"금리 내려도, 집값 안 오른다" 섣부른 기대 말라는 이유는?[부릿지]

금리가 부동산 시장을 지배하고 있다. 최근 미국의 기준금리 인하 신호에 시장금리가 선제적으로 대응하며, 예대금리가 가파르게 하락했다. 이에 따라 부동산 시장도 다시 상승하는 것 아니냐는 전망도 나온다. 그러나 금리가 떨어진다 해도, 집값 상승기의 '제로금리' 회복은 불가능하며, 한문도 서울디지털대 부동산학과 교수는 "이 가격을 수용할 만한 수요는 여전히 부족하다"고 지적하는데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 한 교수와 내년 시장을 전망했다.

▶조성준 기자
청약 단지들의 양극화 현상이 좀 짙은 것 같은데 이런 시장 분위기 좀 어떻게 해석할 수 있을까요?

▶한문도 서울디지털대 부동산학과 교수
철저하게 '203040'이 시장을 이끄는 것 같습니다. 뭐냐면 예전 같으면 '묻지마 청약' 이런 분위기가 좀 많았어요. 그런데 지금은 보면 정말 차별화되고 선택적이고 국지적으로 시장이 다 달라요. 지방이라도 완판되는 데가 있고, 서울인데도 완판이 안 되고, 스마트해진 거예요. 실수요자뿐만 아니라 투자 수요자들도 엄청 스마트해졌어요. 그 투자자는 정부에서 일시적 2주택 처분 기한을 3년으로 늘려준 게 다시 투자할 수 있는 환경에 좀 좋게 만들어줬기 때문에 이분들이 적극적으로 시장에 들어오고 있거든요. 그 부분이 이제 시장에서 양극화로 극명하게 나타난 것 같아요.

▶한문도 서울디지털대 부동산학과 교수
그러니까 좋은 입지의 좋은 가격에 미래 상승 여력이 충분하다고 판단되는 지역은 완판은 물론 완판 계약도 되지만, 아닌 곳들은 철저하게 재당첨 제한을 또 풀었잖아요. 거주지 지역도 또 풀었잖아요. 그러니까 이제 1순위에서 마감이 안 돼도 시장을 볼 줄 아는 약간의 시장을 볼 줄 아는 전문가 수준의 이런 분들은 다 찾아다니면서 체크해서 '줍줍'하고 다 하잖아요. 시장에서 또 어떤 트리거 역할을 지금 하는 것 같아요.

▶조성준 기자
그러면 이렇게 완판된 가격이 그 지역의 시세로 형성이 되는 거 아닐까요? 그러면 말씀대로 구축도 거기에 따라서 갈까요?

▶한문도 서울디지털대 부동산학과 교수
완판이 된 현장이 정상적으로 정상적인 시장에서는 기존 주택도 올리는 게 정상이에요. 근데 그 완판된 가격이 부담할 수 있고 실거주용이라면 100% 끌어올려요. 근데 투자 수요가 줄어든 것을 시장에서 확인하고 있어서 실수요자들은 여기도 잘 안 들어오고 기존 주택도 못 들어오는 시장 상황이 벌어지면 지금처럼 디커플링(탈동조화)이 벌어지는 거예요. 분양가가 올라가도 기존 주택이 따라가야 하는데 기존 주택이 지금 어때요? 못 따라가고 있는데 멈췄잖아요. 임계점에 다다른 거예요. 더 이상 수요자가 없으면 어떻게 돼요? 시장은 일단 정리되죠.

▶조성준 기자
그렇다면 내년 부동산 시장은 어떻게 될 것으로 보시나요?

▶한문도 서울디지털대 부동산학과 교수
'상강하약' 이렇게 말씀드릴게요. 상반기에는 신생아론으로 약간 강세의 모습은 띨 거예요.올해 안에 특별한 변수가 없다면 그리고 하반기로 가면서는 약세장이 이제 저는 확연하게 펼쳐질 것 같은데, 변수가 하나 있습니다. 집권당이 집권했을 때는 1기 신도시에 대해서 약간의 립 서비스 차원의 여러 가지 뭐가 나오겠죠. 근데 여러분들이 판단하시기 1기 신도시는 시간이 오래 걸립니다. 이렇게 얘기하면 양면적이지만, 다주택자인데 1기 신도시에 집을 갖고 있다면 그때가 1차 매도 적기라고 보고 무주택자는 그때가 1차 피할 시기고 하반기에 가서가 매입 시기라고 좀 말씀드릴 수가 있고요.

▶한문도 서울디지털대 부동산학과 교수
미국이 금리를 내린다고 해서 우리가 같이 내렸을 때의 여파를 생각해 보시면 일단 부동산 투자해서 지금 정부가 택한 긴축의 모두가 바뀌는 거잖아요. 미국은 경제가 연착륙하는 과정에 '스텝 바이 스텝'으로 가는데 우리는 연착륙 과정은 지금 미국보다는 여건이 안 좋잖아요. 그러니까 정부도 고민이 많을 거예요. 역효과로 나올 수 있어서 많이 조심해서 움직여야 할 것 같아요. 그래서 쉽게 "미국이 내리면 우리 내린다" 이렇게 예단하는 거는 조금 조심스럽게 다가가야 하는 게 맞다 생각합니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조성준, 한문도
촬영 이상봉 김아연 PD
편집 김윤하 PD
디자이너 신선용

조성준 기자 develop6@mt.co.kr 김윤하 PD ekel1512@mt.co.kr 이상봉 PD assio28@mt.co.kr 김아연 PD ayeon_28@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr