[더뉴스] 'PF 위기' 태영건설, 워크아웃 신청...연쇄 파장 우려

■ 진행 : 김영수 앵커, 엄지민 앵커

■ 출연 : 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 더뉴스] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

건설업계 16위인 태영건설이 최근 급증한 부동산 PF 관련 채무를견디지 못하고 워크아웃, 즉 기업구조개선작업을 신청했습니다. 문제는 다른 건설사들이 안고 있는 부동산 PF 부실 규모가 수십조 원에 달할 것이란 관측까지 나와서 걱정입니다. 정부는 일단 금융시장 안정 조치와 건설투자 활성화 방안 등 대응방안을 발표하며 긴급 대책 마련에나섰습니다. 관련해서 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수와 함께 짚어보겠습니다.

[권대중]

안녕하세요.

[앵커]

태영건설이 시공능력 평가기준으로 보면 16위라고 하더라고요. 어떻게 보면 중견회사 중에서는 큰 회사인데기업구조개선작업을 신청한 가장 큰 이유, 지금 돈이 없다는 겁니까?

[권대중]

노후 공장을 사서 오피스텔을 짓기 시작했습니다. 너무 비싼 가격에 샀어요. 3.3제곱미터당 1억 5000만 원에 샀습니다. 2020년도만 해도 6000만 원밖에 안 가는 건데 너무 비싸게 샀고. 또 사업장도 여기만 있는 게 아닌데 PF를 하면서 브릿지를 했어요. 중간에 계약금을 내는 PF거든요. 본 PF 가기 전에 브릿지를 갚아야 되는데. 그 브릿지가 480억을 받았는데 420억 정도를 못 갚았어요. 기간이 도래해도 못 갚으니까 원금 이자가 밀리게 되겠죠. 그래서 대주단이 연기금을 안 받아준 겁니다.

[앵커]

못 갚은 이유가 부동산 프로젝트 하면서 건물을 짓고 분양을 해야 되는데 그게 어려웠었나 보죠.

[권대중]

대부분 오피스 빌딩이나 지식산업센터는 선분양이 어려워요. 아파트도 아닌데. 거기다가 경기가 안 좋아서 고금리에 건축비까지 올라가다 보니까 엎친 데 덮친 격이 된 거죠.

[앵커]

말씀하신 성수동 건물 대출 만기가 오늘이라면서요?

[권대중]

오늘입니다. 태영건설이 워크아웃을 신청한 겁니다. 워크아웃이 결정된 건 아니고요.

[앵커]

기업회생작업이라면서요. 쉽게 설명해 주세요.

[권대중]

이게 기업 경영이 어려운 경우에 기업을 구조조정해서 자구책을 가지고 회생하는 절차가 워크아웃이고요. 이게 안 되는 경우에 법정관리로 넘어갑니다. 이건 법에 의해서 구조조정하는 거죠. 지금은 전 단계입니다. 그래서 퇴출되는 기업이 아니고 구조조정해서 다시 새롭게 살리는 작업입니다.

[앵커]

워크아웃 절차를 저희가 그래픽라고 정리를 해 드렸는데 지금 워크아웃 신청 단계군요?

[권대중]

그렇죠. 그래서 접수를 받게 되면 채권단이 대주단인데 대주단이 이걸 가지고 회의를 해요. 회의를 하는데 14일 내에 회의를 결정하고 다시 통보한 다음에 이게 결정이 되고 심의가 끝나면 확정되면 채권변제도 연기하게 되고 원금도 연기하게 되고 내부적 구조조정도 하게 되고. 그러면서 채권을 어떻게 갚냐면 감자를 시키거나 비영리 부동산이나 또는 감원시키거나 불필요한 자산을 매각시키거나 해서 원금을 상환하죠.

[앵커]

강력한 구조조정을 요구하겠네요. 지금 앞으로 태영건설이 거쳐야 할 워크아웃 절차를 살펴봤고요. 문제는 이게 업계로 확산되지 않을까 하는 우려 때문인 거잖아요. 지금 부동산PF 부실을 맞고 있는 기업들이 꽤 많다면서요?

[권대중]

많죠. 오늘 발빠르게 금융감독위원회나 기재부나 국토부가 아침 회의에서 11시쯤 발표를 했거든요. 부실징후가 있거나 부실이 많은 경우, 자기자본 대비 부채비율이 높은 데는 아마 관련하지 않겠나. 그래서 정부도 태영건설 같은 경우는 약 480%의 자기자본비율 부채입니다. 그런데 이것 말고도 다른 건설들도 100% 이상 넘는 데가 많거든요. 사전에 정부가 관리를 할 것 같아요. 그리고 건설사 자체도 태영건설의 워크아웃 때문에도 비상경영체제로 갔을 거예요.

