"집값 가를 제1변수는 금리…실수요자, 가격메리트에 주목"

[2024년 집값전망②]

"타이밍만큼 중요한 건 가격 메리트…분상제 청약,기존 주택 급매 주목"
"갈아타기 준비 중인 1주택자, 선매도 후매수 전략 써야"

▶ 글 싣는 순서

①"상반기에 최대 5% 추가 하락…하반기, 서울부터 반등"
②"집값 가를 제1변수는 금리…실수요자, 가격메리트에 주목"

최근 하락세로 전환한 집값이 내년 상반기까지 약세를 이어갈 것이라는 전문가들의 전망이 나왔다.

다만 내년 하반기부터는 서울 등 수도권부터 집값이 반등할 가능성이 클 것으로 전망됐는데 내년 집값을 가를 핵심 변수는 '금리'로 꼽혔다.

이와 관련해 내집마련 실수요자들은 내년 상반기부터는 시장을 예의주시하라는 조언이 많았다.

"내년 집값 핵심 변수는 누가 뭐래도 금리"

28일 CBS노컷뉴스가 시장전문가 10명에게 내년 집값을 가를 핵심 변수를 물었더니 10명 모두가 1번 변수로 '금리'를 들었다.

지난해 금리 급등이 집값 하락세를 이끌었고, 금리 급등세가 진정된 후부터 집값 회복이 시작된 만큼 금리인하 기대감과 현실화가 다시 집값에 영향을 줄 수 있다는 것이다.

한국투자증권 자산승계연구소 김규정 소장은 "기준금리 인하 기대감이 어느 정도 실제화 될 것인가가 내년 집값을 가를 핵심 변수가 될 것"이라며 "기준금리 인상 종료 시그널은 긍정적이나 금리가 급락할 가능성은 제한적인 만큼 실수요자들은 중금리에 대응하는 전략을 수립할 필요가 있다"고 밝혔다.

실물 경기와 신생아특례대출같은 정책대출 등 주택 구매력에 영향을 미칠 변수와 실수요 지표로 꼽히는 전세가격 등도 내년 집값을 결정할 주요 변수로 꼽혔다.

내년 1월부터 신생아 출산가구에 주택구입 및 전세 자금 대출이 지원되는데 대출 신청일 기준 2년 내 출산한 무주택 가구가 대상이다. 주택 구입 자금 대출의 경우 연 소득 1억 3천만원 이하가 자격 기준이며 최대 5억원까지 가능하고, 전세 자금 대출은 연 소득 기준은 동일하고 최대 3억원까지 대출 지원을 받을 수 있다.

부동산R114 여경희 수석연구원은 "내년부터 신생아특례대출 등 저리 정책 금융이 시행되기 때문에 9억원 이하 급매물은 거래가 유지될 것으로 보인다"며 "내년 하반기 금리 인하 예상 시점과 맞물려 가격이 회복되는 지역들이 나타날 것"이라고 예상했다.

금리 외에 △실물경기 △신규공급물량 △전세가격 등도 내년 집값을 결정할 또 다른 변수로 꼽혔다.

"실수요자, 가격 메리트를 중심으로 시장 접근해야"

서울의 경우 내년 하반기부터 집값이 다시 오를 가능성이 있는 만큼 무주택자와 갈아타기를 노리는 1주택자 등 실수요자들은 내년 상반기부터는 가격 메리트를 중심으로 관심단지를 지켜보라는 조언이 많다.

직방 빅데이터랩 함영진 랩장은 "무주택자는 내년 하반기 금리인하 시점에 집값과 거래량이 회복세를 보이는 시점이 매수 타이밍이라고 본다"며 "분양을 노린다면 적정 시기보다는 서울 등 수도권 중심의 분양가 상한제 단지의 분양 시점을 노려 볼만하다"고 조언했다.

이외에 분양권과 입주권, 기존 주택, 경매 등 가격 메리트를 누릴 수 있는 다양한 방안을 검토하라는 조언이 다수다.

KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 "타이밍과 가격 메리트는 내집 마련의 필요충분조건으로 두 가지를 동시에 보고 판단해야 한다"며 "상반기에 급매물 노리는 것도 한 방법인데 서울 강남 등 인기 지역은 고점(2021년10월) 대비 20~25% 떨어진 매물, 나머지 지역은 30% 이상 싼 매물에 선별적으로 관심을 가지고 '할인 매장'인 경매 시장도 관심을 갖는 한편 꾸준한 청약도 조언한다"고 밝혔다.

다만 집값 회복이 본격화된다고 해도 지역별, 상품별 온도 차를 보이는 양극화 심화가 전망되는 만큼 전문가들은 선호 지역 위주의 접근이 필요하다고 입을 모았다.

투미부동산컨설팅 김제경 소장은 "당장 2024년 집값이 오르고 떨어지는 것이 중요한 게 아니라 중장기적으로 살아남을 부동산이 어디인지를 생각해야한다"며 "결국 핵심지의 신축 아파트가 그 희소성을 갖출 것이라고 생각하고 청약, 분양권 매수, 재개발 및 재건축 입주권에 대한 공부가 필요한 시점"이라고 조언했다.

대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 "무주택자나 1주택자가 최저점에 주택을 매수해 실거주와 차익실현을 동시에 보는 것은 현실적으로 쉽지 않다"며 "청약은 인근 시세보다 저렴하게 공급되는 경우가 많으므로 이를 1순위로 하고 갈아타기를 계획하고 있는 1주택자의 경우 기존 주택과 유사한 가격, 또는 지출 가능한 금액 대의 상급지로 이동은 시기와 무관하게 유효한 전략"이라고 말했다.

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CBS노컷뉴스 김수영 기자 sykim@cbs.co.kr

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