[굿모닝경제] 조정이냐 반등이냐...혼돈의 부동산 시장

■ 진행 : 임성호 앵커, 김정진 앵커

■ 출연 : 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [굿모닝 와이티엔] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

경제 소식을 빠르고 친절하게 전달해 드립니다.

[앵커]

오늘 굿모닝경제는 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수와 함께합니다. 교수님, 어서 오세요.

[석병훈]

안녕하십니까?

[앵커]

교수님, 오늘은 부동산 문제를 집중적으로 다뤄보겠습니다. 올해 부동산 가격 변동이 상당했는데 최근 상황을 어떻게 평가하십니까?

[석병훈]

최근 상황은 집값이 소폭 조정되고 있는 국면으로 접어들었다고 보고 있습니다. 최근에 발표된 KB주택매매가격지수를 보게 되면 12월 셋째 주 기준으로 봤을 때 전월 대비 전국 주택 매매가격지수는 0.08% 하락을 했고요. 그다음에 아파트 가격 같은 경우도 0.11% 하락을 했습니다. 그다음에 서울과 수도권 같은 경우도 지금 하락세로 전환이 됐는데요. 서울 주택매매가격지수도 0.08% 하락, 수도권 주택매매가격지수도 0.06%로 전월 대비 하락세로 전환을 했습니다. 서울 아파트 매매가격도 역시 0.11% 하락세로 전환을 해서 최근에는 전국의 주택 매매가격이 하락세로 전환하고 조정국면으로 진입했다고 저는 보고 있습니다. 그런 상황입니다, 지금.

[앵커]

지금 말씀하신 것처럼 최근에 부동산 시장이 조정국면을 이어가고 있는데 가장 큰 원인을 뭐라고 보세요?

[석병훈]

첫 번째는 그동안 집값이 가파르게 상승을 하다 보니까 급매물들이 소진되고 그다음에 매수를 하고자 하는 사람들은 그러면 이제 집값이 조정되지 않나, 이러면서 관망을 하고 있는 상황이 됐습니다. 그래서 매도를 하고자 하는 사람들과 매수를 하고자 하는 사람들이 서로 기대하는 가격의 차이가 아직 좁혀지지 않아서 관망세가 지속되고 있는 상황. 두 번째는 아직 금리가 높은 상황이다 보니까 이 고금리 상황 하에서 대출을 추가적으로 받기가 부담스러워서 거래가 이뤄지지 않고 있는 상황. 그러다 보니까 실제로 거래되는 가격은 조정을 받고 있는, 이런 조정장세가 지속되고 있습니다.

[앵커]

그러면 현재 고물가 또 고금리 상황이 이어지고 있고 앞으로도 한동안 이어질 전망이 우세한데 그러면 내년에도 부동산 시장에 조정이 계속될 거다, 이런 전망도 가능해 보이지 않습니까?

[석병훈]

그런데 저는 조정이 되지는 않을 거다. 내년에도 지역마다 물론 다르겠지만요. 전국적으로 봤을 때 평균적으로는 상승할 것으로 저는 보고 있습니다. 상승폭이 그렇게 크지는 않겠지만요. 약간 상승을 할 것으로 보고 있는데요. 가장 큰 이유는 무엇보다도 신규 주택 공급이 급감할 가능성이 크기 때문에 여러 가지 선행지표로 봤을 때는요. 신규 주택 공급이 급감하면 장기 추세적으로는 주택가격은 상승할 수밖에 없습니다. 장기 주택가격이 상승할 수밖에 없는데 그 시점이 내년이 될 것이냐, 후년이 될 것이냐. 이 문제밖에 없거든요. 그러면 장기 추세적으로 집값이 상승할 것이라는 것이 분명한 상황에서는 그 기대가 수요자들에게 반영되고요. 한 가지 변수는 내년에 경기가 여전히 둔화 내지 침체될 상황이다 보니까 소득이 받춰주지 않아서 수요가 얼마나 줄어드는 공급. 신규 주택공급은 줄어들는데 수요가 증가를 하면 집값이 큰폭으로 상승을 하느냐, 아니면 수요가 그걸 못 받춰주면 소폭으로 상승을 하느냐. 이런 차이가 있는데요. 수요가 충분히 늘어나지는 못할 것으로 보여서 집값은 소폭 상승하는 것에 그칠 것이다, 저는 이렇게 보고 있습니다. 그런데 금리 같은 경우는 내년 하반기부터는 하락할 것으로 보이기 때문에 수요는 소폭 증가하는 데 그쳐서 경기는 여전히 둔화하고 침체될 것이라서 수요는 소폭 증가하고 공급은 감소해서 집값 같은 경우는 내년에도 소폭 상승할 것이다, 저는 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]