[앵커]

교수님, 부채비율 480%라는 게 어느 정도나 높은 겁니까?

[권대중]

자본금이 100억인데 만약에 400억이 넘는다는 거죠, 자기자본 대비 부채가.

[앵커]

주요 건설사 PF 대출 보증잔액을 저희가 보여드렸는데. 태영건설, 현대건설, GS건설, 롯데건설, 대우건설도 PF대출 보증잔액이 상당액입니다. 물론 저게 다 부실이라는 뜻은 아니죠.

[권대중]

그렇죠. 부채비율인데 저게 분양대금, 분양금이 들어오게 되면 상환하게 될 내용이죠. 그러니까 부채비율만 얘기한 거지 선부채 비율을 따져봐야 합니다.

[앵커]

저게 부실인지 아닌지 어떻게 가늠합니까?

[권대중]

일단은 아파트 같은 경우는 분양이 다 됐다면 중도금 대출이 들어오잖아요. 이걸로 상환하면 되겠죠. 만약에 미분양이 증가하게 되면 계약금도 안 들어오고 중도금도 안 들어와서 문제가 돼요. 그런데 분양이 됐거나 또는 분양 중에 있는 데는 부실로 볼 수는 없죠, 아직은. 그런데 현대건설이나 또 GS건설 같은 경우에는 자기자본대비 부채비율이 높은 편입니다.

[앵커]

그리고 이건 다른 기업들인데 태영건설의 하도급 기업들도 있잖아요.

[권대중]

그게 문제입니다. 하도급이 551개나 됩니다. 그리고 하도급과 계약 맺은 게 한 회사에 2개씩 계약한 것이 있기 때문에.

[앵커]

모든 회사에 하도급이 있잖아요.

[권대중]

모든 데 하도급이 있습니다. 문제는 원청회사가 부도가 나게 되면 중간에 있는 하청업체가 부도가 나고 또 재하청 가는 경우도 있거든요. 연쇄부도가 날 가능성이 있죠. 그래서 정부가 발빠르게 하청업체에 대한 대출지원뿐 아니라 이자연장을 해 주는 걸로 오늘 발표를 했어요. 그런데 하청업체에 대한 지급보증도 늘리겠다는 거거든요.

[앵커]

태영건설이 오늘 워크아웃 신청하고 나서 업계에서 들리는 얘기는 없었습니까?

[권대중]

태영건설 말고는 더 이상 번지지 않을 거라는 그런 기대심리는 있어요. 사실은 고금리와 고분양가, 소위 말하는 원가가 올라가는 자잿값 상승이 문제가 되거든요. 그런데 건설사들은 모두 숨죽이고 있지만 더 이상 번지지 않기를 바라는 이유 중 하나가 예전에 강원레고랜드 사태가 있었잖아요. 그런데 그게 2000억이 넘었었는데도 조용했었거든요. 이거는 얘기가 달라요. 지금 현재 9월에 PF 잔액이 134조 3000억이나 됩니다. 엄청 크죠. 그래서 건설사들이 부동산 시장이 침체되고 만약에 고금리가 지속된다면 피해갈 수 없는 회사도 있을 거라고 예상하고 있어요.

[앵커]

일각에서는 자금을 빌려준 회사는 금융권 아닙니까? 제1금융권도 있고 2금융권도 있고요. 금융권 부실로 이어지는 것 아니냐는 우려도 있어요.

[권대중]

가장 큰 문제가 PF는 브릿지가 됐던 본 PF가 됐든 대개 중간에 증권사들이 중개를 많이 합니다. 그런데 중권사들이 중간에 중개하는 과정에 브릿지는 제1금융권은 잘 안 해요. 제2금융권이 하는데 이자가 높아요. 제2금융권 더 나아가서는 1금융권이 영향을 미칠 수 있는데 아마도 이번 태영건설 건 같은 경우에는 정부가 워크아웃을 받아들이게 되면 증권사부터 문제가 될 수 있어요.

[앵커]

아직 금융권까지 위기가 번질까는 좀 더 지켜봐야 하는 상황이지만 금융권까지 위기가 번지면 어떻게 될까요?

[권대중]

우선은 금융권까지 번지게 되면 제2금융권부터 먼저 문제가 될 것 같습니다. 신용금고라든지 저축은행부터 문제가 되고요. 그다음이 1금융권인데 1금융권까지는 가지 않을 거라고 봐요, 저는.

