대법 “전세갱신 거절 시 실거주 증명 집주인 몫”

첫 기준 제시
실거주 이유 세입자 상대 소송
향후 부모님 거주 말바꾸기도
“실제 거주 의사 진정성 수긍 안 돼”
‘집주인 승소’ 원심 파기환송

집주인이 ‘실거주’를 사유로 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 경우 실거주 증명책임은 집주인에게 있다는 대법원 판단이 나왔다. ‘임대차 3법’ 시행으로 늘어난 실거주 여부 관련 분쟁에서 이를 판단하는 구체적 방법에 관해 명시한 대법원의 첫 판결이다.

26일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 민유숙 대법관)는 아파트 주인 A씨가 세입자 B씨 부부를 상대로 낸 건물 인도 청구 소송 사건에 대해 A씨 승소로 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다.

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트. 연합뉴스

A씨는 서울 서초구의 한 아파트를 2019년 3월부터 2021년 3월까지 2년간 B씨 부부에게 빌려주는 임대차계약을 맺었다. 이후 2020년 12월 A씨 측은 “코로나19로 사업이 어려워져 다른 아파트를 급매로 팔고 가족이 해당 아파트로 들어와서 살려고 한다”고 B씨 부부에게 통보했다.

그러나 B씨 부부는 주택임대차보호법의 계약갱신요구권에 따라 계약갱신을 요구했다. 계약갱신청구권은 2020년 7월 시행된 임대차 3법 중 하나로, 세입자가 1회에 걸쳐 계약갱신을 청구할 수 있는 제도다. A씨는 이를 거절하며 B씨 부부를 상대로 소송을 제기했다.

재판에서 A씨는 “지방에 거주하면서 서울 소재인 해당 아파트와 가까운 병원에서 진료받고 있는 부모님이 살 계획이기 때문에 임대차보호법상 갱신 거절 사유에 해당한다”고 주장했다. 반면 B씨 부부는 “A씨가 계약 만료일 전까지는 가족들이 산다고 주장하다 소송이 제기되니 A씨의 부모님이 실거주할 것이라고 말을 바꿨으며 A씨의 부모님이 거주할 것이라는 계획도 증명되지 않았다”고 반박했다.

1·2심 재판부는 A씨의 손을 들어줬다. 대법원은 그러나 “임대인(A씨)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다”며 파기환송했다. 이어 “임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신 요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무 등 여러 사정을 종합해야 한다”고 지적했다.

대법원은 A씨가 처음 가족들과 살 것이라고 주장했지만 A씨가 자녀의 전학이나 이사를 준비하지 않았던 점을 짚었다. 또 A씨의 부모가 거주해야 한다는 주장에 대해서는 해당 병원에서 1년에 1∼5차례 통원진료를 받았다는 확인서만으로는 이를 수긍할 정도라고 보기 어렵다고 봤다. 대법원은 “주택임대차보호법 제6조의3 등 관련 규정의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위해 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위한 것”이라며 “실제 거주하려는 의사가 있다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정돼야 한다”고 밝혔다.

안경준 기자 eyewhere@segye.com