특례보금자리론 중단되는데 대출까지 줄어, 매수 심리 위축…"내 집 마련 또 미뤄지나"

내년 美 금리인하 신호에
고정 vs 변동 선택서 고민

금융당국이 내년 변동금리 대출에 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입할 경우 전반적인 주택 거래 시장에서 매매 수요가 위축될 수 있다는 분석이 나온다. 다만 내년 1월 신생아특례구입자금대출 등 DSR 규제를 우회할 수 있는 정책자금 대출이 새로 시작되는 만큼 실수요자가 주택을 구입하는 데 미치는 영향은 크지 않을 것으로 예상된다.

부동산업계에서는 내년부터 스트레스 DSR이 적용되면 실수요자가 받을 수 있는 대출금 한도가 축소되고, 이는 자연스럽게 주택 매매 수요 감소로 이어질 것으로 내다보고 있다. 연봉 5000만원인 사람이 금리 연 5.04%, 30년 만기로 대출받을 때 한도가 현재 3억3000만원에서 스트레스 DSR이 100% 적용되는 2025년 2억8000만원으로 5000만원 줄어들게 된다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “서울은 집값이 비싸기 때문에 대출 한도 감소는 거래 감소로 이어질 가능성이 높다”며 “대출 규제 강화는 매수 심리를 더욱 얼어붙게 만들 수 있다”고 내다봤다. 김효선 농협은행 부동산수석위원도 “개인별 대출 여력이 줄어들면 주택 구입 부담이 커질 수밖에 없다”고 강조했다.

미국 중앙은행(Fed)이 금리 인하 신호를 보내고 있는 가운데 주택 수요자의 고민은 커질 것으로 전망된다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “스트레스 DSR은 변동금리보다 고정금리로 대출받도록 요구하는 제도”라며 “금리 인하를 예상해 변동금리로 대출을 받으려던 수요자들은 고민에 빠질 수밖에 없을 것”이라고 말했다. 당장 금리가 낮은 고정금리 대출과 앞으로 떨어질 수 있는 변동금리 대출 사이에서 선택의 갈림길에 설 것이란 분석이다.

스트레스 DSR이 도입돼도 9억원 이하 주택의 매매 수요에는 영향을 미치지 않을 것이란 전망도 제기된다. 올해 수도권 아파트 가격이 지난해 큰 폭의 하락에서 회복할 수 있었던 것은 특례보금자리론 덕분이다. 매매가 6억~9억원 주택에 제공하는 이 정책자금 대출은 DSR 적용에서 배제되기 때문에 수요자는 이를 활용해 아파트 매수에 나섰고, 이는 서울 중저가 지역에서 주택 가격 상승으로 이어졌다.

이 대표는 “내년에는 신생아특례구입자금대출이 시작된다”며 “9억원 이하 매매시장에서 스트레스 DSR 규제가 미칠 영향은 제한적”이라고 했다.

서기열 기자 philos@hankyung.com

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