NH투자증권, ‘여의도 재건축 심층분석’…“내년 긴 흐름 자산선점 효과 유효”

여의도 재건축 사업진행현황과 사업성 검토 보고서
“최근 진행 속도 붙어 부동산 시장서 관심↑”
“단기보다는 중장기적 보유 접근이 적합”

NH투자증권

NH투자증권(대표 정영채)은 ‘여의도 재건축 심층분석:사업진행현황 및 사업성 검토 보고서’를 출간했다고 27일 밝혔다. 

보고서는 여의도 재건축 단지별 사업진행현황과 특징, 시장 동향, 사업 이슈를 점검하고 사업성을 검토했다.

여의도 재건축 단지는 최근 사업 진행에 속도가 붙으면서 시장의 관심을 받는 곳이다. 보고서는 신탁방식과 신속통합기획으로 사업 추진 동력을 얻고, 지구단위계획을 통한 용도지역 상향, 용적률과 높이 규제 완화로 사업 진행이 가속화됐다고 봤다. ‘여의도 아파트지구 지구단위계획’에 따라 여의도 재건축 16개 단지는 9개 특별구역으로 구분해 일반상업지역 또는 준주거지역으로 상향될 예정이고 이에 따라 일반상업지역 상한 용적률 최대 800%와 준주거지역 500%로 높아지며 사업성이 개선될 것으로 전망했다.

아울러 토지거래허가구역임에도 불구하고 여의도 재건축 단지 거래량이 증가하고 신고가 경신과 최대 30% 이상 상승한 거래가 이어지고 있다는 것이 보고서의 분석이다. 단지별로는 ‘공작아파트’가 가장 빠르며 ‘한양’을 두번째로 꼽았다. ‘시범’ ‘목화’도 각각 사업시행자 지정, 조합설립인가로 속도가 빠른 편에 속한다.

여의도 재건축 사업 주요 이슈로는 ‘신탁방식 사업시행’ ‘여의도 지구단위계획’ ‘신속통합기획’ ‘토지거래허가구역’을 꼽았다. 신탁방식 사업은 속도감 있는 사업 추진이 가능해 최근 여의도 재건축 단지들이 선호하는 방식이다. 16개 단지 중 신탁 방식 사업을 진행하는 곳은 7개 단지(한양·시범·삼익·은하·광장(3~11동)·공작·수정 아파트)로 조사됐다. 여기에 한양·시범은 신속통합기획까지 확정하며 사업 추진에 더 힘이 실리고 있다고 분석했다. 다만 현재 서울시와 기부채납 비율 관련 갈등을 겪고 있어 향후 사업 진행 변수가 될 수 있다고 봤다.

사업성 검토 시 중요한 요인인 대지지분을 보면 서울·광장(3~11동)·삼부·미성 아파트 순으로 평균 대지지분이 크다고 분석했다. 보고서는 “규모와 입지 면에서 현재 대장격이라 볼 수 있는 시범아파트를 기준으로 서울 주요 재건축 단지와 비교하면 평균 대지지분은 잠실주공5단지, 목동이 더 큰 편”이라면서도 “하지만 향후 용도지역 상향에 따른 계획 용적률이 높아지며 사업성이 좋아질 것”이라고 했다.

다만 여의도 재건축은 단지별 사업방식, 토지거래허가구역 해제 여부, 기부채납, 추정 분담금 등 아직은 미지수이고 사업의 원활한 추진 여부 또한 지켜봐야 한다. 현재 사업초기단계로 향후 변수도 다양해 단기보다는 중기 또는 장기간 소요될 수 있다. 보고서는 “하지만 사업 완료 시에는 49~65층에 달하는 아파트들이 초고층 오피스빌딩과 한국의 마천루를 형성해 여의도 가치가 더욱 높아질 것”이라고 내다봤다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)은 “아직 초기 단계로 향후 기부채납 비율, 초고층에 대한 원활한 사업 추진 여부, 즉 속도가 가장 중요한 기준으로 판단된다”며 “매수를 고민하고 있다면 단기 차익이 아닌 중장기적 접근이 적합하고 내년은 긴 흐름에서 자산 선점 효과가 유효한 시기”라고 설명했다.

그러면서 “매도를 생각하는 소유주는 단기 매도 타이밍은 토지거래허가구역 해제 등 규제 완화 시점이 좋고, 가능하면 장기 보유할 것”이라고 덧붙였다.

정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 “대다수 단지들이 현재 설계 완료 또는 진행 중이며 지구단위계획에 따라 적용되는 용도지역이 다르기 때문에 현재와 계획 용적률을 잘 비교해봐야 한다”며 “재건축은 속도가 무엇보다 중요해 이에 입각한 사업장을 선별할 필요가 있다”고 말했다.

보고서는 NH투자증권 공식 블로그에서 확인할 수 있다.