분당·일산·평촌…"재건축 선도단지 잡아라"

특별법 시행령 1월 입법 예고
정자동 한솔·이매동 풍림 경쟁
내년 중반께 지정 가능성
평균 용적률 낮은 단지는
기부채납 부담 확 줄이고
용적률 높으면 부담도 높여

정부가 경기 분당 일산 등 수도권 1기 신도시 재건축 단지 용적률을 고려해 기부채납 부담을 낮춰주는 방안을 추진한다. 성남 분당구 시범한양아파트 모습. 한경DB

정부가 경기 분당 일산 등 수도권 1기 신도시 재건축 단지에 적용하는 용적률이 일정 수준 이하일 때 기부채납(공공기여) 부담을 낮춰주는 방안을 추진한다. 리모델링을 진행하는 단지가 주택 등을 기부채납하면 가구수 증대 등의 혜택도 줄 방침이다. 노후계획도시의 재건축 규제를 대폭 완화하는 내용의 특별법이 내년 4월 시행된다. 정부가 관련 시행령을 내년 초 마련할 예정인 가운데 내년 중반께 선정될 선도사업지 선점 경쟁이 치열해질 전망이다.

 기부채납 누진제 적용

국토교통부는 재건축 단지의 안전진단 면제 요건을 구체화하고 기부채납을 합리화하는 내용의 ‘노후계획도시 특별법’ 시행령을 마련해 내년 1월 초 입법 예고할 계획이라고 28일 밝혔다. 시행령은 지방자치단체에 정비사업 권한을 최대한 부여하고, 일정 수준 이하의 용적률을 받은 단지에 공공기여 부담은 줄여주는 방안을 담는다.

경기 성남시 분당·고양시 일산·안양시 평촌·군포시 산본·부천시 중동 등 1기 신도시 재건축을 위한 정비기본방침과 정비기본계획은 내년 하반기께 공동 수립하기로 했다. 통상 정부가 정비기본방침을 마련한 뒤 지자체가 정비기본계획을 수립하는 데 2년가량 걸리는 것을 고려하면 관련 절차가 2년 이상 단축되는 효과를 볼 수 있다. 지자체가 마련하는 정비기본계획에는 도시의 도로, 상하수도 등 기반시설 용량을 고려한 도시 전체 수용 가능 인구 규모와 도시 평균 용적률 등이 담긴다.

정부는 지자체의 정비 기본계획에 담기는 평균 용적률을 기준으로 이보다 더 낮은 용적률을 적용하는 단지에는 공공기여 부담을 줄여주는 내용을 시행령에 담을 계획이다. 반대로 도시 평균 용적률보다 높은 단지는 공공기여 부담을 늘린다. 기부채납에 일종의 ‘구간별 누진제’를 적용하는 셈이다. 현행 법령에는 재건축 과정에서 용적률이 상향되면 늘어난 부분의 최대 70%까지 현금이나 임대주택 등을 기부채납하게 돼 있다. 하지만 이번에 이를 상황에 따라 유연하게 적용하겠다는 구상이다.

시행령에는 리모델링 사업의 공공기여 제도를 신설하는 내용도 담긴다. 노후계획도시 리모델링 사업 단지가 기부채납하면 세제 혜택을 주고, 가구수는 기존 대비 21%까지 높일 수 있도록 할 전망이다.

 평균 용적률 300% 이내 가닥

1기 신도시에서 정비사업이 우선 진행되는 선도지구는 내년 하반기께 지정된다. 도시별로 한 곳 이상을 선정해 지역 모범사례로 활용할 계획이다. 단지 노후도와 주민 참여율 등 정부의 평가 가이드라인을 기반으로 지자체가 지역 실정에 맞게 지정한다.

정부는 1기 신도시 5곳의 상향된 평균 용적률은 300% 이내가 될 것으로 보고 있다. 법적 상한인 500%까지 올리지 않더라도 사업성 확보에는 문제가 없다는 이유에서다. 분당과 일산의 평균 용적률은 각각 184%, 169%다. 상대적으로 사업성이 떨어지는 평촌(204%) 산본(205%) 중동(226%)도 지금으로선 재건축을 무리 없이 추진할 수 있다는 게 국토부의 설명이다.

전체 28만 가구에 달하는 수도권 1기 신도시에서 재건축이 동시다발적으로 이뤄졌을 때 발생하는 이주 수요를 소화하기 위한 대책도 마련한다. 지역 유휴부지 등을 활용해 추가 주택을 확보하고, 지역 내 순차적으로 정비사업을 진행할 방침이다. 1기 신도시 인근에 조성되는 3기 신도시 등 공공택지 개발 물량도 활용하기로 했다. 정부는 재건축 추진 초기 3년간 이주 물량을 충분히 소화하면 이후 순차적으로 정비사업이 진행되며 이주가 원활히 이뤄질 것으로 보고 있다.

LH(한국토지주택공사)와 한국국토정보공사(LX), 주택도시보증공사(HUG), 한국부동산원, 국토연구원을 내년에 ‘노후계획도시 정비 지원기구’로 지정한다. 단계별 이주계획 수립 지원과 사업성 검토, 1기 신도시별 선도지구 지정 컨설팅 등을 지원한다.

대상 지역은 선도지구로 선정되기 위한 작업이 한창이다. 대표적으로 분당구 정자동 한솔 1·2·3단지(청구·LG·한일) 통합 재건축 추진준비위원회가 있고 이매동 풍림·선경·효성, 시범단지(삼성한신·우성·한양·현대)도 선도지구 지정을 겨냥하고 있다. 일산에선 후곡마을 3단지 강촌마을 1·2단지 등이 경합 중이다.

김소현 기자 alpha@hankyung.com

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