서울 최저 입주량, 집값 불쏘시개 되나

2024 집값 좌우 5대 변수 ②입주량
1만5627채, 1990년 이후 최저
전셋값 상승 매매가 자극 일반론
‘수요 더 줄면’ 집값 하락 전망도

내년도 서울의 아파트 입주 예정 물량이 관련 통계를 집계한 이래 최저치인 1만여 가구에 그치면서 청약시장 경쟁이 더 치열해질 것이란 전망이 나왔다. 서울 시내 아파트 모습 [연합]

‘1만5627채’. 부동산 빅데이터 분석 기업인 ‘아실’이 계산한 내년 서울 아파트 입주물량 규모다. 정부가 예상하는 2024년 서울 공동주택 입주량(1만6681채)과 비슷하다. 어떤 기준으로도 1990년 이후 역대 가장 적은 입주량이다. 서울 아파트 입주량은 2013년부터 지난해까지 최근 10년간 연평균 3만3595채였다.

내년 이후도 상황은 나아질 것 같지 않다. 윤석열 정부 들어 아파트 인허가 물량이 계속 줄고 있어서다. 국토교통부 집계 기준 올해 1~10월 서울 주택 인허가 물량은 2만1849채로 전년 동기 대비 40.1% 감소했다. 최근 10년 평균과 비교하면 63.6%나 줄어든 물량이다. 인허가가 줄면 3~5년 이후 입주량은 그만큼 감소한다.

다른 지역도 마찬가지다. 경기도 아파트 입주량은 내년 9만6372채로 올해(9만7758채)와 비슷하지만 2025년엔 5만0671채로 반토막으로 줄고, 2026년에는 1만9240채까지 급락한다. 인천이나 다른 광역시도 2025년 이후 입주량이 크게 준다.

전국적으로 입주량이 크게 줄어드는 건 건설 환경 영향이 크다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위험 때문에 주택업체들이 PF 대출을 받기 힘들고, 높아진 땅값과 급등한 공사비 등으로 적극적으로 사업을 펼치기 어려워졌다.

입주량 감소는 집값에 영향을 미칠 수밖에 없다 입주량이 줄면 전셋값이 오르고, 상승한 전셋값은 다시 매매가격을 자극하는 게 일반적이기 때문이다.

아파트 입주량과 집값의 관계는 사실 논란거리다. 별 영향을 주지 않는다는 시각이 있고, 결정적인 영향을 끼친다고 판단하는 사람도 있다.

입주량이 집값에 별 영향을 주지 않는다고 판단하는 사람들은 노무현 정부 때와 이명박 정부시기를 자주 언급한다. 노무현 정부 때는 서울 아파트 입주량이 연평균 5만채 이상으로 많았는데 어느 때보다 집값이 많이 올랐다. 공급이 늘면 가격이 떨어진다는 상식이 작동하지 않았다. 반대로 이명박 정부 때인 2009년부터 2012년까지는 연간 평균 입주량이 3만채를 겨우 넘었을 정도로 줄었는데, 집값은 본격적인 하락 곡선을 그렸다. 역시 공급이 줄면 가격은 오른다는 경제 상식이 통하지 않았다.

전문가들은 이런 현상이 나타나는 건 아파트 수요도 공급량처럼 고정된 게 아니라 변화하기 때문이라고 설명한다. 공급이 아무리 많아도 수요가 그보다 더 많으면 아파트값은 오르기 마련이다. 시장 상황이 좋으면 전세에 살던 사람이 너도나도 내 집 마련에 나선다. 빌라(연립, 다세대 주택) 등 비아파트에 살던 사람도 아파트를 사려고 나선다. 투자 수요도 가세한다. 집값이 오를 수밖에 없다.

반대로 공급이 아무리 적어도 수요가 그보다 더 줄면 집값은 떨어진다. 집값 하락 우려가 커지기 때문에 집을 사려던 사람들은 너도나도 내 집 마련을 미룬다. 투자수요는 종적을 감추고 집을 살 여력이 있는 사람들조차 좀 더 떨어질 때를 기다리며 매수를 미룬다. 입주량이 줄어도 집값이 하락하는 상황이다. 이명박 정부 때가 그랬다.

내년 이후 집값이 하락할 것이라고 전망하는 사람들은 지금 시기가 이명박 정부 때와 비슷하다고 판단한다. 아파트 입주량이 줄지만, 크게 늘어난 가계부채, 고금리 여건 등으로 주택 수요가 더 위축되기 때문에 집값이 오르기 어려운 구조라고 보는 것이다. 시장침체가 지속되면서 기존 재고주택 매물은 더 쌓일 수 있다고 예상한다.

이와 달리 급감하는 아파트 입주량이 내년 이후 주택시장에 결정적인 영향을 미친다고 보는 사람들은 중장기 흐름을 강조한다. 장기 시계열 지표로 입주량과 아파트값 변동률을 비교해보면 ‘추세적’으로 맞아 떨어졌다고 본다. 입주량이 매해 그때그때 집값에 바로 반영되지 않을 수 있지만, 결과적으론 가장 큰 영향력을 발휘한다는 것이다.

예컨대 최근 서울이나 인천, 세종, 대구 등 아파트값 하락세는 앞선 몇년간 입주량이 급증했던 효과다. 좀 더 멀게는 문재인 정부 때 집값이 많이 올랐던 건 박근혜 정부 때 평균을 한참 밑돌 정도로 감소했던 입주량의 영향이고, 이명박 정부에서 집값 하락세가 컸던 건 앞선 노무현 정부 때 공급이 많았던 결과다.

입주량이 줄거나 늘면 짧게는 1~2년, 길면 3~4년 누적되다 어느 순간 폭발적으로 집값에 영향을 미친다는 판단이다. 입주량은 집값에 바로 영향을 주는 경우도 있지만, 대체로 ‘후행’하는 경우가 더 많았던 게 사실이다.

이런 시각대로라면 내년부터 향후 몇 년 간 급감하는 입주량은 주택시장을 불안하게 하는 뇌관으로 작용할 것이다. 박일한 선임기자

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