[앵커]

가장 민감하게 반응하는 곳은 주식시장이 될 것 같아요. 금융시장, 주식시장은 어떻게 움직이고 있습니까?

[권대중]

건설 시장의 주가는 거의 떨어진다고 봐야 됩니다. 건실하게 잘 나가는 건설사가 많지 않기 때문에 그리고 건설시장이 대부분 PF로 사업을 하기 때문에 이번에 태영건설 사건으로 건설주는 많이 하락하지 않을까 싶어요.

[앵커]

저희가 얘기한 건 업계나 금융권 이야기였는데. 태영건설이 직접 분양 계약을 맺은 계약자들 있잖아요. 그 계약자분들은 어떻게 합니까?

[권대중]

계약자 중에서 지금 현재 1만 9800가구 정도 된다고 하거든요. 그런데 이중에서 1만 2000가구 정도는 주택도시보증공사의 보증을 받았어요. 그러니까 수분양자들은 주택도시보증공사에서 대환을 해줍니다. 그리고 만약에 공사를 계속하게 되면 안 해 주고 공사를 계속합니다. 그래서 오늘 회의를 하면서 태영건설이 건물을 계속 지을 수 있는 것과 아닌 것들과 또 아니면 이걸 바꿔야 될 거를 오늘 결정한 거 같아요.. 두 개 사업장 같은 경우에는 매각을 하거나 제3자 시공사로 바꾸는 것 같아요.

[앵커]

그렇다면 정부가 대책을 서둘러야 할 것 같은데. 정부는 어떻게 움직이고 있습니까?

[권대중]

오늘 발빠르게 회의를 했듯이 ABCP라든가 또는 펀드를 통해서 지원하겠다는 것과 ABCP로 발행했던 채권도 장기대출로 전환하는 것도 내놓고 있고요. 기재부나 금감원, 국토부가 항상 상시 PF시장을 보면서 거기에 대응하겠다는 대책입니다.

[앵커]

그 정도 대책이면 충분하겠습니까?

[권대중]

제가 볼 때 이거 말고도 이외의 보증을 늘리는 대책이 필요합니다. 이게 이자가 연체돼서 내지 못하는 경우는 건실한 곳은 이자를 유예해 주는 대책도 필요하고요. 또 하나는 부동산 시장이 침체됐기 때문에 이 부동산 시장을 정상화시키는 대책도 필요하지 않겠나 그런 생각이 듭니다.

[앵커]

프로젝트 파이낸싱 아는 분들은 아실 텐데 부동산 개발회사들이 돈이 많지 않으니까 제2금융권에서 돈을 빌려서 사업을 하고 은행이나 제2금융권들은 돈을 빌려주고 이익을 얻는 거예요. 그런데 지금 상황은 건설업계도 좋지 않고 금리도 높고. 그래서 어렵고 거기서 부실이 터지고 있다는 거죠?

[권대중]

PF 같은 경우는 자기자본이 30% 이상이 있어야 됩니다. 나머지 70%를 은행에서 대출을 주는 거거든요. 토지를 구입할 때 100억이면 30억은 내가 대고 나머지 70억은 브릿지라고 해서 들어왔다가 건축비까지 포함해서 전체 PF를 합니다. 이걸 본 PF라고 해요. 앞에 70억을 받은 게 아니고 뒤에 몇백억을 받아야 돼요, 건축비까지. 그러다 보니까 분양이 안 되면 이자 감당이 어려운 겁니다, 이자가 올라가면.

[앵커]

일반 국민들 입장에서는 부동산 시장 안 그래도 안 좋은데 내년에 괜찮을까 이런 걱정 들 것 같아요.

[권대중]

제 생각에는 내년에 아마 3월과 5월에 미국 FOMC에서 금리를 내린다고 하더라도 우리가 내리는 시점은 하반기가 되지 않겠는가. 그러면 상반기에는 금리가 고금리로 갈 것 같고요. 또 하반기에 내린다 하더라도 기준금리가 0.5에서 3.5까지 갔잖아요. 다시 0.5로 가지는 않습니다. 내려봐야 3%나 많이 내려야 2.5라면 적어도 0.5나 1% 정도 내린다면 당분간은 고금리가 지속될 가능성이 있어서 건설시장의 이자율은 고금리를 지속할 수 있습니다. 그래서 위험성은 높아지고 있다고 봐야죠.

[앵커]

태영건설 워크아웃 신청 그리고 연쇄 파장 짚어봤습니다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수와 함께했습니다. 잘 들었습니다.

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