"고점에서 30% 이상 떨어진 집이라면 사라"

2024년 부동산 시장 "큰폭 반등 어렵다"
"아파트 전세 강세, 분양은 옥석 가려야"

집값을 전망하는 것만큼 어려운 일이 있을까요. 하지만 그럼에도 집을 꼭 사야 하는 상황이 생긴다면 결정을 내려야 합니다. 지금 살 것인지, 그럼에도 더 기다릴 것인지.

주택시장은 2022년 폭락장을 경험한 후 2023년에도 큰 반전을 보이지 못했는데요. 2024년에는 어떨까요? 주택을 구입할 적기일까요?

비즈워치가 김인만 부동산연구소장에게 내년 주택시장 전망을 요청해 봤습니다. (※이 기사는 비즈워치 유튜브 채널 '분양미식회' 영상을 기반으로 작성됐습니다.)

Q. 2024년 부동산, 어떤 흐름으로 봐야 할까요?

부동산 시장은 2022년에 급격한 금리인상으로 1차 하락이 있었고요. 이 때 고점대비 30% 정도 하락하면서 규제도 상당수 풀렸습니다. 2023년에 금리인상이 멈추면서 상반기에 반등이 있었지만, 하반기에는 다시 하락으로 꺾이는 모습이었죠.

아직은 어두운 터널을 지나는 중이라고 봅니다. 부동산은 추가 상승에 대한 기대감이 중요한데요.

집을 사려는 매수자들의 입장에서는 추가 상승에 대한 기대감이 낮습니다. 취득세 내고 대출이자 내고, 팔 때 양도세까지 내려면 고점 대비 110%에서 120%까지 상승하는 것이 기대돼야 하는데요.

매수자 발 빼는 상황, 2024년 상반기까지 갈 것

이런 추가 상승에 대한 확신이 없기 때문에 매수자들은 발을 빼고 있는 상황이고요.

매도자들은 고점 대비 90% 정도 회복됐으면 팔아도 되겠다는 생각이죠. 왜냐하면 마찬가지로 앞으로도 2021년 최고점 대비 110~120% 상승하기는 쉽지 않겠다는 판단이기 때문에 집주인들은 매물을 내 놓고 있는 것입니다.

그래서 올해 추석 이후에 좀 더 꺾였고요. 이런 흐름은 2024년 상반기까지도 계속되리라고 봅니다.

Q. 금리 영향이 클 텐데, 금리는 어떨까요?

2022년 고금리는 시장에 큰 타격을 줬죠. 그 이전에 7년 간 상승했지만, 예상을 벗어나는 가파른 고금리가 공포와 패닉을 만든 것이거든요. 이러면 이성적인 판단을 못합니다. 2022년이 그런 상황이었죠.

지금 금리가 더이상 오를 것 같지는 않다고 하는데, 그러면 사람들은 금리가 언제 내릴까를 기대하게 됩니다.

일단 올라가는 건 어느정도 멈춘 것 같은데요. 그런데, 내려가는 건 2024년 상반기가 될 지, 하반기가 될 지, 아니면 2025년으로 넘어갈 지 모릅니다.

시장에서는 내년에 미국에서 3번 정도 금리를 내리는 걸 최고의 시나리오로 보고 있는데요. 희망대로 내린다 하더라도 한국은행은 1번 정도 내릴까 말까인 수준입니다. 내리더라도 2025년 초정도가 될 수 있고요.

따라서 당분간은 금리가 직접적인 변수는 되지 않을 겁니다.

또 한국은행에서 0.25%p 내린다고 해도 시장에서 원하는 건, 대출금리 기준 2%대 초반이나 그 이하이거든요.

실제 인하가 시작되더라도 한국은행이 그렇게까지 금리를 내리기는 쉽지 않아 보입니다. 인하가 시작되더라도 2~3년 더 걸릴 거에요.

그렇게 본다면 2024년 부동산 시장이 큰 폭으로 반등하는 건 쉽지 않을 겁니다.

Q. 전세가격은 좀 오르는 것 같아요. 전세가격은 어떨까요?

전세는 아파트와 비아파트로 나눠서 봐야 합니다.

빌라시장은 2024년에도 어렵습니다. 빌라는 전세가율이 90%정도 되는데요. 매매가격대비 전세가격이 90%라는 건 세입자들이 대항력을 갖추고 우선 변제권이 있더라도 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받기 어렵다는 얘기거든요. 깡통전세죠.

빌라는 2024년에도 어렵습니다. 신뢰가 무너졌어요

2022년에 대형 전세사기가 터지면서 전세보증금은 당연히 돌려받는 돈이라는 신뢰가 무너졌습니다. 전세금을 못 받을 수도 있겠구나라는 불안정한 매커니즘이라는 걸 깨달았기 때문에 지금 빌라전세는 불안합니다.

그래서 빌라는 첫번째로 선택을 안하는 선택을 하는 것이죠. 회피할 겁니다.

그런데 아파트는 좀 다릅니다. 아파트는 전세가율이 50% 정도인데, 경매로 넘어가면, 귀찮고 오래걸리긴 하지만, 돌려받을 수 있는 구조로 돼 있어요.

그리고 2022년에 매매, 전세가가 동반하락했는데요. 금리가 급격하게 오르면서 전세대출 이자도 배로 올랐고, 전세보다는 월세가 유리하다는 판단이 생겼죠. 그래서 월세는 오르고 전세는 떨어졌어요.

하지만 이제는 전세가 월세보다는 유리해졌다고 봅니다. 지금 매매시장이 주춤하고 집값 하락세가 이어지면서 불안한 실수요자들이 매매시장에서 전세시장으로 유입되거든요.

거기다가 불안해진 빌라시장에서 아파트로 유입되는 전세수요도 늘어나죠.

