주택가격 하락, 추세적 약세가 아닌 3가지 이유

현대차증권 보고서

[이데일리 김인경 기자] 하반기 주택가격이 하락세로 전환한 것은 예견된 현상이며, 추세적 하락은 제한될 것이란 전망이 나왔다.

27일 신동현 현대차증권 연구원은 “전세 가격 상승이 지속하고 있고 역전세 우려 전세 물량도 해소 중”이라며 이같이 밝혔다.

주택가격은 올해 상반기 말 이후 지속적으로 상승했지만, 9월 이후 상승세가 둔화했다. 이어 11월 넷째주 이후부터 전주 대비 하락세로 전환해 현재까지 약세를 이어오고 있다.

신 연구원은 “△역전세로 인한 매도물량 증가와 △금리의 피크 도달에 따른 관망세 증가로 판단한다”면서 “2021년 하반기 연장계약을 체결한 전세물량은 올해 하반기 만기가 도래하는데, 2021년 하반기 당시 전세가격이 고점을 기록하고 있었고, 이후 2년간 큰 폭의 하락이 있었다는 점에서 올해 하반기 역전세 발생 가능성이 어느 때보다 높은 시점”이라고 설명했다.

동시에 2021년 하반기에는 갭투자 비중도 높았기 때문에 주택 매도를 통해 전세보증금 반환을 해결하는 임대인들이 증가했을 것이라는 분석이다.

이어 신 연구원은 “또한 기준금리의 동결이 이어지면서 금리가 정점에 도달했다는 기대감이 형성되었고, 향후 인하 시점을 가늠하며 주택 매매에 대해 관망세를 유지하는 수요자들이 증가한 것도 가격 상승폭 둔화에 영향을 주었다”고 말했다.

다만 이는 상반기부터 예상되어오던 일시적 가격 하락 요인이라는 지적이다. 이어 그는 “다음 세 가지를 근거로 주택가격이 추세적 하락으로 이어질 가능성은 제한적”이라고 강조했다.

먼저 전세가격 상승세 지속이다. 신 연구원은 “전세수요는 점진적 회복을 지속하고 있다”면서 “전체 임대차거래량 중 전세거래량이 차지하는 비중은 2022년 4월 처음으로 50%를 하회한 뒤 지속 하락하다가 현재 50% 중반대에서 하락을 멈추고 횡보하고 있다”면서 “또한 주간전세가격지수는 7월 넷째주 반등에 성공한 뒤 12월 셋째주 현재까지 지속적으로 상승세를 이어오고 있다”고 강조했다.

이는 실거래 수요는 유효하게 유지되고 있다는 것을 의미한다는 분석이다. 또한 향후 매매전세비 상승에 따른 투자수요 회복까지 기대할 수 있다.

두번째로 ‘역전세 우려 전세물량의 해소’다. 올해 하반기 매도물량의 증가를 야기한 역전세 물량은 2021년 하반기 전세가격이 고점을 기록했을 때 연장계약이 체결된 건들이다. 그는 “지난해 들어서면서 전세가격지수가 하락하기 시작한 것을 감안하면 역전세 물량은 올 하반기에 가장 집중될 것으로 보이며 내년부터는 차츰 해소되어 가격 하락 압력이 해소될 수 있을 것”이라고 내다봤다.

아울러 그는 금리인하 가시화 시 매매수요 회복이 가능할 것으로 전망했다.

신 연구원은 “현재 주택매매거래는 금리와의 상관관계가 상당히 큰데 코픽스 금리 하락기였던 2012년, 2013년, 2014년, 2019년, 그리고 최근(2022년 말~2023년 4월) 매매거래량과의 상관계수는 마이너스(-)0.36에서 -0.84로 확대했다”면서 “또한 주택 호황기(2020~2021년) 대비 실질경상소득은 상승한 반면 주택가격은 하락했으며, 올해 들어 실거래가격과 시세가 연이어 반등에 성공해 주택구매심리가 상당히 자극되어 있을 것”이라고 기대했다.

그는 “이러한 상황에서 내년 상반기 중 마지막 변수인 금리 인하 시점이 가시화된다면 전세수요 회복세와 맞물려 실거주수요 및 투자수요 모두 빠른 회복을 보일 것”이라고 덧붙였다.

김인경 (5tool@edaily.co.kr)