내년 민영아파트 26만5439가구 분양… 평년 대비 25% 감소

내년 민영아파트 분양이 최근 5년 평년 대비 25% 가량 감소할 전망이다.

서울 여의도 63스퀘어 전망대 63아트에서 바라본 아파트 단지. /뉴스1

26일 부동산R114에 따르면 전국 268개 사업장에서 모두 26만5439가구가 분양 예정인 것으로 나타났다.

이는 올해 계획물량(25만8003가구) 대비 3% 증가한 수준이지만 최근 5개년(2019~2023년) 평균 분양계획(35만5524가구) 대비 25% 적은 수준이다. 특히 분양시기가 명확하지 않은 8만6684가구가 포함돼 있어 실제 분양되는 물량은 더 적을 전망이다.

올해 수도권에서는 계획물량(11만6682가구) 대비 89% 수준인 10만4266가구가 공급된 반면, 지방은 계획된 14만1321가구 중 57%인 8만995가구만 실적으로 연결됐다. 세종에서는 민영아파트 분양이 전무했고 공급과잉, 미분양 이슈가 불거진 대구에선 941가구만 공급됐다.

올해 계획물량이 약 39%에 해당하는 10만1490가구는 내년으로 미뤄졌다. 수도권이 4만4893가구(44%), 지방은 5만6597가구(56%)다. 이월물량에는 재개발·재건축이 많기 때문에 공사비 증액으로 인한 지연이 있을 수 있다. 지방에서는 장기간 미분양이 누적돼 향후 분양실적에 영향을 미칠 것으로 전망된다.

내년 권역별 분양계획 물량을 보면 수도권에서는 경기가 7만4623가구로 가장 많다. 서울 4만4252가구, 인천 2만2225가구 순으로 나타났다. 지방에서는 ▲부산 2만2710가구 ▲광주 2만161가구 ▲대전 1만3138가구 ▲충남 1만2503가구 순이다.

수도권 분양물량 비중은 분양가상한제 등이 개정된 2021년 40%로 급감했지만 2023년부터 50%를 상회했다. 규제지역 해제, 전매제한 완화 등 규제 완화책으로 서울을 비롯한 수도권 아파트 시장이 빠르게 회복됐기 때문이다. 여기에 미분양 리스크, 자금 조달 문제 등으로 지방 분양이 크게 위축된 영향도 한몫했다.

유형별로는 전국적으로 자체사업(도급포함)을 통한 물량이 총 10만8227가구(41%), 재개발·재건축 물량은 13만9778가구(53%)로 집계됐다. 재개발·재건축 물량 비중은 2023년(48%)에 비해 큰 편이다. 이월된 분양계획의 절반 정도가 대규모 정비사업(평균 1000가구)이라서다.

특히 서울은 잠실진주(2678가구), 대조1구역(2451가구), 삼선5구역(1223가구), 방배6구역(1097가구) 등 분양계획이 있어 주요 관심지역으로 예상된다. 경기도 역시 산성구역재개발(3487가구), 수택E구역재개발(3050가구) 등 대규모 정비사업이 계획돼 있다.

월별 분양물량을 살펴보면 1월(2만3810가구), 10월(2만1188가구)에 집중되는 것으로 나타났다. 1월은 2023년의 이월 물량이 상당한 것으로 보인다. 총선과 하계 올림픽 등 굵직한 이벤트가 몰려 있는 2, 3분기에는 물량이 저조한 편이다. 10월에는 2만1188가구가 예정됐는데, 시장 상황을 지켜보다가 성수기에 승부를 걸어보려는 움직임으로 판단된다. 분양시점이 미정인 8만6684가구 역시 고금리, 부동산PF 등 잠재적 위험 요인들이 해소되는 시점을 기다리고 있기 때문에 하반기에 물량이 집중될 것으로 전망된다.

주요 건설사의 2024년 분양계획물량은 17만3333가구로 올해 분양계획물량(18만2885가구)의 83% 수준으로 집계됐다. 올해는 분양계획 대비 평균 47%의 실적을 달성한 것으로 나타났다. 내년에는 롯데건설(2만2299가구), 현대건설(2만2778가구), 포스코이앤씨(2만294가구) 정도만 2만 가구 수준을 유지한다. 축소 7곳, 유지 2곳, 확대 3곳으로 축소 조정이 우세한 것으로 전망됐다.

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