"내 아파트지만 할 수 있는 게 없다"…한숨 깊어진 집주인들

잠실·삼성·청담·대치동 일대, 토지거래허가구역 재지정
아파트는 묶어두고 상가·오피스텔·빌라는 풀어
"명확한 재산권 침해, 대책 필요"
전문가 사이서도 찬반 의견 엇갈려

서울 송파구 잠실동 일대 전경. 사진=연합뉴스

토지거래허가제가 수년째 시장에서 논란이다. 이 제도가 적용되고 있는 지역에 집을 가진 집주인들은 "내 집이지만 내 마음대로 할 수 있는 게 없다"면서 답답함을 호소한다. 전문가들도 "심각한 사유재산권 침해"라는 의견이 많다. 다만 일각에선 "투기성 거래를 막는다는 측면에서 꼭 필요하다"는 주장도 있다.

26일 부동산 업계에 따르면 서울시는 지난달 도시계획위원회에서 국제교류 복합지구 인근 4개 동(14.4㎢)에 대해 토지거래허가 의무 대상을 아파트 용도로 제한하는 내용의 '토지거래허가구역 변경안'을 가결했다. 송파구 잠실동과 강남구 청담·삼성·대치동에 있는 '아파트'를 거래하면서 2년간 실거주 해야한다는 얘기다. 

잠실·삼성·청담·대치동 일대는 2020년 6월부터 토지거래허가구역으로 묶였다. 허가대상 면적(주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡) 초과 토지를 취득하려면 관할 구청장의 허가를 받아야했다. 자금조달 계획서 작성과 실거주를 목적의 주택 거래만 허용되면서 투자수요의 진입이 어려웠다. 아파트를 사면 2년간 실거주해야 하고, 상가·업무용 빌딩은 4년간 직접 입주해야 한다는 점이 큰 걸림돌이었다.

그랬던 와중에 지난 10월 부동산거래신고법 개정안이 시행됐다. 토지거래허가 의무 대상을 세분화해 지정할 수 있게 됐다. 주거용, 상업용, 업무용, 공업용 등 용도로 나누고, 주거용은 아파트, 단독, 연립, 다가구, 다세대 등으로 구체적으로 나눠 지정할 수 있게 됐다.

지역의 소유주들은 기대감이 있었지만, 이번에 '아파트'는 여전히 해당되면서 아파트를 소유한 집주인들이 답답함을 토로하고 있다. 가뜩이나 거래가 안되는 와중에 '아파트'만 전세를 끼고 사거나 파는 게 불가능하기 때문이다. 되레 같은 지역에서 상가와 오피스텔, 단독·연립·다가구·다세대 주택(빌라)을 매매할 때 허가가 필요 없게 됐다. 

강남구 압구정동 현대아파트 전경. 사진=한경DB

잠실에 아파트를 갖고 있는 한 집주인은 "심각한 재산권 침해라고 생각한다"고 토로했다. 그는 "집을 가지고 있지만 이러지도 저러지도 못하는 상황"이라면서 "집값이 조정되면 집을 정리하고 다른 집으로 갈아타고 싶은데 토지거래허가구역 내에 있는 집이라 집을 매수하려는 실수요자들도 적어 여태 마음고생하고 있다"고 말했다.

압구정동에 있는 A 공인 중개 관계자는 "토지거래허가구역 재연장 이슈가 나올 때마다 기대감이 커졌다 작아졌다는 반복하면서 일대 주민들도 지친 상황"이라면서 "일부 주민들의 경우 아예 매매를 포기한 경우도 있다"고 귀띔했다.

전문가들 사이에서도 토지거래허가제는 불필요하다는 의견이 많다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "잠실 등 일부 지역에 대규모 개발 호재가 있는 지역의 토지에 제도를 적용하는 것은 맞지만 아파트에까지 이를 적용하는 것은 과한 측면이 있다"며 "장기적으로 아파트에 대한 규제는 해제하는 것이 올바른 방향"이라고 설명했다.

서진형 공정 주택포럼 공동대표(경인여대 MD 상품기획 비즈니 학과 교수)는 "제도가 서울 일부 지역 아파트에 남아있다는 것은 주거 이전을 제한한다는 점에서 불합리하다고 본다"며 "투기수요를 막는 게 목적이라면 보유 주택 수에 따라 규제를 차등 작용하면 될 일"이라고 지적했다.

제도를 아예 폐지해야 한다는 의견도 있다. 김제경 투미부동산 소장은 "아파트에 적용하는 토지거래허가제는 없어져야 한다"며 "이는 2018년 문재인 전 정부에서 도입하려고 했던 주택 거래 허가제랑 다를 바가 없는 제도다. 당시 도입하려다 실패했던 제도를 우회적으로 도입한 것과 마찬가지로 공익성을 띠지 않는 지역의 거래를 막는다는 측면에서 사유재산권을 침해한다. 시장 논리를 무력화하는 제도"라고 비판했다.

제도가 필요하다는 입장도 있다. 익명을 요구한 부동산 업계 관계자는 "개발사업이 있는 지역에 토지 거래를 막아 토지보상금 등으로 인한 사업의 지연을 막는 게 본래의 취지"라며 "정부 입장에서 시장 안정화도 하나의 과제이기 때문에 일정 부분 필요한 제도라고 본다"고 필요성을 언급했다.

한편 1978년 도입된 토지거래허가제도는 투기성 거래를 막기 위해 시행됐다. 국토교통부 장관이나 시·도지사가 지정하고, 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때는 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 한다. 허가 없이 계약을 체결할 경우 2년 이하의 징역 또는 토지 가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처하게 된다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com

▶ 2024년에 부자가 될 사주인가…미리보는 신년운세
▶ 한경 창간 60주년 구독신청 사은품 보기