[법] 공공 재개발·재건축, 다물권자 부동산 거래와 단독분양자격 취득

재건축, 재개발 사업이라고 하면 대부분의 사람들은 정비사업조합을 설립하여 추진하는 방식을 떠올린다. 조합설립추진위원회가 토지등소유자 75%의 동의를 받아 정비사업을 추진할 사업시행자로서 조합을 설립하고, 조합이 사업시행자가 되는 방식이다.

김정우 대표 변호사/사진제공=법무법인 센트로

그런데, 도시정비법에는 조합을 설립하지 않고, 공공이 사업시행자가 되어 정비사업을 추진하기도 한다. 대표적으로 공공재개발, 공공재건축 사업이 있다.

공공재개발, 공공재건축은 과거 문재인정부 시절에 발표된 소위 5.6대책, 8.4대책에서 언급되기 시작하였고, 그 후 도시정비법 개정을 통해서 법적인 근거가 마련되었다.

특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장 또는 토지주택공사 등이 공공재개발사업, 공공재건축사업의 시행자 또는 대행자로서 정비사업을 수행한다. 대표적으로 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등이 공공재개발사업에 적극적으로 참여하고 있다.

그런데 최근 필자는 한국토지주택공사 등이 단독으로 사업시행자가 되어 추진하는 재개발사업(이하 'LH공공방식'이라 함)에서 1인의 토지등소유자가 하나의 정비구역 내에서 여러 부동산을 소유하였다가, 일부 부동산을 매도할 경우, 매수인이 단독으로 분양자격을 취득할 수 있는지에 대하여 문의를 받았다.

다물권자의 경우 언제까지 부동산을 처분해야 양수인이 단독 분양자격을 취득할 수 있는지 여부가 쟁점이었다. 이에 대해서는 도시정비법에 명시적인 규정이 없고 법조인들 사이에서도 견해가 나뉘어 있다.

먼저, 조합이 사업시행자가 되어 추진하는 정비사업(이하 '조합방식'이라 함)에 관한 도시정비법 제39조제1항제3호 규정을 유추 적용하여야 한다는 견해가 있다. 위 규정은 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때, 양도인과 양수인 모두 합해서 1인의 조합원 지위만 인정된다고 규정하고 있다. 위 규정은 투기세력의 유입을 방지하고 나아가 소위 '조합원 쪼개기'를 방지하기 위하여 2009년 도입된 규정이다.

우리 대법원은 위 규정의 해석과 관련하여 주택재개발사업 조합설립인가 후 다수의 부동산을 소유하고 있는 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우, 양수인에게 단독 분양대상자의 지위가 인정되지 않고, 양도인, 양수인 합하여 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위가 있다고 판시한 바 있다.

위 견해에 따르면, 한국토지주택공사등이 사업시행자로 지정이 된 때를 기준으로 하여 그 이후에 매매가 이루어질 경우, 매도인과 매수인 모두 합해서 1개의 분양자격만 인정된다고 한다.

그러나 필자는 위 견해에 대해서 동의하지 않는다. 필자는 분양신청기간이 종료되는 날을 기준으로 단독 분양자격을 판단하는 것이 타당하다고 생각한다. 왜냐하면, 분양신청기간이 종료되는 날을 기준으로 분양자격이 확정되기 때문이다.

조합방식과 LH공공방식은 사업시행자가 다르고 진행방식도 여러 가지 면에서 차이가 나기 때문에 아무런 근거 없이 조합방식을 LH공공방식에 유추적용 하는 것은 적절하지 않다. 더구나 분양 자격은 토지등소유자의 가장 중요한 권리인 재산권과 직결되는 문제이기 때문에, 이를 제한하려면 명시적인 법률 규정이 있어야 한다고 본다. 도시정비법 제39조 제1항은 조합원의 자격과 그 제한에 관한 규정이라서 조합사업에 한정하여 엄격히 해석할 필요가 있다. 조합이 없는 LH공공방식 등에 확대 적용하는 것은 부당하다.

한편, 도시정비법 제72조제1항에 따르면, 분양신청권은 토지등소유자에게 인정된다. 또 도시정비법 제76조제1항제6호, 제7호에서는 조합원을 비롯한 토지등소유자의 분양 자격을 일부 제한한다. 예를 들어 1인, 1세대, 공유자에게 1주택을 공급한다고 규정하고 있고 기타 제한 사항이 시·도조례로 위임되어 있다.

위 도시정비법 규정을 종합하여 고려할 때, LH공공방식의 정비사업에서 다물권자로부터 일부 부동산을 양수한 양수인의 단독분양자격에 관해서는 도시정비법 제39조를 적용할 수 없고, 도시정비법 제76조제1항 각호가 적용된다고 보는 것이 타당하다. 결국 이 경우, LH공공방식에서 위 부동산 양수인의 단독 분양자격 여부는 분양신청기간 만료일이라고 볼 수 있다.

최근 이와 관련하여 국토교통부도 조합이 설립되지 아니한 공공재개발사업의 경우 도시정비법 제39조제1항제3호 규정을 적용받지 않으며, 도시정비법 제53조에 따른 시행규정에서 정하는 바에 따라야 할 것으로 판단된다는 취지로 유권해석을 한 바 있다.

재개발·재건축사업에서 분양자격은 토지등소유자의 재산권에 관한 가장 중요한 권리이므로, 정비구역 내 부동산 거래시 반드시 도시정비법 관련 법령과 법원 판결례 그리고 국토교통부 유권해석 등을 참조하여 분쟁의 가능성을 최소화하는 것이 필요하다. /글 법무법인 센트로 대표 변호사 김정우

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr