[뉴스라이브] "30년 넘으면 안전진단 없이 재건축 추진"...집값 영향은?

■ 진행 : 오동건 앵커

■ 출연 : 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스라이브] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

정부가 준공 연한 30년을 채운 단지는 안전진단 없이도 재건축 추진이 가능하도록하는 방안을 추진 중입니다. 관련 업계, 전문가들 사이에서는기대와 우려가 동시에 나오고 있는데요. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하십니까? 먼저 이 내용과 관련해서 윤석열 대통령의 녹취 먼저 듣고 계속 이야기를 이어가도록 하겠습니다. 먼저 들어보시죠.

[윤석열 / 대통령 (지난 21일) : 현재는 재건축과 재개발을 추진하려면 먼저 기존 주택에 대한 안전진단부터 받아서 이를 통해서 그 위험성을 인정받아야 사업을 시작할 수가 있는데, 이렇게 되다 보니까 자신들이 살고 있는 집이 위험해지기를 바라는 그런 웃지 못할 상황이 또 일어나고 있습니다. 앞으로는 재개발, 재건축의 착수 기준을 노후성으로 완전히 바꿔야 할 것 같습니다. 사업 속도를 획기적으로 높일 수 있도록 재건축과 재개발 사업 절차도 아주 원점에서 재검토하고 개선하겠습니다.]

[앵커]

직접 들어봤는데요. 뭐가 크게 바뀌는 겁니까? 위험성에서 노후성으로 바뀌는 게 뭐가 바뀌는 겁니까?

[김규정]

종전에는 재건축을 하려고 하면 일단 전체적인 정비 계획이 세워지고 30년이 넘어서 안전진단을 통과해야 재건축을 할 수 있다는 허가를 받고 추진위 조합을 만들고 절차에 따라서 재건축을 진행하게 되는 건데 만약에 얘기 나온 대로 바뀐다면 안전진단 통과 전에도 미리 조합을 만들어서 재건축을 착수할 수 있게 될 것 같습니다. 그러다 보니까 재건축, 재개발이 활성화될 수 있지 않냐. 그것을 통해서 새 아파트 공급 같은 것들이 원활해질 수 있다라는 기대감이 시장에서 형성되어 있는 상황이고요. 실제로 주요 수요자들이 몰려 있는 도심에는 아무래도 새 아파트 공급이 더 원활했으면 좋겠다, 원활해야 된다는 주장들이 있는데. 그런 부분에서는 활성화 되면 정비사업을 통해서 새 아파트 공급이 늘어날 테니 기대를 해 보자는 목소리도 있고. 특히 서울 같은 경우는 새로 아파트를 지을 수 있는 대규모 토지가 달리 있지 않기 때문에 정비사업의 필요성들이 계속 제기되는 대표적인 도시인데. 그런 곳에서는 재건축, 재개발이 활성화되면서 새 아파트 공급이 원활해지고 가격을 안정될 수 있다, 이런 기대감이 형성되고 있는 것 같습니다.

[앵커]

결국에는 공급 때문이군요. 특히 서울 지을 곳이 없기 때문에 재건축을 통해서 아파트를 공급하겠다는 내용으로 보이는데. 그러면 현재 노후주택 비중이 얼마나 되는 건가요?

[김규정]

전체적으로 30년 이상 된 노후주택 비중이 거의 50%에 근접하고 있는 것으로 분석되고 있습니다. 그리고 아파트 중에서도 20% 이상이 30년 이상 된 노후아파트로 집계되고 있으니까 만약에 이 부분이 통과된다면 쉽게 말하면 5채의 아파트 중 1채 정도는 재건축이 30년만 지나면 가능해진다는 의미로도 이해할 수 있을 것 같고요. 전체적으로 지역별로 노후 아파트 주택들이 밀집되어 있는 지역들이 있기 때문에 그런 지역에서 이번 새로운 제도 변경을 통해서 관심을 가질 것으로 보입니다. 현재 진행 상황은 일단 대통령 발언이 있어서 시장에서 주목하고 있고 신임 국토교통부 장관도 재건축, 재개발 정비사업 등에 대해서 원점에서부터 절차를 검토해서 안전진단을 거치지 않고도 재건축에 착수할 수 있는, 정비사업을 할 수 있는 제도를 마련하겠다는 발언을 한 상태고요. 시장에서는 내년 1월 정도면 관련된 개편안이 나올 것으로 예측하고 있습니다.

[앵커]

후속 발표가 나와야 되는 것인데. 말씀하신 것처럼 단순히 안전진단이 아니라 30년이 되면 무조건 시작할 수 있다고 하더라도 여러 가지 정비사업 착수 기준이 있잖아요. 이런 부분에 대해서 변경하지 않으면 이것도 그냥 무용지물이 되는 거 아닌가요?

[김규정]

실제로 절차 앞뒤가 바뀐다고 해서 갑자기 재건축 속도가 빨라지는 것은 아닐 텐데. 그렇지만 앞쪽의 정비계획을 세우고 30년 지나서 안전진단을 통과하는 단계들이 정밀한 부분들이 있었기 때문에 그런 부분의 절차가 앞뒤가 바뀌고 조합을 먼저 만들 수 있고 그 조합원들의 구성을 통해서 착수해서 좀 더 본격적인 재건축을 할 수 있다면 초반 사업 속도가 조금 빨라질 가능성들은 있습니다. 그리고 얘기가 나온 게 노후성에 집중해서 재건축을 판단해야 된다는 발언이 있었기 때문에 종전에 골조나 구조적인 안전문제, 위험성에 관련된 재건축 판단보다는 배수라든가 주차라든가 주거 환경이나 설비 노후 관련된 부분들의 배점들이 더 높아질 수 있는 가능성이 제기되고 있습니다.

실제로 지난 2018년에 안전진단에 관련된 안전 부분 배점 점수가 확 높아지면서 5년 정도 안전진단을 통과하기가 굉장히 어려운 기간들이 있었죠. 실제로 22년 8월에 재건축 안전진단에 대한 규제를 완화한다는 발언 이후에 올해 1월부터는 구조안전성보다는 실제로 주거환경이나 설비 노후도에 대한 배점들이 대거 비율적으로 상승해서 안전진단을 통과하는 곳들은 굉장히 많이 늘어난 바가 있거든요. 그래서 초반 사업 속도를 내는 데는 이번 절차 변경이나 안전문제보다는 노후성에 더 배점 기준을 높이는 변화들이 있을 경우에 초기 사업 속도가 높아질 가능성들이 있어 보입니다.

[앵커]

사업 속도 높이는 부분도 중요하겠지만 지금 공급이 원활해지기 위해서. 그런데 재건축 사업이 활기를 띄지 못한 부분이 있지 않습니까? 그런데 그 부분에는 낮은 사업성 때문이에요. 조합 입장에는 돈을 벌고 싶은데 용적률 상향도 높아지고 조합도 늘어나면 너무 높아지면 결국 내가 돈을 못 벌면 왜 하느냐. 결국 환수도 중요한 부분이고. 그건 어떻게 보세요? 이런 관점에서 볼 때는요?

[김규정]

실제로 초기 사업 속도가 높아진다고 해서 재건축이 정상적으로 진행될 수 있겠느냐는 부분에 대해서는 다들 아직 의문을 표하고 있는 상황인 것 같습니다. 앞서도 말씀 나눈 것처럼 실제로 올해 초에도 이미 안전진단 규정들이 완화되면서 정밀안전진단 통과하기가 수월해졌고.

[앵커]

안전진단 통과라는 게 안전하지 않다는 거잖아요.

[김규정]

안전진단을 통해서 안전하지 않다는 진단을 받고 재건축을 할 수 있다는 등급을 받는 안전진단 통과를 한 단지들이 올해만 160곳 정도가 되는 것으로 집계되는데, 직전 규제가 완화되기 전보다는 굉장히 많이 재건축을 할 수 있는 단지들이 늘어난 것이기는 하거든요. 그런 단지들이 실제로 현재 재건축을 효율적으로 착착 진행하고 있나를 살펴보면 그렇지는 않기 때문에 이번 변경만으로 재건축이 효율적으로 가능해지겠느냐는 부분에서는 다들 좀 더 고민이 있는 상황이고요. 지적하신 것처럼 실제로 현재 재건축 단지들의 사업이 활성화되지 않거나 중단되거나 혹은 조합원들 간의 분쟁으로 문제가 생기는 것들이 결국 최근에 금융비용, 금리인상에 따라서 사업비가 계속 늘어나는 부분 혹은 원자재나 노무비 같은 기본적인 건축 비용 자체가 급격하게 상승하다 보니 종전의 계산으로는 재건축을 통해서 조합원들이 기대하던 수익을 내지 못하는 상황. 오히려 추가분담금을 더 내야 되는 이런 상황들이 벌어지다 보니까 재건축 자체가 활성화되지 않는 구조적인 사업성 문제가 있어서 이런 부분을 개선할 수 있는 조치를 취해 달라는 요구가 오히려 더 많아지고 있는 상황입니다.

