"실거주 증명 책임은 임대인 몫" 첫 판례 나왔다

대법, 갱신거절 인정한 원심 파기

아파트 임대차 계약이 만료되는 시점에 임차인은 계약 갱신을 희망하고, 임대인은 자신이 거주하겠다며 집을 비워줄 것을 요구한다. 양측은 의견 합의를 이루지 못해 결국 법원을 찾아갔다. 사법부는 어떤 판단을 내렸을까.

26일 법조계에 따르면 A씨는 2019년 1월 서울 서초구 한 아파트를 보증금 6억3000만원에 B씨에게 임대해 주기로 했다. 계약기간은 그해 3월부터 2년간이다.

시간은 흘러 계약기간 만료 3개월여 전인 2020년 12월 A씨는 "가족 모두가 아파트로 들어와서 살 계획"이라며 임대차 계약을 더 이상 갱신하지 않겠다는 의사 표시를 B씨에게 전했다.

그러나 B씨는 이를 받아들이지 않았다. 5일 뒤 주택임대차보호법에 의거해 A씨에게 계약갱신을 청구한다고 통보했다. 이에 맞서 A씨도 '실거주 계획'을 강조하고 갱신 요구를 거절하면서 법정 다툼으로 확산됐다.

주택임대차보호법은 제6조의 3 제1항에서 "임대인은 임차인이 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다"고 규정하고 있다. 다만 이 법은 제8호에서 "'임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우' 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다'는 단서를 달고 있기도 하다.

1심과 2심은 B씨가 A씨로부터 임대차보증금 6억3000만원을 반환받은 것과 동시에 부동산을 인도해야 한다며 임대인의 손을 들어줬다.

그러나 대법원은 "실거주 의사에 대한 증명 책임은 임대인에게 있다"면서 "A씨의 실거주 의사가 가공된 것이 아니라는 것을 수긍하기에 의문이 있다"고 판단했다.

그러면서 △임대차 계약 만료 전과 소송 제기 서류, 준비서면 등 과정에서 사건 아파트에 거주할 것이라고 밝힌 A씨와 친인척들이 수시로 바뀌면서도 합리적인 설명을 하지 않은 점 △A씨가 사건 아파트 인근에 다른 아파트와 다른 지역에도 주택을 소유하고 있는 점 △거주하던 아파트를 처분하고 사건 아파트에 들어와 살아야 하는 사정이 있다고 보이지 않는 점 등을 배경으로 설명했다.

대법원 2부(주심 민유숙 대법관)는 "A씨가 실거주를 이유로 갱신 요구를 거절하려면 그에 대한 증명책임을 부담하므로 이러한 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정을 주장·증명할 필요가 있다"면서 원심을 파기하고 다시 심리·판단하도록 지난 7일 서울중앙지법으로 돌려보냈다.