집주인, 실거주 계획 ‘증명’ 못하면 전세 갱신거절 못한다

단순 ‘실거주 의사의 통보’만으로는 갱신요구권 거부 못 해

연합뉴스

집주인이 ‘자신이 들어가 살겠다’며 세입자의 임대차계약 갱신요구권을 거부하기 위해서는 단순히 ‘실거주 의사의 통보’만으로는 부족하다는 대법원의 첫 판단이 제시됐다. 실거주 계획을 수긍할 수 있을 정도로 증명해야만 갱신을 거절할 수 있다는 의미다. 주택임대차보호법상 계약갱신요구를 거부할 수 있는 예외조항에 대한 구체적인 적용 기준이 처음으로 제시된 판결이어서 주목된다. 향후 세입자가 계약 연장을 한층 수월하게 할 수 있을 것으로 전망된다.

대법원 2부(주심 민유숙 대법관)는 집주인 A 씨(원고)가 세입자 부부(피고)를 상대로 제기한 건물인도 소송 상고심에서 원고 승소한 원심판결을 깨고 이 사건을 서울중앙지방법원으로 돌려보냈다고 27일 밝혔다.

집주인 A 씨는 세입자 B 씨와 2019년 3월부터 서울 서초구 소재 아파트를 보증금 6억3000만 원에 2년간 빌려주는 전세 임대차 계약을 맺었다. 계약 만료를 3개월여 앞둔 2020년 12월 B 씨는 A 씨에게 계약갱신을 요구했다. 하지만 A 씨는 "계약이 끝나면 세를 놓은 집에 실제 거주할 계획"이라며 거절했고 B 씨는 임대차보호법에 규정된 계약갱신청구권을 행사하겠다는 내용증명을 보냈다.

지난 2020년 7월 개정된 주택임대차법에 따르면 임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하지만 ‘실제 거주하려는 경우’에는 계약갱신을 거절할 수 있다.

A 씨는 재판 과정에서 "안동에 계시는 노부모가 해당 아파트 인근 병원에서 정기적으로 진료를 받고 있어서 서울로 모셔올 계획이고 세입자에게 실거주 의사를 밝혔다"며 "이에 임대차계약이 이미 종료된 만큼 피고는 보증금을 반환받음과 동시에 아파트를 원고에게 인도할 의무가 있다"고 주장했다.

세입자 B 씨 부부는 "애초에 A 씨 가족이 실거주할 예정이라고 했다가 소 제기 이후에야 노부모가 실거주할 것이라고 했으므로 갱신거절권 행사가 부적법하다"며 "거짓으로 부당하게 갱신거절권을 행사한 것"이라고 맞섰다.

1심과 2심 재판부는 집주인 A 씨의 손을 들어줬다. 원심 재판부는 "집주인이 갱신거절권을 행사할 당시 해당 주택에 실제 거주할 의사가 없었다고 볼만한 특별한 사정이 드러난 경우가 아닌 한 갱신거절은 적법하다고 보는 것이 타당하다"고 판시했다.

그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 "집주인이 실거주 계획을 이유로 세입자의 계약갱신 요구를 거절하려면 그에 대한 증명책임을 부담한다"며 "실거주 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정을 주장·증명할 필요가 있다"고 판시했다.

A 씨의 경우 해당 아파트 말고도 인근에 다른 아파트를 소유하고 있고 실거주를 위해 자녀의 전학이나 이사를 준비한 사정도 확인되지 않았다. A 씨의 노부모가 해당 아파트 인근 병원에서 매년 1~5차례가량 통원진료를 받았다는 기록이 있었지만 대법원은 실거주 계획을 증명한 정도는 아니라고 봤다.

임정환 기자