강남 주상복합 시행사 월이자 '40억'… 브리지론 10%대 급상승

[머니S리포트 - 수익형부동산의 '위기'(3)] 수익형부동산 투자한 개발업체 손실 눈덩이

[편집자주]은퇴 자산의 투자 단골일 뿐 아니라 금리·대출 규제시대에 효자상품이던 '수익형부동산'이 무너졌다. 2021년 하반기 시작된 고금리 여파로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 빠르게 커지자 정부가 특례 보금자리론 등 아파트 지원을 강화해 비아파트 자산과의 격차가 더욱 심화됐다.

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◆기사 게재 순서
(1) 월세 받아도 '마이너스 수익률'… 건물주도 줄줄이 경매
(2) [르포] 강남 최고 입지 '원베일리 상가' 고분양가에 공실 폭탄
(3) 강남 주상복합 시행사 월이자 '40억'… 브리지론 10%대 급상승

# 서울 강남의 원초 부촌 청담동에서 주상복합 개발사업이 줄줄이 좌초 위기에 놓였다. 시행사 '미래인'이 프리마호텔 부지를 최고 49층 주상복합으로 개발하는 '르피에드 청담' 사업은 4640억원의 브리지론 이자를 연체해 올 8월 만기 때 채무불이행(디폴트) 위험에 빠졌다가 가까스로 9개월 연장에 합의했다. 다음 만기는 내년 5월에 돌아온다. 대주단은 주채권자인 MG새마을금고를 포함 26개의 캐피털·증권으로 알려졌다.

2021년 하반기 시작된 금리 인상으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 현실화됨에 따라 사업성이 높은 것으로 평가됐던 강남 고급주택시장도 한파를 피하지 못했다. 르피에드 청담 사업의 부지는 3.3(평)당 2억~3억원대 가격일 때 매수한 것으로 알려졌다.

부동산 업계와 금융권에 따르면 한국은행의 금리 인상이 시작되기 전인 2020~2021년 브리지론 금리는 6~7%대로 알려졌다. 브리지론은 시행사가 본PF를 받기 전 자금조달을 위해 금리가 높은 제2금융권으로부터 빌리는 대출이다.

하지만 금리가 오르고 연체가 발생하면서 만기 연장 조건으로 이자율이 2~4%포인트(p)대 상승해 현재는 10%대 이자를 내야 하는 곳이 많아진 것으로 보인다. 금융권 관계자는 "통상 연체가 2~3개월 발생한 경우 만기 연장이 거절될 수 있다"면서 "르피에드 청담의 경우 분양가가 100억원에 육박해 사업성이 높았지만 차주의 신용 상태와 현금 능력도 볼 수밖에 없었다"고 말했다.

2000년대 후반 글로벌 금융위기 여파로 국내 저축은행 부실사태가 발생한 2011년에 저축은행의 PF 연체율은 13%대에 달했다. 금융감독원에 따르면 올 9월 말 기준 저축은행 PF 연체율은 5.56%로 2021년(1.22%) 대비 4%포인트 이상 올랐다.

강지호 디자인 기자

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아파트 규제 피해 뛰어든 고급주택시장 '독' 됐다

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1세대 디벨로퍼로 꼽히는 유수 개발업체들은 아파트 분양가 규제 등으로 수익성이 하락하자, 오피스텔과 지식산업센터 등 수익형부동산으로 눈을 돌렸다. 이 같은 사업 다각화가 PF 한파에 부메랑이 되어 돌아왔다. 경기 침체에도 불황이 없다는 '슈퍼 리치'를 겨냥한 하이엔드 주상복합의 인기도 뚝 떨어졌다.

부동산 업계 관계자는 "사업성이 높은 강남 등에서 높은 분양가를 받으려면 정부와 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제가 없는 후분양 아파트나 고급 오피스텔 등을 지어야 해 공급이 활발히 일어났다"면서 "자산가들의 구매력이 약화된 것은 아니겠지만 높은 분양가 대비 자산가치 상승 기대가 낮아져 이런 수요도 움츠러들고 있다"고 설명했다.

다른 부동산 업계 관계자는 "서울 핵심 지역은 물론 동탄·광명·안산 등 경기 신도시의 대단지 아파트 1층 상가마저 통째로 공실인 곳이 많아졌다"면서 "높은 분양가로 이자를 내야 하는 투자자들이 임대료를 올리면서 임대차시장의 거래가 없는 상황"이라고 말했다.

생활숙박시설이 무더기로 지어진 양양 등에서는 계약금을 포기하거나 분양가보다 1억원 이상 낮은 마피(마이너스 프리미엄) 물량이 쌓이고 있다.

국내 800여개 시행사와 대형 건설업체가 회원사로 가입된 한국부동산개발협회는 지난 7일 국토교통부에 비아파트 규제 완화 건의사항을 전달했다. 주요 내용은 ▲오피스텔 주택 수 산정 배제 ▲주택임대사업자 거주주택 종합부동산세·양도소득세 완화 ▲주거형 오피스텔 공급 시 부가가치세 면제 등이다.

김노향 기자 merry@mt.co.kr
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