[2023 부동산 10대 뉴스] 15년 만의 PF 위기 현실화

2023년 다사다난했던 건설·부동산시장. 머니S는 10개의 사건을 정리했다. 사진은 지난 8월 철근 누락 사태 사건 발생 후 서울 강남구 한국토지주택공사(LH) 서울지역본부에 걸려 있는 현수막. /사진=뉴스1

올 한해 건설·부동산 업계는 바람 잘 날 없었다고 해도 과언이 아니다. 건설업계는 이른바 '철근 누락' 사태로 들썩였다. 부동산 시장은 지난해 말 시작된 전세사기 사건이 끝나지 못했고 부동산 한파에 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 현실화됐다. 머니S는 다사다난했던 계묘년 건설·부동산 10대 뉴스를 선정했다.

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끝나지 않는 전세사기 사건 현재진행형

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지난해 말 전국을 휩쓴 전세사기는 올해도 수많은 피해자를 양산했다. 보증금이 낮은 신축빌라와 나홀로아파트를 중심으로 전세사기가 터지면서 주요 수요층인 청년·서민 층 피해가 컸다. 올 초까지만 해도 서울 화곡동과 신림동 등 빌라 밀집지역에서 대규모 전세사기 터졌지만 점차 경기 수원과 대전시 등으로 확산했다.

전세사기 피해자 지원 특별법이 시행된 지 반년이 지났다. 지난 12월20일 기준 정부가 인정한 전세사기 피해자 누적 수는 1만명을 넘었다. 사각지대가 존재한다는 여러 지적에 국회에선 개정 논의를 이어가고 있다.

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건설업계 파장 'LH 철근 누락 사태'

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올해 4월 한국토지주택공사(LH)가 시행하고 GS건설이 시공한 인천광역시 검단신도시의 한 아파트 지하주차장이 붕괴하는 사고가 일어났다. 전수 조사 이후 철근 누락이 발견됐고 이는 건설업계에 파장을 일으켰다.

LH가 시행을 맡았던 다른 공공주택에 대한 조사를 진행, 철근 누락이 줄줄이 발견됐다. 이후 철근 누락 원인이 LH 전관업체의 설계·감리 부실로 드러나 또 다시 충격을 안겼다. 정부는 LH에 집중된 과도한 권한을 제거하기 위해 'LH 혁신방안 및 건설 카르텔 혁파방안'을 발표하는 등 대수술을 예고했다.

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부동산 한파에 건설사 부도 3년 만의 최다

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원자잿값 상승에 따른 공사비 증가와 부동산 경기 침체로 문을 닫는 건설현장이 확산했다. 부동산 PF 경색으로 '돈맥경화'도 심화하면서 중소뿐만 아니라 중견 건설업체들마저 문을 닫는 사태가 발생했다. 올해 부도난 건설업체는 총 19곳으로 2020년(24곳) 이후 가장 많다. 부동산 한파로 추가 부도가 도미노처럼 발생할 수 있다고 전망되고 있다.

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끝없는 공사비 분쟁

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원자잿값과 인건비 상승에 따라 공사비가 인상되면서 정비사업장 곳곳에서 시공사와 조합간의 분쟁이 일어나고 있다. 공사비 증액 문제로 공사 기간이 늘거나 현장이 멈춰 사업 지연에 따른 피해는 결국 조합원들의 몫으로 돌아오고 있다. 곳곳에서 공사비 문제로 잡음이 발생하면서 정부는 이를 해결하기 위해 9·26 대책 후속 조치로 전문가를 직접 현장에 파견하고 사전 컨설팅 제도를 도입했다. 다만 업계에선 법적 강제성이 없고 공공이 민간사업에 직접 개입하는 부분은 한계가 있을 수밖에 없다는 지적도 나온다.

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"애 좀 낳아주세요" 신생아 특공 나왔다

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내년 1월부터 '신생아 특례대출'이 출시된다. 연소득 1억3000만원 이하 무주택가구가 대출 신청일 기준 2년 내 출산하면 9억원 이하 주택에 대해 최저 1.6% 금리로 최대 5억원의 주택 구입 자금을 빌릴 수 있게 된다. 전세자금 대출은 자산 3억6100만원 이하인 동시에 연소득 1억3000만원 이하일 경우 전세보증금이 수도권 5억원 이하, 지방 4억원 이하인 전세계약에 대해 최대 3억원까지 연 1.1~3.0% 금리로 빌려준다.

이에 더해 5월부터 신생아 특별공급도 신설된다. 특별공급엔 연 7만가구 수준의 공공·민간 주택을 배정할 계획. 공공분양의 경우 입주자모집공고일 기준 2년 이내에 임신·출산을 한 가구를 대상으로 특별공급 자격이 주어진다. 민간분양은 생애최초·신혼부부 특별공급 물량 중 20%를 출산가구에게 우선 공급한다.

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고금리 여파에 휘청인 건설·부동산

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올해 부동산 시장은 고금리로 시작해 고금리로 끝났다. 지난해 하반기 미국 연방준비제도(FED)가 한 번에 기준금리를 0.50%포인트(p) 올리는 빅스텝을 밟은 데 이어 물가 안정을 위해 연달아 인상을 이어가자 충격은 고스란히 전해졌다. 지난해 4월 1.5%에 머물렀던 한국은행 기준금리는 올 1월 3.5%까지 오른 뒤 현재까지 7회 연속 동결됐다.

