이태원동 크라운호텔, 서울시 디자인 문턱 넘었다…'공공성 보완' 조건

시 디자인 '조건부 통과'…공공성 보완, 향후 협의해야
용산공원 접근성·저층부 개방…서울시 규제완화 기대
최대 용적률 '1.2배 이내'…내년 3분기 건축심의 접수
2025년 상반기 착공…3400억 브릿지론, 내년 12월 만기

이 기사는 2023년12월26일 18시36분에 마켓인 프리미엄 콘텐츠로 선공개 되었습니다.

[이데일리 김성수 기자] 서울 용산구 이태원동 크라운호텔 개발사업장이 ‘서울시 디자인 공모’라는 문턱을 ‘조건부’로 넘었다. 용산공원과의 접근성, 저층부 개방 등 공공성을 보완한다는 조건 하에서다.

다만 이같은 내용은 전부 미확정이라서 앞으로 사업시행자와 서울시가 풀어나가야 한다. 사업장이 디자인 공모를 통과한 만큼 향후 인허가 작업도 ‘탄력’을 받을 것으로 보인다.

시 디자인 ‘조건부 통과’…공공성 보완, 향후 협의해야

26일 서울시에 따르면 크라운호텔 개발사업장은 서울시 ‘도시·건축 창의·혁신디자인 시범사업’ 공모를 지난 22일 조건부로 통과했다. 이 사업장은 지난 8월 말 서울시 디자인 공모에서 고도가 너무 높다는 이유로 ‘조건부 보류’ 판정을 받았는데 이번에 문턱을 넘은 것.

(자료=사업주체 측, 서울시)

사업시행자 측이 충족해야 할 조건은 ‘공공성 보완’이다. 용산공원 접근성을 높이거나, 저층부를 개방하는 계획 등 공공에 할애하는 것이 해당된다. 다만 이같은 내용은 전부 서울시 공문에 들어있을 뿐 미확정이라서 앞으로 사업시행자와 서울시가 풀어가야 한다.

크라운호텔 개발은 서울 용산구 이태원동 34-69 일대 크라운호텔을 헐고 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설(상업시설)로 이뤄진 주상복합 시설을 신축 및 분양하는 사업이다. 사업시행자는 케이스퀘어용산PFV(구 하나대체투자용산PFV), 시공사는 현대건설이다.

이 사업은 사실상 현대건설이 주도하고 있다. 케이스퀘어용산PFV의 주주별 보통주 지분율은 △현대건설 49.5% △RBDK(알비디케이) 25% △코람코자산운용 19.5% △한국투자부동산신탁 6%다. 코람코자산운용은 PFV의 자산관리회사(AMC) 역할을 맡는다.

사업시행자 측은 “용산공원 접근성, 저층부 보완은 사실상 공문에 담긴 내용의 전부”라며 “높이 변동 내용이나 디자인 공모 통과에 대한 조건으로 포함된 내용은 없다”고 말했다. 이어 “향후 일정은 서울시가 추진협의체를 구성한 후 진행되기 때문에 미확정”이라고 덧붙였다.

앞서 서울시는 도시·건축 창의·혁신디자인 시범사업 대상지 공모를 진행, 지난 5월 19일부터 제안서를 접수받았다. 선정된 사업지는 조경, 건폐율, 대지안의 공지, 건축물 높이제한 및 일조 등 확보를 위한 높이 적용을 배제받을 수 있다.

용적률의 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령 최대용적률의 1.2배 이내까지 완화될 수 있다. 선정된 기획디자인(안)은 향후 사업 시행을 위한 용적률, 높이 등 세부 인센티브 항목과 인센티브량을 건축위원회 심의를 거쳐 결정한다.

또한 도시관리계획 수립(변경)에 필요한 기획디자인(안)의 경우 관련 계획과의 정합성, 적정성 여부에 대한 검토 및 조정 절차를 밟을 계획이다.

2025년 상반기 착공…3400억 브릿지론, 내년 12월 만기

크라운호텔 개발사업장은 디자인 공모를 통과한 만큼 향후 인허가 준비 작업이 ‘급물살’을 탈 것으로 보인다. 서울시 디자인 공모 결과가 최종 확정돼야 설계가 확정되고, 인허가 신청도 그에 맞춰 진행할 수 있어서다.

서울 용산구 이태원동 34-69 일대 (사진=김성수 기자)

기존 계획으로는 내년 3분기 건축심의를 접수할 예정이지만, 일정이 바뀔 수도 있다. 건축허가가 내년 4분기~2025년 1분기 중 완료되면 오는 2025년 상반기 착공할 예정이다.

오는 2029년 하반기 초 준공을 목표로 진행 중이다. 현재는 호텔의 기존 건축물 지상 부분 철거가 완료됐다. 지하 부분은 착공 일정이 정해지면 착공시점 3~6개월 전 철거될 예정이다.

앞서 케이스퀘어용산PFV는 이 사업 관련해서 지난 6월 19일 3400억원 브릿지론을 받았다. 브릿지론 기간은 1년 6개월(18개월)로, 내년 12월 19일이 만기다. BNK투자증권은 브릿지론의 단순 주선 역할을 맡았다.

또한 특수목적회사(SPC) 비엔케이썸제사차는 케이스퀘어용산PFV에 기존 대출액수(945억원)에 105억원 추가대출을 실행하고, 지난 10월 18일 만기도래한 대출원금 845억원의 만기를 연장했다. 또한 원금 200억원 대출채권은 SPC 디아이에프와이에 양도했다.

비엔케이썸제사차는 유동화증권을 발행해서 조달한 자금으로 케이스퀘어용산PFV에 대출을 실행하기 위해 설립된 SPC다. 수협은행에 회사의 전반적인 업무를, BNK투자증권에 회사의 자산관리를 위탁했다.

총 1050억원에 이르는 PF대출의 각 대주별 원금 액수는 △비엔케이썸제사차 850억원 △디아이에프와이 200억원이 됐다.

비엔케이썸제사차가 빌려준 850억원은 각 액수별로 만기가 다르다. 850억원 중 △250억원은 이달 26일 만기 △100억원은 내년 3월 18일 만기 △나머지 500억원은 내년 10월 16일 만기다. 이밖에 디아이에프와이가 대출한 200억원의 만기는 내년 10월 16일이다.

이 대출채권을 기초자산으로 발행한 유동화증권 1050억원의 만기도 각각 다르다.

각 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)별 만기는 △비엔케이썸제사차 발행 250억원 ABSTB(이달 27일) △비엔케이썸제사차 발행 100억원 ABSTB(내년 3월 19일) △비엔케이썸제사차 발행 500억원 ABCP(내년 10월 17일) △디아이에프와이 발행 200억원 ABCP(내년 10월 17일)이다.

김성수 (sungsoo@edaily.co.kr)