교수님, 그런데 올해 부동산 가격을 그나마 지탱해 준 게 특례보금자리론이다, 이런 평가도 나오고 있습니다. 이 특례보금자리론이 내년 1월에 종료가 되는 상황에서 부동산 시장에 어떤 영향을 끼칠지도 궁금하거든요.

[석병훈]

특례보금자리론이 사실 최근에 주택담보대출을 증가시키는 가장 큰 요인 중 하나였습니다. 11월달만 예를 들더라도 은행권 주택담보대출 증가한 것의 81%가 특례보금자리론을 비롯한 정책자금대출이 주원인이었습니다. 그런데 이 특례보금자리론이 내년 1월달로 종료가 됩니다. 그래서 특례보금자리론이 그동안 9억 원 이하의 주택 가격에 대해서 대출한도 최대 5억 원, 그다음에 소득도 제한이 없었거든요. 그리고 무엇보다 중요한 게 가장 강한 주택담보부채대출 총부채원리금 상환비율규제의 적용 예외 대상이었습니다. 그래서 그동안 우대형과 일반형, 우대형 같은 경우에는 일반형이죠. 주택가격 6억 이상, 9억 이하. 소득이 1억이 넘어가는 경우에도 대출이 가능했었는데 너무나 많은 가계부채가 늘어나니까 일반형은 폐지하고 원래 우대형까지만 대출이 가능했었습니다. 우대형은 주택가격이 6억 이하, 소득이 1억 이하에 대출을 받을 수 있었는데요. 이 우대형도 내년 1월에는 종료가 되는 상황입니다. 그렇지만 이렇다고 해서 가계부채가 늘어나는 것이 멈출 것이냐. 저는 그렇게 보지 않습니다. 왜냐하면 내년에도 특례보금자리론 못지않은 정책자금대출 출시가 줄줄이 대기하고 있기 때문입니다. 올해 특례보금자리론이 40조 원 이상 공급됐는데요. 내년에 출시될 예정인 정책자금대출이 줄줄이 50조 이상 대기하고 있습니다. 첫 번째가 신생아특례대출입니다. 이게 27조 원, 내년 1월부터 공급이 될 예정인데요. 2년 이내에 신생아를 출산할 예정인 부부들을 대상으로 공급할 예정인데 이것은 주택을 구매하는 것뿐만 아니라 전세자금에도 대출이 될 예정이고요. 그리고 이것뿐만 아니라 청년주택드림대출이 20~30조 원 공급될 예정입니다. 이것들 다 DSR 규제를 예외적용할 것이기 때문에 저리에 공급될 예정이라서 합치면 50조 원이 넘어갈 예정이거든요. 그렇기 때문에 특례보금자리론이 내년 1월로 종료된다 할지라도 가계부채는 늘어날 것이고요. 역시 또 대출 DSR 규제에 예외적용이 되기 때문에 역시 부동산에 대한 수요는 또 증가할 수도 있다, 저는 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]

그러면 전세시장 문제도 봐야 될 것 같은데 전세시장 같은 경우에는 전셋값이 최근 들어서 서울을 중심으로 오르는 추세거든요. 이 전셋값이 오르는 배경이 뭐라고 보십니까?