금리 인상 여파로 금융 비용이 늘어나며 주요 부동산 개발사업이 멈췄고 대기업을 포함한 다수의 건설업체들이 자금난에 봉착하는 등 파고를 겪었다. 집안 살림에도 영향이 컸다. 대출 이자 부담으로 집을 살 돈을 마련하기 어려워진 매수 희망자들은 주택 시장에서 시선을 거뒀고 이는 미분양 물량으로 돌아왔다. 정부는 조기 대응 목적으로 올 초 '1·3 부동산 대책'을 전격 발표해 규제 완화책을 마련했다. 한 해가 저물어가는 현재까지 인·허가와 착공, 거래량 등 주택 시장 지표는 회복되지 못하고 있다.

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분양시장 '선별청약'

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높은 금리로 수요가 위축되며 건설업체들은 앞다퉈 분양을 미뤘다. 올해 전국에 공급된 아파트는 23만1549가구(예정물량 포함)로 2010년(17만2670가구) 후 13년 만의 최저 수준이다. 중소 건설업체 뇌관으로 불리는 준공 후 미분양이 최근 2년 만에 최대 규모에 달했다.

올 상반기 분양실적은 전년 동기(16만5436가구) 대비 절반가량인 7만4723가구에 그쳤다. 미분양으로 인한 자금흐름 악화와 원자재 가격, 인건비 인상 등에 따른 분양가 상승 압력이 커졌기 때문이다. 정부가 경착륙 방지를 위해 규제를 대거 풀며 청약시장 진입 문턱이 낮아졌지만 고금리 기조와 대출 축소로 자금부담이 가중됐다. 신축 아파트 공급은 줄고 분양가는 높아져 입지와 상품성 등에 따라 선별 청약이 늘어났다.

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'시한폭탄' 부동산 PF, 건설업체 줄도산 뇌관

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지난해 말 강원중도개발공사 기업회생신청(레고랜드 사태)가 불러온 신용경색 파장은 올해에도 이어졌다. 금융당국에 따르면 9월 말 기준 금융권 부동산 PF 대출잔액은 134조3000억원으로 3개월 만에 1조2000억원 늘었다. 연체율은 2.42%로 2분기보다 0.24%포인트(p) 상승했다.

중소·중견 건설업체들은 이자 부담이 눈덩이처럼 불어나 사업 지연이나 취소가 이어졌다. 국토교통부에 따르면 올들어 폐업한 종합 건설업체는 이달 4일 기준 전국 총 512곳이다. 정부는 PF 대주단을 통한 만기연장·이자유예 등의 조치로 연착륙을 시도하고 있다.

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김포에서 구리까지, 서울 메가시티 논의

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연말 부동산 시장에선 '메가시티 서울'이 뜨거운 감자로 부상했다. 내년 4월10일 있을 국회의원 총선거를 앞두고 여당이 경기 김포시와 구리시 등의 서울 구로 편입하겠다는 메가시티 추진을 선언했다. 국민의힘 뉴시티프로젝트 특별위원회는 이달 김포시에 이어 구리시를 서울에 편입하는 내용을 골자로 한 특별법 발의에 나섰다.

메가시티를 통해 각 도시의 경쟁력을 높이고 양질의 일자리를 만들어내는 것이 목표다. 이에 서울과 인접한 과천시와 하남시도 편입 도시에 포함돼야 한다며 목소리를 높이고 있다. 하지만 메가시티 현실화를 위해선 갈 길이 먼 상황. 지방자치단체 단위를 변경할 때는 주민투표나 관계 지방의회 의견을 청취해야 하고 '지방자치법' 개정과 광역시도 통합을 둘러싼 별도의 법안이 국회 문턱을 넘어야 한다.

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신혼부부 청약 기회 늘어… 합산 2회 신청 허용

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지난 8월 '저출산 극복을 위한 주거지원 방안'을 통해 주거 정책 분야의 변화가 예고됐다. 신혼부부의 주택 청약 횟수를 기존 부부 합산 1회에서 부부 각각 1회(총 2회)로 늘리기로 한 것. 종전에는동일 일자에 발표되는 청약에 부부 2인이 각각 신청해 중복 당첨될 경우 둘 다 무효처리돼 청약 기회가 1회로 한정됐지만 이제는 부부가 각자 개별 통장으로 신청이 가능하다. 중복 당첨되더라도 먼저 신청한 것을 당첨으로 인정해 청약의 기회가 2번 주어지게 된다.

예컨대 본인과 배우자가 각각 5년(7점), 4년(6점)간 청약통장을 보유했을 경우 본인 청약 시 5년(7점), 2년(3점)의 통장 보유 기간을 인정받아 10점의 점수를 받을 수 있다. 국토교통부는 이달 19일 이 같은 내용을 담은 '주택공급에 관한 규칙' 개정안이 내년부터 시행된다고 밝혔다. 예·적금보다 낮은 이자율과 '로또 청약'에 대한 기대감 저하로 이탈이 늘어난 청약통장에 대한 유인책 역할도 기대된다. 비혼을 선언하는 1인 가구가 많아진 만큼 이들에 대한 별도의 주거 혁신 방안도 마련돼야 한다는 비판이 제기되기도 했다.

신유진, 정영희 기자 yujinS@mt.co.kr
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