지방 아파트 분양가, 매매가보다 높아… 금융권 "악성 미분양 증가할듯"

27일 하나금융경영연구소가 최근 발표한 '고분양가 시대, 미분양 대응은?' 보고서에 따르면 올해 전국적으로 미분양 재고는 감소했으나 지방의 미분양 재고가 5만가구를 넘기며 전체의 80% 이상의 높은 비중을 유지하고 있다. 고분양가로 지방 미분양은 장기화되고 증가할 가능성이 커진 상황이다./사진=뉴스1

올해 분양물량이 줄며 청약수요의 선택 범위는 줄었지만 공사비가 오른 탓에 분양가가 오르며 이른바 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 물량이 증가했다. 수요자 눈높이에 맞지 않는 상품은 소진되지 않는 시장 분위기가 형성된 가운데 수도권보다는 분양가가 매매가보다 높고 비교적 수요도 적은 지방의 미분양 적체 우려가 커지는 상황이다.

27일 하나금융경영연구소는 최근 발표한 '고분양가 시대, 미분양 대응은?' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다. 지난해 하반기부터 분양시장이 냉각되며 미분양 급증 우려가 커졌으나 올해 분양 일정 연기, 후분양 전환 등으로 분양물량이 감소하며 미분양도 줄었다. 전 분기 대비 미분양 증가율은 2022년 285%를 찍고 올 6월 138%, 9월 44%를 각각 기록했다.

하지만 지방 중심의 미분양 지속으로 분양시장 양극화가 심화되고 있다. 지방의 미분양 재고는 5만가구 이상으로 전국 미분양 재고의 80% 이상의 높은 비중을 유지하는 상태다. 지난 10월 기준 전국 미분양 물량 중 수도권은 13%, 지방은 87%였다. 수도권 내에서는 서울 접근성이 낮거나 청약수요가 감소한 지역 중심으로 미분양이 발생하고 있다.

정책모기지 축소로 분양수요는 위축됐으나 분양가격 상승은 불가피하다. 9월 특례보금자리론 취급 대상이 축소되면서 주택수요의 주택 구매자금 확보가 제한된 반면 공사비 등 개발비용이 오르며 분양가가 오르는 추세다. 주거용 건물 공사비 증감률은 지난해 12월 전년 대비 6.9%, 10월 3.7%로 증가하고 있다. 아파트 개발원가의 20~40%를 차지하는 토지가격도 인상 기조가 유지되고 있어 분양가 상승세는 당분간 지속될 전망이다.

서울과 경기보다는 수요 감축이 이어지고 분양가가 매매가를 크게 상회하는 지방의 미분양 장기화가 걱정거리로 떠오르고 있다. 올해 1~3분기 광주, 강원, 울산의 평균 아파트 분양가는 해당 지역 평균 매매가의 217%, 210%, 194%를 각각 상회한다. 지방 미분양 재고 중에는 할인 분양하는 단지도 있다.

하나금융경영연구소는 지방의 미분양 해소방안을 모색하고 미입주 증가에 대응할 필요가 있다고 강조했다. 하서진 하나금융경영연구소 수석연구원은 "자재비·인건비·금융비 등 개발 비용이 크게 올라 분양가격을 직접 규제하는 방식은 시장에서 원활하게 작동하기 어렵다"며 "정부에서는 토지비 부담을 줄인 토지임대부 분양주택과 지분적립형 분양주택 등을 추진 중이나 의무 거주기간 등으로 민간 부문 확대적용은 쉽지 않다"고 말했다.

개발시장 경쟁을 강화하고 공공 부문 보증 확대로 원가 절감 방안을 모색하는 한편, 임대 전환 등 미분양 주택의 시장 소화를 지원하는 대책이 마련돼야 한다는 주장이 제기됐다. 하 연구원은 "최근 부동산 개발금융시장 경색으로 아파트 시공이 신용도와 자금력이 우수한 대형
시공사에 집중되면서 공사비가 더욱 올랐다"며 "중견 건설업체도 시장 경쟁에 참여, 공사비나 분양가격이 떨어지도록 유인하는 방안이 필요하다"고 설명했다.

이어 "세제 혜택이 부여되는 '민간임대주택특별법' 대상에 아파트를 포함해 미분양 주택이 시장에서 소화되도록 지원하는 방안을 모색하는 것이 좋다"며 미분양 주택 매입 시 리츠나 펀드와 같은 투자기구를 활용하되 기존 사업자가 투자기구에 출자하도록 해 주택사업자의 책임을 강화해야 한다"고 덧붙였다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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