이지스운용 “올해 3분기까지 상업용 부동산 거래액 49% 감소”

‘2024년 이지스 시장 전망’ 보고서 발간

올해 들어 3분기까지 국내 상업용 부동산 거래 규모가 10조9000억원 수준인 것으로 집계됐다. 1년 전 같은 기간과 비교해 49.3% 줄어든 수치다.

남산을 찾은 시민이 서울 시내 아파트 밀집 지역을 바라보고 있다. / 뉴스1

이지스자산운용은 2023년 국내 상업용 부동산 시장 현황과 내년 전망 등을 담은 ‘2024년 이지스 시장 전망’ 보고서를 발간했다고 27일 밝혔다.

보고서에 따르면 내년 국내 상업용 부동산 시장은 과도한 레버리지에 따른 성장에서 ‘레버리지에 따른 리스크’ 국면으로 전환할 것으로 보인다. 이지스자산운용은 올해 서울 오피스 거래 규모가 5조9000억원으로 전년 동기 대비 48.6% 줄었고, 물류센터 거래는 3조4000억원으로 43% 감소했다고 전했다.

자본환원율(캡레이트)은 오피스가 4.3%, 물류가 5.5%로 나타났다. 각각 지난해 동기보다 0.8%포인트(p), 0.6%p 상승했다. 자본환원율은 자산의 연간 순영업이익(NOI)을 매입금액으로 나눈 수치다. 이 수치가 상승한 건 자산가격 하락을 의미한다.

이지스자산운용 투자전략실은 “국내 시장은 코로나19 유동성 확장 국면에 자산 가치가 급격히 상승해 일본·싱가포르 등 타 아시아 권역보다 가격·거래 변동성이 컸다”며 “레버리지(차입) 비율이 높은 투자 방식도 금리 인상에 따른 변동성을 키웠다”고 분석했다.

이지스자산운용은 국내 상업용 부동산 시장의 투자 적기로 내년 하반기 이후를 꼽았다. 상반기에는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 차환 어려움과 신용경색 등으로 녹록지 않은 분위기가 이어질 전망이다. 또 내년 기관 투자자의 ‘옥석 가리기’로 자산 양극화가 심화할 것이란 관측도 제기된다.

이지스자산운용은 “자본 조달의 어려움과 자본 비용 증가로 투자자의 보수적인 시각이 강해졌다”며 “전체 자산 관점에서 포트폴리오의 전략적인 관리가 중요한 시점”이라고 했다.

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