내년 민영아파트 26만5000가구 분양 예정…5년 평균 대비 25% 줄어

분양시기 명확하지 않은 8만6000가구 있어 실제는 더 줄 수도

서울 아파트 모습. 2023.12.25/뉴스1 ⓒ News1 장수영 기자

(서울=뉴스1) 김동규 기자 = 내년 민영아파트 분양이 26만5000가구로 최근 5년 평균 대비 25% 줄어들 것으로 전망됐다.

26일 부동산R114의 분양계획 조사에 따르면 내년 민영아파트(민간분양+민간임대)는 전국 268개 사업장에서 총 26만5439가구가 분양 예정인 것으로 나타났다.

이는 2023년 계획물량(25만8003가구) 대비 3% 늘었지만, 최근 5개년(2019년~2023년) 평균 분양계획(35만5524가구) 대비 25% 감소한 수준이다. 특히 분양시기가 명확하지 않은 8만6684가구가 포함돼 있어 실제 실적으로 연결되는 물량은 더 적을 전망이다.

올해 수도권에서는 계획물량(11만6682가구) 대비 89% 수준인 10만4266가구가 공급된 반면, 지방은 계획물량 14만1321가구 대비 57%(8만995가구)만 실적으로 연결되면서 온도차를 나타냈다. 세종은 민영아파트 분양이 전무했고 공급과잉·미분양 이슈가 불거진 대구는 941가구 실적에 그쳤다.

올해 분양계획물량(25만8003가구)의 약 39%에 해당하는 10만1490가구가 2024년 분양계획으로 이월됐다.

권역별로 보면 수도권 4만4,893가구(44%), 지방 5만6,597가구(56%)이다. 다만 이월물량에는 재개발‧재건축이 많기 때문에 공사비 증액으로 인한 지연이 있을 수 있으며 지방에서는 장기간 미분양이 누적돼 향후 분양실적에 영향을 미칠 것으로 전망된다.

내년 권역별 분양계획 물량은 수도권이 14만1100가구(53%), 지방이 12만4339가구(47%)로 조사됐다.

수도권에서는 경기도가 7만4623가구로 가장 많고, 서울 4만4252가구, 인천 2만2225가구 순으로 나타났다. 지방에서는 부산 2만2710가구, 광주 2만161가구, 대전 1만3138가구, 충남 1만2503가구 순으로 1만 가구 이상 공급될 계획이다.

수도권 분양물량 비중은 분양가상한제 등이 개정된 2021년 40%로 급감했지만 2023년부터 50%를 상회했다. 이는 규제지역 해제, 전매제한 완화 등 규제 완화책으로 서울을 비롯한 수도권 아파트 시장이 빠르게 회복됐기 때문이다. 여기에 미분양 리스크, 자금 조달 문제 등으로 지방 분양이 크게 위축된 영향도 한몫했다.

유형별로는 전국적으로 자체사업(도급포함)을 통한 물량이 총 10만8227가구(41%)고, 재개발‧재건축 물량은 13만9778가구(53%)로 집계됐다.

재개발‧재건축 물량 비중은 2023년(48%)에 비해 5% 상승했는데 이는 2023년에서 2024년으로 이월된 분양계획의 절반 정도가 대규모 정비사업(평균 1000가구)으로 구성되어 있기 때문이다.

특히, 서울은 잠실진주(2678가구), 대조1구역(2451가구), 삼선5구역(1223가구), 방배6구역(1097가구) 등 분양계획이 있어 주요 관심지역으로 예상된다. 경기도 역시 산성구역재개발(3487가구), 수택E구역재개발(3050가구) 등 대규모 정비사업이 계획돼 있다.

2024년 민영아파트 월별분양계획물량.(부동산R114 제공)

내년 민영아파트 월별 분양물량을 살펴보면 1월(2만3810가구), 10월(2만1188가구)에 집중되는 것으로 나타났다. 1월은 2023년의 이월 물량이 상당한 것으로 보이며, 총선과 하계 올림픽 등 굵직한 이벤트가 몰려 있는 2~3분기에는 물량이 저조한 편으로 전망됐다.

분양시점이 미정인 8만6684가구는 고금리, 부동산PF 등 잠재적 위험 요인들이 해소되는 시점을 기다리고 있기 때문에 하반기에 물량이 집중될 것으로 전망된다.

주요 건설사의 2024년 분양계획물량은 17만3333가구로 2023년 분양계획물량(18만2885가구)의 83% 수준으로 집계됐다. 2023년에는 분양계획 대비 평균 47%의 실적을 달성한 것으로 나타났다.

내년에는 롯데건설(2만2299가구), 현대건설(2만2778가구), 포스코이앤씨(2만294가구) 정도만 2만 가구 수준을 유지했으며, 축소 7곳·유지 2곳·확대 3곳으로 축소조정이 우세한 것으로 나타났다.

부동산R114 관계자는 "내년 미국 연방준비제도(Fed)에서 금리인하 가능성을 내비쳤지만 실제 조정시기는 늦어질 수 있어 대출금리 하향조정을 크게 기대할 수 없는 상황"이라며 "총선과 정책 이행력 등이 변수로 작용해 불확실성이 여전하고, 입지 여건과 분양가에 따라 청약 온도차가 여전할 것으로 전망된다"고 밝혔다.

dkim@news1.kr