1기 신도시 1번 재건축은 분당? 일산? 평촌?…내년말 선정한다는데

1기 신도시 특별법 내년 4월부터 시행
재건축 표본될 선도지구 내년 말 선정
용적률 500%·30층 이상 재건축 가능
일산 용적률 169% 불과해 사업성 높아

경기도 성남시 분당 아파트 전경. 매경DB

1기 신도시 아파트를 재정비하기 위한 특별법(노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법)이 내년 4월 시행하는 가운데 이들 도시 재건축 표본이 될 ‘선도지구’가 내년 말 선정된다.

국토교통부는 내년 4월 27일부터 특별법이 시행되며 그에 대한 시행령 마련을 거쳐 내년 말 경기도 고양시 일산, 성남시 분당, 안양시 평촌, 군포시 산본, 부천시 중동 등 1기 신도시마다 선도지구를 1곳 이상씩 지정할 것이라고 28일 밝혔다.

특별법은 택지 조성 후 20년이 넘은 100만㎡ 이상 노후지역을 대상으로 재건축이나 리모델링에 필요한 정밀안전진단 규제를 면제·완화하고 용적률을 최대 500%까지 올려줘 사업성 혜택도 부여하는 내용을 담았다. 지난 1992년 입주가 완료된 1기 신도시 5곳은 현재 조성 30년이 넘었다. 이뿐 아니라 서울 양천구 목동과 강남구 수서, 노원구 상계·중계·하계, 부산 해운대 등 노후지도 포함돼 전국 총 51곳이 특별법 적용지다.

내년 하반기 지정될 선도지구는 가장 먼저 재건축이 이뤄져 관심이다. 정주여건 개선 정도와 도시기능 향상, 주민의견 수렴을 거쳐 국토부와 지방자치단체가 모범 사례로 선정할 예정이다. 최병길 국토부 도시정비산업과장은 “(1기 신도시 내) 가구 수가 많은 만큼 한꺼번에 개발하면 대규모 이주 대책 마련이 쉽지 않아 지구마다 단계별로 진행하도록 할 것”이라고 말했다.

입법 예고 후 내년 초 마련될 시행령에서 가장 주목되는 점은 지자체에게 개발 권한이 최대한 많이 부여된다는 점이다. 지역 특성에 맞는 도시 정비가 가능하게끔 지자체 권한 확대가 담길 예정이다.

아파트 재건축의 제1단계인 정비기본방침과 신도시별 정비기본계획에도 국토부와 지자체가 공동으로 내년 중 수립할 예정이다. 기존 재건축 과정의 정비기본방침·계획 수정에 드는 시간(보통 2년)을 1년으로 줄인 것이다.

이후 1기 신도시 내 아파트 단지끼리 묶인 지구별 정비계획 수립과 조합설립추진위원회 출범, 조합설립 인가, 사업시행 인가, 관리처분계획 인가, 이주와 착공, 준공 후 입주 등도 기존 재건축과 달리 빨리 처리할 방침이다. 전문가들은 이르면 2033년부터 실제 입주가 가능할 것으로 내다본다.

이 과정에서 국토부는 한국토지주택공사(LH), 한국국토정보공사(LX), 주택도시보증공사(HUG), 한국부동산원, 국토연구원을 내년 중 노후계획도시 정비 지원기구로 지정해 정비사업에 속도를 붙일 예정이다. 이들 기구는 단계별 이주계획 수립 지원과 정비사업성 검토, 선도지구 지정 컨설팅을 한다.

이곳에 최고 용적률 500%가 허용되면 30층 이상 재건축 아파트가 들어설 수 있다. 다만 여러 조건을 부합해야만 최고 용적률이 허용돼 대부분은 그 이하를 적용받을 가능성이 크다.

현재 1기 신도시 5곳 가운데 용적률이 가장 낮은 곳은 일산으로 169%다. 용적률이 낮을수록 추후 재건축되는 아파트 건물의 허용 용적률과 차이가 커 일반분양이 늘어나므로 사업성이 좋다. 가구수가 가장 많은 곳은 분당(약 9만7600가구)이지만 그 다음으로 많은 일산(약 6만9000가구) 주민들이 아무래도 재건축 기대감이 높을 수밖에 없는 이유다.

하지만 특별법 제정(이달 8일) 이후 이곳 아파트값은 시장 하락세 탓에 잠잠하다. 10년 전 분당 아파트를 사서 거주하는 김 모씨(46)는 “특별법이 제정됐지만 실제 개발과 이주까지는 아직 먼 얘기이고 지금은 경기 침체와 여전한 고금리 탓에 집값이 오르긴커녕 더 떨어지고 있는 것 같다”고 말했다.

다만 특별법이 본격 시행되는 내년부턴 상황이 달라질 수 있다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “지금은 금리와 경기 영향을 받아 특별법 해당 지역 집값이 반등하지 않고 있지만 내년 상반기 중 고금리 기조가 완화하면 하반기부턴 가격이 상승할 요인은 충분하다”고 했다.