“실거주 목적, 임대인 나가라”...집주인 ‘실거주 사유’ 증명해야

서울 여의도 63스퀘어 전망대 63아트 유리창 너머로 도심 아파트 단지가 보이고 있다./뉴스1

집주인이 ‘실거주’를 이유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 경우 실거주 증명 책임은 집주인에게 있다는 대법원 판단이 처음 나왔다. ‘실제 거주하려는 의사’를 표명하는 것으로 계약갱신청구권을 거절할 수 없고 실제 이사 준비 등 관련 상황을 종합해 실거주 의사를 판단해야 한다는 기준도 제시했다.

26일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 민유숙 대법관)는 아파트 주인 A씨가 세입자 B·C씨를 상대로 제기한 건물 인도 청구 사건에 대해 A씨 승소로 판결한 원심을 깩 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다.

대법원은 “실제 거주 사유로 갱신 요구를 거절하려면 A씨가 이를 증명해야 하는데 통상적으로 수긍할 수 있을 정도라고 인정하기에는 의문의 여지가 있다”며 “이를 충분히 심리하지 않은 원심은 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 밝혔다.

A씨는 2019년 1월 서울 서초구 아파트를 보증금 6억3000만원에 2021년 3월까지 2년 동안 B·C씨에게 빌려주는 임대차계약을 맺었다. 약 2년이 지난 뒤 “가족 모두가 해당 아파트에 들어가 살 계획”이라며 임대차계약을 갱신하지 않겠다고 통보했다.

임차인은 주택임대차보호법에 규정된 계약갱신요구권을 행사하겠다는 내용증명을 보냈고, A씨는 집을 비우라는 소송으로 맞섰다. 계약갱신청구권은 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인이 계약갱신을 청구할 수 있도록 한 제도다. 임차인 보호를 위한 ‘임대차 3법’ 중 하나로 2020년 7월 시행됐다.

A씨는 노부모를 거주 계획을 밝히며 주택임대차보호법이 정한 갱신 거절 사유(본인이나 직계 존·비속의 실제 거주)에 해당한다고 주장했다. 임차인은 직계 가족이 들어와서 산다고 했다가 소송을 제기한 후 노부모 실거주로 말을 바꿨다는 점에서 부당하게 갱신 거절권을 행사하고 있다고 반박했다.

1·2심은 A씨 손을 들어줬다. 재판부는 “적법하게 갱신 거절권을 행사했다는 점이 인정된다”며 “실거주 주체가 변경된다고 하더라도 이 갱신 거절이 돌연 부적법하게 된다고 볼 수 없다”고 판시했다.

대법원 판단은 달랐다. ‘실제 거주하려는 의사’가 분명히 있다는 점을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도로 입증되지 않았다고 봤다. 구체적으로 임대인 주거 상황, 임대인·가족의 직장·학교 등 사회적 환경, 실거주 의사를 가지게 된 경위, 갱신 요구 거절 전후 임대인의 사정, 실거주 의사와 배치·모순되는 언동, 이를 통해 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지 유무, 실거주를 위한 이사 준비 여부 등을 종합적으로 판단해야 한다고 설명했다.

이 기준으로 비춰보면 A씨는 실제 거주자에 대해 말을 바꾼 것에 합리적인 설명을 하지 않았다고 판단했다. 특히 지방에 거주하는 부모가 근처 병원 진료를 위해 해당 아파트에 거주해야 한다고 주장했음에도 병원에서 1년에 1∼5차례 통원진료를 받았다는 외래진료확인서를 제출한 것만으로는 수긍하기 어렵다고 봤다.

대법원은 본인 가족이 직접 살겠다는 최초 사유에도 의문을 제기했다. A씨가 이 아파트 인근에도 다른 아파트를 소유하고 있고, 자녀 교육을 위해 가족들이 또 다른 지역에서 살고 있었지만 전학·이사를 준비하지도 않았다고 판단했다.

대법원 관계자는 “임대인이 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점의 증명 책임 소재가 임대인에게 있다는 점, 이를 판단하는 방법에 관한 법리를 최초로 명시적으로 설시했다는 점에서 의의가 있다”고 밝혔다.