내년 26만가구 분양…분상제 적용 '알짜' 잡아볼까

2024년 청약 전략
시장 불확실성 지속에
총선의 해 정책도 변수
주변 시세보다 저렴한
분양가상한제 단지 유망
내달 검단서만 2곳 청약

올해 분양시장은 '1·3 부동산 대책'의 영향으로 경직된 흐름을 벗어나 안정을 되찾았다. 하지만 고금리와 대출규제로 자금 부담이 가중되고 있으며 부동산 금융(프로젝트파이낸싱·PF) 부실 위험, 정책 이행 지연 등 시장의 불확실성은 줄어들지 않고 있다.

미국 연방준비제도이사회가 내년 금리 인하 가능성을 내비쳤지만 실제 시행 시기는 늦어질 수 있어 대출금리 하향 조정을 크게 기대할 수 없는 상황이다. 내년 총선과 정책 이행력 등이 변수로 작용해 불확실성이 여전하고 내년 내내 입지 여건과 분양가에 따라 청약 온도 차도 이어질 전망이다.

부동산R114가 내년 민영 아파트(민간 분양+민간 임대) 분양계획을 조사한 결과 전국 268개 사업장에서 총 26만5439가구가 분양할 예정인 것으로 집계됐다. 올해 계획 물량(25만8003가구) 대비 3% 늘었지만 최근 5개년(2019~2023년) 평균 분양계획(35만5524가구)보다 25% 적은 수준이다. 특히 분양 시기가 명확하지 않은 8만6684가구가 포함돼 있어 실적으로 연결되는 물량은 더 줄어들 것으로 관측된다. 올해 수도권에서는 계획 물량(11만6682가구) 대비 89% 수준인 10만4266가구가 공급됐지만 지방은 계획 물량 14만1321가구 대비 57%(8만995가구)만 실적으로 연결되면서 온도 차를 나타냈다. 세종은 민영 아파트 분양이 전혀 없었고 공급 과잉과 미분양 이슈가 불거진 대구는 941가구에 그쳤다.

올해 분양계획 물량(25만8003가구)의 약 39%에 해당하는 10만1490가구가 내년으로 일정이 이월됐다. 권역별로 보면 수도권 4만4893가구(44%), 지방 5만6597가구(56%)다. 다만 이월 물량에는 재개발·재건축이 많기 때문에 공사비 증액으로 더 지연될 수 있으며 지방에서는 장기간 미분양이 누적돼 향후 분양 실적에 영향을 미칠 것으로 전망된다.

올해에서 내년으로 이월된 분양계획의 절반 정도는 대규모 정비사업(평균 1000가구)으로 구성돼 있다. 특히 서울은 잠실진주(2678가구), 대조1구역(2451가구), 삼선5구역(1223가구), 방배6구역(1097가구) 등에서 분양계획이 있어 주요 관심 지역으로 부상할 것으로 보인다. 경기도 역시 산성구역재개발(3487가구), 수택E구역재개발(3050가구) 등 대규모 정비사업이 예정돼 있다.

2024년 권역별 분양계획 물량은 수도권 14만1100가구(53%), 지방 12만4339가구(47%)로 조사됐다. 수도권에서는 경기가 7만4623가구로 가장 많고 서울 4만4252가구, 인천 2만2225가구 순으로 나타났다. 민영 아파트 월별 분양 물량을 살펴보면 1월(2만3810가구)과 10월(2만1188가구)에 집중되는 것으로 나타났다. 1월은 2023년에서 이월된 물량이 상당한 것으로 보이며 총선과 하계 올림픽 등 굵직한 이벤트가 몰려 있는 2·3분기에는 저조한 편이다. 10월에는 2만1188가구가 예정됐는데 시장 상황을 지켜보다가 성수기에 승부를 걸어보려는 움직임으로 판단된다.

1월 수도권 물량 중에는 분양가 상한제가 적용되는 검단신도시 단지들이 눈에 띈다. 분양가 상한제 적용 주택은 시세 대비 저렴한 분양가 덕분에 특히 요즘 같은 고분양가 시대에 더욱 실수요자들의 관심을 끌고 있다. 최근 매일경제신문이 부동산 전문가 50명을 대상으로 진행한 설문조사에서 '현시점 가장 합리적인 무주택자 내 집 마련 방법'에 대해 물어본 결과 가장 많은 18명(36%)이 분양가 상한제 적용 주택을 꼽았다.

양지영 양지영R&C연구소장은 "분양가 상한제 적용 아파트는 기반시설이 체계적으로 갖춰지는 공공택지여서 입주 이후 생활 등에서 편리하다는 장점이 있다"며 "특히 주변 시세보다 저렴하게 분양가가 책정돼 주변 시세가 떨어지더라도 상대적으로 타격이 크지 않다"고 말했다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 "현재 부동산시장은 상승기가 아닌 조정기여서 확실한 상승 신호가 나올 때까지 분양가 상한제 적용 주택이나 고점 대비 20~30% 조정된 급매물 등 경쟁력 있는 곳 위주로만 접근할 필요가 있다"고 설명했다.

다음달 DL건설은 인천 서구 검단신도시에서 'e편한세상 검단 에코비스타'를 공급한다. 단지는 지하 3층~지상 20층 11개동 전용면적 84~119㎡ 총 732가구 규모로 조성된다. 공공택지 아파트로는 희소성 있는 메이저 브랜드 단지인 데다 중대형 평형만으로 구성됐다는 장점이 있다.

단지는 인천국제공항고속도로, 올림픽대로, 수도권 제1순환고속도로 등을 통해 수도권 각지로 이동하기 쉽다. 인천 지하철 2호선 마전역과 완정역을 이용할 수 있으며 검암역에서 공항철도로 갈아타면 검암역에서 서울역까지 35분 만에 갈 수 있다. 또 인근에 인천 지하철 1호선 103역(가칭·예정)도 개통될 예정이어서 향후 서울 접근성은 더욱 좋아질 전망이다. 단지 가까이 초등학교가 신설될 예정이며 마전중과 검단고 등을 이용할 수 있다. 검단신도시는 택지지구로 조성되는 만큼 곳곳에 공원과 녹지가 풍부해 쾌적한 생활을 누릴 것으로 보인다. 특히 e편한세상 검단 에코비스타는 인근에 중앙호수공원이 조성될 예정이고 만수산과 나진포천 등이 가까워 더욱 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있다.

중흥건설은 다음달 인천 서구 검단신도시 AB20-2 블록에 들어서는 '검단 중흥S-클래스 에듀파크'의 본청약 접수를 실시할 예정이다. 지하 3층~최고 29층 전용면적 72~147㎡ 총 1448가구 규모다. 이 단지는 지난해 1월 사전청약을 진행했다. 당시 전체 1448가구 중 1344가구에 대한 사전청약이 이뤄졌다. 이번에는 본청약 포기 물량과 기존에 남겨뒀던 물량을 합쳐 수백 가구가 일반에 공급될 예정이다.

단지는 인천 1호선 연장 신설역(103역)과 도보 거리에 있다. 해당 노선이 개통되면 세 정거장 거리에 있는 계양역을 통해 서울역까지 연결되는 공항철도로 환승이 가능하다. 차량으로는 수도권 제1순환고속도로, 김포한강로 등을 통해 수도권 각지로 접근하기 쉽다.

[연규욱 기자]