[석병훈]

맞습니다. 최근에 주택가격은 하락세로 전환이 됐는데 반대로 전세가격은 상승세로 전환된 이런 상황입니다. 그래서 KB 12월 셋째 주 기준으로 봤을 때 전월 대비로 전국 주택전세가격은 0.09% 상승했고 서울도 주택전세가격은 0.23% 상승했습니다. 그런데 그 원인은 크게 세 가지로 볼 수 있는데요. 첫 번째는 월셋값이 크게 상승했으니까 이 월세를 내고 살 바에는 차라리 전세를 살겠다. 이런 전세수요가 증가를 한 영향이 있고요. 두 번째는 아까 말씀드린 것처럼 그동안 집값의 상승폭이 과도했기 때문에 급매물도 소진돼서 집값이 이제 조정을 받지 않겠느냐, 이래서 관망세로 전환하다 보니까 집을 매수하기보다는 오히려 전세로 거주를 하면서 집값이 어떻게 되는지 지켜보겠다 하는 심리로 전세에 대한 수요가 증가를 한 영향이 있습니다. 마지막으로는 최근에 전세사기의 여파로 신축 빌라에서 전세를 살기보다는 구축 아파트에서 전세를 살겠다 해서 아파트 전세수요가 증가했습니다. 그러다 보니까 아파트의 전세가격 위주로 전세가격이 증가한 요인. 이 세 가지 요인으로 인해서 전셋값이 오르고 있습니다. 그러다 보니까 이 전세가격이 내년에도 상승하게 되면 내년에 특히 아파트 입주물량이 급감을 하거든요, 서울에도. 특히 10년 평균치보다 아파트 입주물량이 절반 이하로 서울에 감소할 예정입니다. 그러면 신축 아파트에 입주할 경우에는 아파트 잔금을 전세를 줘서 전세보증금으로 내려고 하는 아파트 분양권 당첨자들이 많았습니다. 그래서 입주물량이 많아지면 이게 전세 공급을 늘리는 역할을 했었거든요. 그래서 전세가격을 안정시키는 요인이 됐었는데 내년에 신축 아파트 입주물량이 급감하다 보니까 전세가격이 늘어날 가능성이 크고요, 올라갈 가능성이 크고. 그러면 당연히 매매가격과 전세가격의 차이, 이걸 갭이라고 하는데 갭이 좁혀질 가능성이 커지죠. 전세가격은 상승하는데 매매가격은 하락하니까. 그러면 당연히 갭 투자가 늘어날 가능성이 크고 이것이 또 다른 매매가격을 상승시킬 수 있는 요인이 될 것이다. 그래서 제가 내년에 경기침체임에도 불구하고 부동산 가격은 소폭 상승할 가능성이 크다고 전망하는 또 다른 이유가 되겠습니다.

[앵커]

교수님, 내년에도 민간 아파트 분양 물량은 예년보다 대폭 줄어들 전망이라고 나오고 있는데 이 부분에 대해서 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요?

[석병훈]

그렇습니다. 내년에 민영아파트 분양 물량이 26만 5000가구 분양 예정입니다. 이것은 5년 평균 대비 25%가 줄어든 것이거든요. 거기다 추가적으로 분양시기가 명확하지 않은 물량이 8만 6000가구가 있어서 실제로는 더 줄어들 수가 있는 것입니다.

그런데 중요한 것은 무엇이냐면 분양과 실제로 입주하는 것, 들어가서 살게 되는 것은 통상적으로 3~5년간의 시차가 있습니다. 3~4년간의 시차가 있기 때문에 내년에 분양물량이 5년 평균보다 25% 줄어든다는 것은 결국은 3~4년 뒤에 신규 주택공급이 역시 5년 평균보다 25% 줄어들 것을 시사하기 때문에 장기적으로는 또 신규 주택공급이 줄어들고 이것은 장기적으로 봤을 때 주택가격 상승이 예상되는 것이죠. 그러니까 이것은 또 앞으로는 주택가격 상승 전망 기대심리를 강화시키는 요인이 저는 될 것으로 봐서 주택가격 상승은 내년이나 후년이나 이것은 또 시간의 문제다라고 보고 있습니다. 그래서 상승폭이 얼마나 클지는 수요가 얼마나 증가할 것이냐. 그것은 우리나라 경기침체를 극복하고 경제가 언제 반등을 하느냐, 이 시점의 차이다라고 저는 보고 있고요. 내년까지는 경기침체가 지속될 것이다, 우리의 경제성장률이 잠재성장률 아니면 그것보다 약간 못 미치는 수준이 될 것이기 때문에 내년의 상승폭은 수요가 크게 증가하지 않아서 크지는 않을 것이다, 이렇게 아직은 보고 있습니다.

