임대계약 갱신 거절 '실거주' 사유…대법 "집주인이 증명해야"

실거주 의사 여부 판단 기준 첫 대법 판례
1·2심 "갱신거부 적법"→대법 '파기환송'
"여러 사정 따져 집주인의 진정성 판단해야"

실거주 목적을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절한 임대인에게 실거주에 대한 증명 책임이 있다는 첫 대법원 판단이 나왔다. 단순히 '실제 거주하려는 의사'를 표명한 것만으로는 임차인의 계약갱신청구권을 거부할 수 없다는 취지다.

26일 법조계에 따르면 대법원 2부는 집주인 A씨가 세입자 B씨를 상대로 제기한 건물 인도 청구 소송에서 원고 승소로 판단한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법에 돌려보냈다. 대법원은 "원심은 임대인의 '실제 거주하려는 의사'가 진정하다는 사정을 충분히 심리하지 않은 채 원고의 갱신 거절이 적합하다고 봤다"는 취지로 이같이 선고했다.

A씨는 2019년 1월 B씨 부부에게 서울 서초구 소재 아파트를 보증금 6억3000만원에 같은 해 3월부터 2021년 3월까지 임대하는 임대차계약을 맺었다. B씨는 임대차계약 만료일을 약 3개월 앞둔 2020년 12월 내용증명우편을 통해 "계약갱신을 청구한다"는 의사를 밝혔다. 하지만 A씨는 "임대차계약 만료 후 자신이 아파트에 실제 거주할 계획"이라며 B씨의 계약갱신 요구를 거절했다. 이후 B씨가 아파트 인도를 거부하자 A씨는 소송을 제기했다.

주택임대차보호법 제6조의 3 제1항은 '임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대차계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다'고 규정하고 있다. 다만 이 조문 1항의 8호는 '임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'에 해당할 경우 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 정한다.

A씨는 재판 과정에서 "임대차계약 기간이 만료되면 노부모를 서울로 모셔 와 다니던 병원에서 가까운 이 사건 아파트에서 거주하게 할 계획이었다"며 "임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 전화 통화와 내용증명 등을 통해 피고에게 실거주 목적을 밝혔다"고 주장했다. 그러면서 "이는 주택임대차보호법의 '실거주 요건 조항'이 정한 갱신 거절 사유에 해당한다"고 덧붙였다.

반면 B씨 측은 "원고는 원고 가족 또는 원고의 노부모가 이 사건 아파트에서 거주할 예정임을 증명하지 못하면서도, 실거주 요건 조항을 악용해 거짓으로 부당하게 갱신 거절권을 행사하고 있다"고 맞섰다. 이들은 또 "적법한 갱신 거절 기간 만료일 전까지는 이 사건 아파트에서 원고 가족이 실거주할 예정이라고만 이야기하다가 소송을 제기한 다음에야 원고의 노부모가 실거주할 예정이라고 주장했다"고 지적했다.

1·2심 재판부는 집주인 손을 들어줬다. 2심 재판부는 "임대인이나 그 직계존속·비속이 해당 주택에 실제 거주할 의사가 없었다고 볼 만한 특별한 사정이 드러난 경우가 아닌 한, 통상적으로 납득할 수 있는 실거주 요건 조항 해당 사유를 원인으로 하는 임대인의 갱신 거절은 적법하다"고 판시했다.

하지만 대법원 판단은 달랐다. 대법원은 "임대인과 그 가족이 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다"며 "임대인이 실제 거주 의사를 표명했다는 사정이 있다고 해 곧바로 인정될 수는 없다"고 지적했다. 그러면서 "임대인의 의사가 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정돼야 한다"고 판시했다.

대법원은 "이런 사정은 임대인의 주거 상황, 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신 요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무 등 여러 사정을 종합해 판단해야 한다"고 판시했다.

그동안 하급심에선 임대인에게 '실제 거주하려는 의사'가 있는지를 어떻게 판단해야 하는가를 두고 의견이 엇갈렸다.

대법원 관계자는 "임대인이 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임의 소재가 임대인에게 있다는 점과 임대인에게 ‘실제 거주하려는 의사’가 있는지를 판단하는 방법에 관한 법리를 최초로 명시적으로 선고한 판결"이라고 설명했다.

민경진 기자 min@hankyung.com

▶ 클래식과 미술의 모든 것 '아르떼'에서 확인하세요
▶ 한경 창간 60주년 구독신청 사은품 보기