이렇게 전세수요는 늘어나는데 공급은 줄어듭니다. 새 아파트가 매매, 전세 모두에 영향을 주지만, 전세시장에 더 큰 영향을 줍니다.

2024년 입주물량은 2023년의 반토막 정도가 될 걸로 예상되거든요. 공급은 줄고, 수요는 늘어나니까 결국은 아파트 전세가는 올라갈 가능성이 높습니다.

아파트 전세가는 올라갈 가능성이 높습니다

다만 지역펼로 편차는 있겠죠. 입주물량이 많은 곳은 전세가가 동결 또는 떨어질 수도 있지만, 일시적인 걸로 봐야 할 겁니다.

서울 강동구는 2024년 1월에 올림픽파크포레온 둔촌주공 입주물량이 열리기 때문에 하반기에 약세전환이 될 수도 있고요.

최근 강남 개포주공 1단지를 재건축한 디에스퍼스티어 아이파크 6700세대가 입주하고 있기 때문에, 강남쪽도 몇 달 정도는 전세가 약세를 이어갈 수 있는데요. 2024년 상반기를 넘어가면 강남 전세가도 강세 전환할 것으로 예상됩니다.

Q. 분양을 노리는 것은 어떨까요?

분양은 실수요자들이 내집마련하기 좋은 시장인데, 집값 상승에 대한 기대감은 꺾였습니다. 예전처럼 아무거나 사서 다 오르던 시대는 지나갔어요. 예전에는 선당후곰이라고 했지만, 이제는 선곰후당이에요.

분양은 철저하게 옥석가리기를 해야 합니다. 경쟁력을 따지기 시작했기 때문에 시장은 첨예하게 경쟁력으로 움직일 겁니다.

분양은 철저하게 옥석가리기를 해야 합니다

역세권이나 교육, 입지, 브랜드, 가격 등 현재가치가 확실히 좋은 단지, 경쟁력이 있는 단지를 봐야하겠죠.

실제로 서울 송파구 힐스테이트 이편한세상문정 분양이 150대 1이 나왔거든요. 분양가 상한제가 적용됐고, 주변 시세대비 20% 이상 저렴했기 때문이거든요.

충북 청주에 가경아이파크 6단지도 259.5대 1이라는 상당히 높은 경쟁률이 나왔어요. 주변 시세보다 20% 이상 저렴했기 때문입니다. 가격이 저렴하면 수요자들이 모입니다.

정부 공공분양 브랜드인 뉴홈도 입지가 좋고 가격이 저렴하기 때문에 수요자가 몰리는 겁니다.

결국2024년 분양시장은 경쟁력이 있는 단지로 몰리게 될 텐데요. 최근에 강남쪽에 유망한 단지들이 이런 기대감 때문에 분양을 늦추고 있는데, 계속해서 늦출 수는 없을 겁니다.

규제가 풀리지 않는다면 분양가 상한제 적용이 될거고요. 주변시세대비 저럼하게 나올 겁니다. 물론 절대값은 높겠죠. 그래도 당장 자금 여력이 되는 분들은 강남이나 분양가 상한제가 적용되는 곳을 노려볼만 합니다.

청년들이나 부모님 지원을 받기 어려운 경우라면 뉴홈과 같은 공공분양을 적극적으로 도전해 보는 것도 좋습니다.

특히 뉴홈 사전청약은 당장 돈을 내지 않아도 되거든요. 2~3년 후 본 청약 때 자동으로 당첨되고, 그 때 가서 계약금을 내면 됩니다.

사회초년생은 우선 열심히 계약금부터 마련하고, 입주할 때까지는 또 기간이 있기 때문에 그 때까지 나머지 돈 마련하는 시간을 벌 수 있습니다.

3기 신도시는 2027년~2030년 사이에 입주하기 때문에 기간이 있고, 정부에서 주는 혜택도 활용하면 좋습니다. 청년주택드림통장으로 청약하고, 2025년 이후에 당첨되면 청년주택드림대출로 저금리로 대출까지 가능하거든요.

꼼꼼하게 따져보고 좋은 분양 물량은 정부가 주는 혜택도 챙겨서 계속해서 도전해 보면 좋겠습니다.

Q. 내년에 꼭 사야 한다면 어떤 곳을 봐야 할까요?

결혼이나 부모봉양, 교육, 요양 등 현실적인 이유로 집을 당장 사야한다면, 고점 대비 많이 하락한 곳을 사야 하겠죠.

2021년 최고가 대비 30% 이상 떨어진 아파트라면 너무 좋겠고요. 그렇지 않더라도 최고가 대비 15%~20% 수준까지 내려온 물량을 위주로 알아보면 좋겠습니다.

하지만 2024년에 굳이 집을 사지 않아도 되는 상황이라면 좀 더 기다려봐도 되겠습니다.

사실 지금 이 터널이 2024년에 끝날지, 2025년에 끝날지, 2026년에 끝날지는 아무도 모릅니다. 만약에 금리가 또 오르거나 시장에 패닉이 와서 2차 하락이 온다면, 그것이 시그널이 될 수도 있겠죠.

집주인들이 패닉셀이라고 해서 집어던지고, 미분양이 급증하게 되면 정부에서 아직 남은 규제들을 풀 겁니다. 최악의 경우 과거처럼 5년간 양도세 면제와 같은 정책을 내 놓게 될텐데요.

기다렸다가 그런 시그널이 나올 때, 공격적으로 들어가는 것도 좋습니다.

※ 더 많은 정보는 비즈워치 유튜브채널 [분양미식회],[돈워리], 네이버TV [비즈워치]에서 확인해보세요!

이상원 (lsw@bizwatch.co.kr)
김설아 (kimseola@bizwatch.co.kr)

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