[앵커]

어찌됐든 그래도 경기침체 국면 속에서도 부동산 시장이 소폭 상승할 것이라는 전망을 내주셨는데 그렇다면 실수요자 입장에서는 언제 진입하는 게 가장 바람직할까요?

[석병훈]

상당히 어려운 질문인데요. 본인이 집을 사고자 하시는 지역에 따라서 사실 부동산 가격은 어떻게 될지는 다릅니다. 그리고 집을 살 때는 입지가 가장 무엇보다 중요한 것이고요. 저는 거시경제학자이기 때문에 항상 평균 집값을 말씀드리는 거고요.

지역마다 집값은 다를 수가 있습니다. 이 지역은 올라갈 수 있고 저 지역은 떨어질 수가 있고. 저는 항상 평균 집값을 말씀드리는 것인데. 중요한 것은 일반적으로 우리가 집을 사게 되면 보통 그 집에서 6년 정도 거주를 합니다. 실거주를 하는 사람 입장에서 봤을 때는요. 아이가 학교를 졸업할 때까지 보통 다니기 때문에, 전학을 안 시키기 때문에. 초등학교 6년 아니면 중학교, 고등학교 3년, 3년 해서 6년 정도 거주를 하기 때문에 일반적으로 장기 추세를 보고 실소유주들은 집을 구매하는 게 맞습니다. 그러면 장기적으로 봤을 때 신규 주택공급이 급감할 것이 확실하기 때문에 집값 상승폭은 내년에 급등하느냐, 후년에 급등하느냐 이것의 문제이기 때문에 지금 실소유주 입장에서는 내년 상반기 같은 경우에는 여러 가지 불확실성이 많습니다. 총선도 있고요. 그다음에 내년에 여러 가지 국제행사도 많아서 부동산 시장에 대한 관심이 식을 수도 있기 때문에요.

집값이 상반기 중에는 조정을 받을 수 있어서 상반기 중으로 봤을 때 적절한 타이밍에 개인의 자금조달 계획에 따라서 주택을 매수하시는 것이 저는 평균적으로 봤을 때 바람직할 수 있다, 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]

교수님, 또 하나의 변수를 짚고 가자면 역시 분양침체에 따르면 부동산PF발 우려도 빼놓을 수 없는데 이 우려가 현실화됐을 때, 그때 여파가 클 것 같거든요.

[석병훈]