[앵커]

사업성은 그냥 시장에만 맡기다 보면 결국 선호하는 지역에 재건축만 되는 거 아닙니까?

[김규정]

아무래도 재건축 자체가 사업성을 기반으로 착수할 수 있기 때문에 현재 재건축 대상 아파트 가격, 소위 단위당 가격이든 평당 가격이든 이런 것들이 일정 수준 이상 되는, 혹은 용적률이 평균치보다는 낮아서 좀 더 사업성을 낼 수 있는 곳들에서는 가능성이 높지만 그렇지 않은 곳과는 격차를 보이고 있습니다.

[앵커]

시작을 한 거예요. 정책을 어떻게 진행하는지 지켜볼 필요가 있을 것 같습니다. 저희 계속 이야기 나누고 있었던 정부에서 정책, 부동산 얘기를 계속 이어나가도록 하겠습니다. 다음 주제를 다뤄볼게요. 분양가 상한제가 적용된 단지에 대해서 실거주 의무 폐지, 이게 사실 전매제한이 풀리는 것과 함께 같이 진행될 것으로 예상됐었는데 불발이 됐습니다. 사실 말이 안 되는 부분이 있어요. 실거주는 해야 되는데 전매는 할 수 있다, 이게 말이 안 되는 거잖아요. 어떻게 보십니까?

[김규정]

실제로 최장 10년 정도 전매를 할 수 없도록 전매제한 걸려 있던 것들이 올해 봄께부터는 짧게 3년 이내로 줄어든 상황이어서 전매제한이 완화되면서 아파트에 대한 분양 투자라든가 이런 것들의 관심이 높아진 게 사실이죠. 그리고 동시에 실거주 의무도 완전 폐지하겠다고 약속하면서 그것들을 믿고 분양 청약 투자를 하거나 이런 분들도 생겼기 때문에 이것들이 불발되면서 사실상 전매제한 완화의 의미가 많이 퇴색된 상황이고요. 혼란스러워진 수요 시장의 불안이 있습니다. 일단 정부의 정책 변화 예고, 정책 발표를 믿고 청약을 하시거나 결정을 하셨던 분들이 이것들이 번복되면서 어떻게 대응을 할지 혼란스러운 부분들도 있고. 실거주 의무가 폐지됐을 경우에 내년부터 대단지에서 전매제한도 풀리고 물건들이 나오거나 분양권 거래가 활성화된다든가 전세물건들이 수급된다든가 이런 것들을 예상했던 시장 상황에서도 변화들이 있을 수 있어서 시장에도 변동이 예상되고요.

그런데 동시에 이 제도의 완화 자체를 투자나 투기를 할 수 있도록 돕는 것이 아니냐, 실거주 의무를 폐지함으로써. 이렇게 반대의견을 내셨던 분들의 입장에서는 허용되지 않는 게 맞다, 이런 사회적인 대립구도로까지 번지고 있어서 이번에 이 정책의 발표가 조금 섣부른 감은 있었고 사실상 국회 통과를 하지 못해서 적용되지 못하면서 혼란만 야기하고 대립이 되는 상황으로 보여집니다. 실제 이 이후에는 이것들을 예상하고 전세를 놓거나 잔금 마련 준비를 하셨던 분들에게 다른 대응책이 필요할 수도 있어서 이런 부분의 혼란을 최소화하면서 어떻게 효율적으로 마무리를 할 건지에 대한 논의가 필요해 보입니다. 일단 일부 실거주 의무의 완전 폐지는 아니더라도 완공 이후 즉시 입주가 아니라 이후에 어느 시점에 입주하면 된다고 변화를 준다든가, 이렇게 허용될 수 있는 방편들을 마련해 달라는 요구들이 있습니다.

