상업용 부동산 거래 '반토막'…"내년 연말 기회 온다"

이지스자산운용 사옥 전경/사진=이지스자산운용 제공

올해 3분기까지 상업용 부동산 거래 규모가 지난해 절반 가까이 감소한 것으로 나타났다. 그러면서 부동산 시장의 투자 적기가 내년 하반기 이후라는 전망이 나왔다.

27일 이지스자산운용은 '2024년 이지스 시장 전망' 보고서에서 올 3분기까지 국내 상업용 부동산 거래 규모가 10조9000억원으로 전년 동기 대비 49.3% 감소했다고 밝혔다. 서울 지역 오피스와 물류센터 거래 규모는 같은 기간 각각 48.6%, 43% 줄었다.

단기간에 진행된 금리 인상으로 인한 자금조달 및 거래 둔화 때문이라고 이지스자산운용은 설명했다. 국내 시장은 코로나19 유동성 확장 국면에서 자산가치가 급격히 상승한 만큼 다른 아시아 권역 대비 가격과 거래 변동성이 컸던 것으로 조사됐다.

프라임급 오피스와 물류센터는 상대적으로 견조했다. 3분기 말 서울지역 오피스의 평균 공실률은 2.2%로 자연 공실률인 5%보다 낮았다. 전용면적당 임대료(NOC) 역시 상승했다.

내년에도 어려운 부동산 투자시장 흐름이 계속될 것이라고 이지스자산운용은 전망했다. 고금리 장기화에 따른 자금경색과 조달비용 감소, 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 위기 등에 따른 신용 리스크 증대 등 때문이다. 부동산 투자시장의 큰 손인 기관 투자자들의 신중한 태도도 계속될 것이라고 봤다.

부동산 시장의 반등은 내년 하반기에나 가능할 것으로 전망된다. 개발사업의 자금조달 이슈가 확대되고 가격 조정이 진행되면 내년 연말부터 투자심리가 살아날 가능성이 높다는 분석이다.

특히 ESG(환경·사회·지배구조) 수준이 높은 핵심 부동산 자산 중심으로 투자가 이뤄지며 오피스 투자 쏠림도 예상된다는 의견을 제시했다. 경비 절감에 민감한 중소·중견기업들은 서울 강서구 마곡동 일대에 신규 공급되는 오피스를 선호할 가능성이 높다. 물류센터는 이전 비용 부담이 상대적으로 적은 임차인 특성상 가성비 중심의 이전 수요가 증가할 것이라고 전망했다.

이지스자산운용 관계자는 "자본조달 어려움과 자본비용 증가로 투자자의 보수적인 시각이 강한 가운데 전체 자산 관점에서 전략적 포트폴리오 관리가 중요한 시점"이라며 "전통 섹터의 장기적 안정성 및 수익성 확보를 위한 전략투자와 산업 주기와 사회 구조 변화에 따른 유망 성장 섹터의 투자 기회를 선점하기 위해 투자의 구조, 상품, 방식 등을 다양화할 계획"이라고 했다.

/사진=이지스자산운용 제공

홍순빈 기자 binihong@mt.co.kr