수, 확정일자 부여 현황을 수시로 파악할 공권적 조사권한이 없다”고 설명했다. 이 때문에 “중개사가 정확한 예측을 위해 인터넷 검색 등을 할 필요는 있지만, 정확히 예측하지 못했다고 하여 불법이거나 배상 책임이 있는 것은 아니다”고 덧붙였다.

중개사가 선순위 임차인 정보를 확인할 수 있는 ‘확정일자 부여현황’을 발급받으라고 고지하지 않았다는 원고의 주장에 대해서도 “확정일자 부여현황 발급에 대해 공인중개사가 설명이나 조언을 하지 않았다는 것만으로 임차인의 임대차 보증금 손해에 대한 배상 책임이 발생한다고 봐선 안 된다”고 판시했다.

재판부는 “확정일자 부여현황은 이해관계 당사자만 볼 수 있는 정보이기 때문에 임대인이 협조 없이 중개사가 볼 수 없는 자료이고, 이에 대한 설명도 법적 의무가 아닌 권고되는 차원”이라며 “임대인이 자료를 숨기는 상황에서 확정일자를 받아보라고 조언하지 않았다면 도덕적으로 비난 받을 만 하지만, 불법행위가 성립한다고 보긴 어렵다”고 판결 이유를 밝혔다.

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