저는 지금 부동산PF 관련해서 우려를 걱정하시는 분들이 많은데요. 크게 두 가지 측면에서 우려가 있습니다. 하나는 부동산PF 대출 우려가 금융기관의 연쇄 도산으로 금융위기를 촉발하지 않을까 하는 우려를 하시는 분들이 있고요. 또 다른 하나는 부동산PF 우려가 건설회사에게 우발채무를 증가시켜서 건설사의 연쇄 도산 우려를 촉발할 수 있는 게 아닌가, 이 두 가지 측면에 우려되는 측면이 있는데요. 첫 번째 금융사의 연쇄도산 관련된 부분은 제가 보기에는 아직까지 걱정할 필요는 없다, 저는 이렇게 생각을 하고 있습니다. 그 이유는 금융사 같은 경우에는 PF 대출 연체율이 증가하는 속도가 빠른 것은 사실입니다. 연체율이 단기간 2~3년 안에 금융권 PF 대출 연체율이 한 5배 이상 빠르게 증가를 했습니다. 그렇지만 그 금융권 연체율이 약 6% 정도로 제가 최근에 칼럼을 쓰느라 확인한 바에 따르면 6% 정도인데요. 이게 과거에 저축은행PF 대출 부실사태에 비하면 아직도 절반 정도 수준에 불과합니다. 그리고 최근에 금융권에서 막대한 이익을 창출하면서 대손충당금을 충분히 쌓았기 때문에 PF 대출 부실화가 금융위기로 전이될 가능성은 극히 낮다고 보고 있습니다. 그렇지만 우려되는 부분은 지금 건설사들의 연쇄 도산이 촉발될 가능성은 큽니다. 왜냐하면 지금 시행사가 부도가 나게 되면 그 건설사가 PF 대출에서 신용보강이라고 해서요. 시행사에게, 소위 말하는 연대보증 같은 것입니다. 신용보강이라는 것은. 대출금리를 낮게 해 주기 위해서 신용보강을 해서 건설사가 연대보증을 섰는데 시행사가 수익성이 떨어져서 PF대출의 원리금상환에 실패하게 돼서 부도가 나게 되면 건설사가 그 채무를 떠안게 돼 있습니다. 그래서 이걸 우발채무라고 하는데요. 우발채무가 급증하고 있고요. 그러다 보니까 건설사가 그 채무의 원리금을 상환하지 못해서 부도를 맞게 되는 건수가 지금 올해만 해도 3년 만에 최대치로 증가를 했습니다. 그래서 최근에 중견 건설사가 부도설이 나도는 등 상당히 건설업계가 어려움에 처해 있고요. 그러면 건설사 같은 경우는 지금 노동집약적인 생산방식으로 생산을 하기 때문에 건설사가 부도가 나게 되면 실업률이 크게 올라갈 가능성이 크고. 그러면 우리나라 경제에 충격이 크게 됩니다. 그래서 특히 중소형 건설사 위주로 도산할 가능성이 크기 때문에 이 부분에 대해서 정책당국이 신경을 써야 될 것으로 보이고. 특히 건설사 도산이 많이 되면 신규 주택공급은 더 급감할 가능성이 커서 이것은 향후 장기적으로 주택가격을 상승시킬 요인이 된다. 그래서 이런 부분을 저는 신경 써야 한다고 보고 있습니다.

[앵커]

알겠습니다. 끝으로 해외증시 상황도 살펴보겠습니다. 간밤 뉴욕증시가 또 상승을 했는데 어떤 게 작용했다고 보시나요?

[석병훈]

가장 큰 요인은 지난주 금요일에 발표된 미 연준이 가장 주목하고 있는 개인소비지출 물가지수, PCE물가지수 상승률 전망치가 시장 전망치보다 상승률이 전년 동기 대비 상승률이 2.6%로 나왔는데요. 이게 시장 전망치인 2.8%보다 낮았을 뿐만 아니라 2년 9개월 만에 최저치가 되었습니다. 그래서 이게 내년 3월에 미 연준이 기준금리를 인하하는 것이 아니냐는 예상이 확산되면서 미국 뉴욕증시의 3대 지수인 다우존스, 나스닥, S&P500지수가 모두 상승하는 결과를 얻었고요. S&P500지수는 사상 최고치에 근접하는 결과를 얻었습니다. 그래서 산타랠리가 지속됐는데, 지금 시장에서는 내년 3월에, 저 역시 내년 3월에 기준금리를 인하한다는 것은 너무나 낙관적인 기대가 아니냐. 왜냐하면 미국 경제가 너무 좋기 때문에 미 연준의 입장에서는 경기침체 우려가 커지면 조기에 기준금리를 인하할 가능성이 크지만요. 지금 소매판매도 여전히 증가하고 있기 때문에 물가가 확실히 잡히기 전에는 섣불리 기준금리를 인하할 일이 없습니다. 그래서 저는 여전히 내년 5월에 기준금리 인하를 할 것이다라는 전망을 유지하고 있습니다.

[앵커]

알겠습니다. 오늘 부동산 관련 이슈를 집중적으로 짚어봤습니다. 지금까지 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수와 함께했습니다. 교수님, 고맙습니다.

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