내년이 개발 분권 원년 돼야[기고/김세용]

김세용 경기주택도시공사 사장

청년들에게 빌트인 아파트를 짓는다면서 원하는 가구를 하나만 고르라고 했다. 질문자는 침대를 예상했지만 돌아온 답은 천장형 에어컨이었다. 이때 침대와 선풍기는 어떠냐고 말하면 바로 ‘꼰대’가 된다. 주거 형태와 공간 디자인에 대한 요구는 사람마다 다르기 때문이다.

같은 경기지역이라도 가평군의 60대는 마당 있는 집을 원하지만, 수원시에 사는 60대는 지하철역 근처를 선호할 수 있다. 1인당 국민총소득(GNI)이 3만 달러를 넘고 인구 구조가 급변하면서 생애주기와 거주지 등에 따라 주거에 대한 요구가 상당히 다르게 나타나고 있는 것이다.

최근 정부가 한국토지주택공사(LH) 혁신안을 발표했다. 건축 분야 업체 선정 권한을 조달청으로 이관하고, 전관이 재취업한 업체의 입찰을 제한하는 등 고민한 흔적이 역력하다. 민간이 공공주택 시행을 맡을 수 있게 한 것도 새롭다.

하지만 혁신안이 제대로 작동할 수 있을지는 의문이다. 민간과 LH를 경쟁시키는 건 좋은 시도이지만, 사업 구조가 다른 민간 부문은 임대주택 건설을 외면할 가능성이 높고 결과적으로 공공분양주택 분양가 상승도 예상된다. 공사 발주 권한을 조달청으로 넘기는 것도 온전한 해결책이 되긴 어렵다.

돌아보면 2년 전 터졌던 LH 직원 부동산 투기 스캔들은 정보 독점, 올해 논란이 된 철근 누락은 물량 독점에 의한 것이었다. 독점은 전관예우를 낳고, 여기서 생긴 카르텔이 문제를 만든다. 결국 독점을 깨지 않으면 문제 해결이 어려운 것이다.

지금이라도 일본의 도시재생기구(UR) 설립 경위를 들여다볼 필요가 있다. UR의 전신인 주택공단과 도시정비공단은 20세기 후반 일본 전역에 분양 및 임대주택 약 150만 채를 공급했으나 UR로 바뀐 이후 공급 물량은 임대주택 약 3만 채에 불과하다. 2004년에 설립된 UR이 주택 보급률 증가와 다양한 주민 요구를 감안해 임대주택 건설 및 도시정비 업무에 치중하는 기관으로 변신했기 때문이다. 기존에 독점적으로 진행하던 택지 및 공공주택사업은 지방자치단체 개발공사로 이관한 지 오래다. 도시정비사업도 민간과의 공동 시행을 원칙으로 한다. 고도성장기 혁혁한 공을 세웠던 UR은 ‘공공 디벨로퍼’에서 이제 ‘민간의 조력자’로 큰 역할을 하고 있다.

그동안 한국의 공공개발사업은 주로 ‘중앙정부 인허가 후 LH 시행’ 구조로 추진됐다. 지난 5년간 지정된 공공주택지구를 개발 면적으로 보면 1 대 8, 인허가 건수로 보면 1 대 10으로 지자체 대비 중앙정부 비중이 압도적이다. 하지만 세상은 달라졌다. 주택 보급률은 100%를 넘었고, 중앙에서 주민 요구를 세세히 파악하기 어려운 시대가 됐다. 이제 중앙정부는 개별 사업 인허가가 아닌 주택 공급 방향을 수립하고 시행 지침을 보다 정교하게 제시하는 역할에 그쳐야 한다. 투기 등이 우려된다면 지구 지정까지 국토교통부가 하되 이후 개발계획은 광역지자체에 맡기는 것도 방법이다. 개발 분권은 세계적 추세이고, 당연한 일이기도 하다. 내년이 LH 개혁과 함께 개발 분권의 원년이 되길 기대한다.

김세용 경기주택도시공사 사장