PF 덫 걸린 책임준공제도 "100위이하 건설사 취약"

무리한 경쟁에 채무인수 계약
자재난·파업탓 시공사 발목

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려가 점차 확대되는 가운데 사업성 악화 시 시행사 채무를 떠안게 될 수도 있는 '책임준공확약' 사업을 진행 중인 건설사들이 취약해 우려된다.

28일 관련 업계에 따르면 건설업계는 정부에 PF사업의 불공정 관행을 해소해줄 것을 요청하고 있다. 특히 PF사업에서 책임준공확약에 따른 시공사의 채무 인수 등으로 사업 리스크가 대부분 시공사에 전가되고 있다고 호소한다. 책임준공(책준)확약이란 천재지변, 전쟁 등 어쩔 수 없는 경우를 제외하고는 기한 내에 공사를 완료하는 것을 약정하는 것이다. 만약 책준 기한 내 완공하지 못하는 경우 시행사의 채무를 인수한다는 조건도 상당수 사업장에서 따라붙고 있다.

실제 대한건설협회와 한국건설산업연구원이 지난 9월 국내 주요 건설사(시공능력평가액 순위 40∼600위)를 대상으로 '부동산 신탁사 참여 PF 사업장 현황'을 분석해본 결과 시공사의 채무인수 약정을 체결한 사업은 총 70개 사업장 중 62곳에 달했다. 이미 8월 말 기준 이 중 11곳에서 채무인수가 실제로 발생했으며, 내년 2월까지 24곳에서 시공사가 시행사(신탁사)의 채무를 떠안을 위기에 놓인 것으로 나타났다.

특히 이 중에는 지식산업센터나 물류센터 등 비주택 사업장이 많은 것으로 알려졌다. 건설업계 관계자는 "이런 비주택의 경우 통상 공사 기간이 약 2년으로, 굉장히 급박하게 돌아간다"며 "책준 공사는 보통 시공능력평가 100~1000위 시공사들이 하는데, 500위 밑으로는 아무런 방도 없이 두 손을 들어버려야 한다"고 말했다. 한 건설사 대표는 "관급공사보다 수익성이 좋은 오피스텔 등 민간사업에 뒤늦게 뛰어든 중소 건설사들 타격이 크다"고 했다.

책임준공확약은 금융위기 이후 등장한 사업방식이다. 경쟁이 치열한 수주산업인 건설업에서 규모가 작은 시공사들이 어쩔 수 없이 뛰어들었으나 여태까지 큰 문제는 없었다. 그러나 근래 공사비가 급등하고, 고금리에 따른 시장 침체가 이어지면서 파열음이 나기 시작한 것이다. 또 다른 건설업계 관계자는 "시장이 안 좋아지면서 사고가 나기 시작한 것"이라며 "공사 기간을 넘긴 상황에서 미분양 등이 발생하니, 이 모든 리스크가 고스란히 시공사에 쏠리고 있다"고 호소했다.

이에 시공업계는 천재지변과 전쟁에 국한된 책임준공 예외 사유를 확대해달라고 요구하고 있다. 외부 환경에 따른 공사비 급등, 화물연대 파업으로 인한 공기 지연 등도 '천재지변'으로 봐달라는 것이다. 실제로 지난해 시멘트 공급이 2개월가량 중단되는 등 원자재 수급 문제도 발생했기 때문이다. 그러나 정부는 민간에서 발생한 사인 간의 계약에 개입할 수 없다는 입장을 고수해오고 있다.

[연규욱 기자]