[앵커]

결국 갭투자 때문인 거잖아요. 높은 전세가에서 조금만 되면 집을 살 수 있으니까. 그걸 방지하고 그게 결국 집값을 올린 문제가 있다고 본 건데. 전세시장에 미치는 영향에 대해서 말씀해 주셨어요. 전세시장이 요즘 고금리 상황에서 강세를 보인다는 얘기가 나오고 있는데 전세가 수요는 많아지고 공급은 적어지는 현상이 나올 수 있는 건가요?

[김규정]

일단 실거주 의무 적용 대상으로 집계된 서울의 아파트들이 전국적으로 4만 7000여 가구 정도. 특히 내년 24년 입주를 앞두고 있는 물량이 그중의 3분의 1 정도 된다고 하니까 그 단지들에서 실거주 의무 폐지가 됐더라면 잔금을 전세금으로 치르려는 수분양자들이 전세 물건을 내놓을 수 있었을 것으로 예측이 되는데. 만약에 폐지되지 않는다면 직접 거주를 해야 되는 상황이기 때문에 전세물량 수급에도 영향을 줄 수 있는 상황인데요. 전세 시장 전반적으로는 지난해부터 올해까지 계속 이슈가 되고 있는 전세사기 문제가 여전히 다 해결된 것은 아니고 역전세 상황도 완전히 복구된 것은 아니기 때문에 크게 위험성을 보이고 있지 않으나 상대적으로 계약의 안정성이 있다고 판단되는 아파트 상품, 특히 서울지역의 아파트 전세에 한해서는 최근에 수요보다 공급이 원활하지 않아서 매매는 주간 단위로 지수변동률이 하락하고 있음에도 불구하고 전세는 계속 오르고 있는 상황이거든요. 그래서 지역에 따라서는 아파트 전세가격이 상승하고 있는 곳들이 있기 때문에 이번 조치가 그런 전세수급에도 영향을 미치면서 전세가격 오름세를 더 가중시킬 수도 있는 부분도 일부 있을 것으로 보입니다.

[앵커]

전세가가 시장의 변동성을 줄이는 부분이기 때문에 관심 갖고 지켜봐야 될 것 같은데. 짧게 이 부분도 여쭤볼게요. 대법원 판결이 나왔습니다. 이게 뭐냐 하면 전세를 살고 있는 사람이 그 집에서 계속 살고 싶은데 집주인이 얘기하는 거죠. 나 그 집에 들어갈 거야. 그러면 빼줘야 되그런데 그것과 관련해서 법적 소송이 들어갔는데 대법원에서는 정말로 집주인이 들어갈 거면 들어갈 것을 증명해라, 이런 내용이었어요. 이 판례가 나왔는데 실제로 영향을 끼칠까요? 이 내용은 어떻게 보시는지 궁금해요.

[김규정]

실제로 계약갱신청구권을 쓰려고 하는데 집주인이 내가 실거주 혹은 부모님이나 자녀들이 쓰기 때문에 실거주하기 때문에 계약갱신을 할 수 없다는 것들이 있었고 실제로 거기에서 소송으로 번지는 경우들까지 있었는데 종전에 하위 법원에서는 집주인의 손을 들어줬었던 거고. 이번 대법원 판결로 집주인이 실거주 입증, 이사를 준비했다거나 실제 기존 집을 팔려고 했다거나 이런 것들이 입증을 해야 된다고 나왔기 때문에 향후에 이런 분쟁 관계에서 이번 대법원 판례가 상당히 중요한 재료로 앞으로 쓰일 것으로 보입니다. 다만 손해배상이나 청구에서도 여전히 분쟁만 가중될 뿐 실제로 거주 안정이라든가 계약갱신청구권을 둘러싼 문제들이 점점 축소가 되는 게 아니라 분쟁만 커지고 있는 상황이다 보니까 전반적으로 계약갱신청구권 사용이나 이런 제도 시스템에 대해서도 한번 돌아볼 필요는 있어 보입니다.

[앵커]

분쟁이 커지든 연착륙을 하느냐 아니면 분쟁만 커지느냐, 이것도 관심을 가지고 지켜봐야 되겠습니다. 오늘 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께 이야기 나눠봤습니다. 고맙습니다.

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