미래의 직주근접 지역, 미리 찾을 수 있을까 [더 머니이스트-심형석의 부동산정석]

한경닷컴 더 머니이스트
직주근접 지역, 주거선호도 따라 집값도 높아
일자리의 '역동성', 주택공급 현황 살펴봐야

직주근접이 대세입니다. 양질의 일자리는 인구를 유입시키고 유입된 인구는 다시 주택을 거래하는 고용과 주택 거래의 선순환이 가능합니다. 이런 지역은 주택시장의 침체기에도 조정의 폭이 크지 않고, 주택시장 여건이 달라지면 가장 먼저 반등할 겁니다. 주택공급도 중요하지만 더 중요한 미래변수는 주택수요이기 때문입니다.

안타까운 점은 최근 일자리 순증가율이 둔화되고 있는데 이것이 장기화될 조짐을 보이고 있다는 점입니다. 대한상공회의소 지속성장이니셔티브(SGI)가 2022년 발표한 보고서에 의하면 제조업의 일자리 순증가율이 2010년~2019년 동안 하락 추세를 나타낸 가운데 수도권보다 비수도권의 고용 부진이 심각한 모습을 보였습니다.

수도권과 비수도권 모두 2010년대 초반과 비교해 일자리 창출률과 소멸률이 하락하며 일자리 창출의 역동성이 위축되고 있습니다. 비수도권에 비해 수도권이 그나마 긍정적인 이유는 일자리 창출률과 소멸률 모두 높은 모습을 보였다는데 있습니다. 이는 일자리 창출의 '역동성'이 더 높았음을 의미합니다. 신생기업은 일자리 확대에 긍정적인 역할을 하지만 비수도권의 경우 창업 인프라가 수도권과 비교해 열악합니다. 때문에 창업이 저조하고 일자리 창출 또한 수도권과 비교해 낮은 실정입니다.

현재 직주근접이 가능한 도시나 지역들은 많이 알려져 있습니다. 주거선호지역이 대부분입니다. 주거선호지역은 주택가격 또한 상대적으로 높습니다. 미래의 직주근접이 가능한 지역을 미리 발견한다면, 낮은 가격에 주택을 매수할 수 있을 겁니다. 그렇다면 어떤 기준으로 직주근접 지역을 찾아야 할까요? 대한상공회의소의 보고서에서 그 단초를 찾을 수 있습니다. 바로 일자리의 '역동성'입니다. 일자리가 많이 생기고 또한 일자리가 많이 없어지는 곳입니다.

최근(2023년10월) 대한상공회의소의 SGI에서는 더 상세한 보고서(수도권과 비수도권 간 산업역동성 비교와 시사점)를 발간했습니다. 제목에도 역동성이라는 단어가 포함되어 있습니다. 수도권과 비수도권이 불균형하게 발전하고 있는데 그 원인을 역동성에서 찾은 겁니다. 지역 경제성장은 해당지역의 산업과 깊은 연관이 있는데, 창업활동과 비효율적인 기업의 퇴출과정이 활발히 진행될수록 지역 경제에 도움이 된다는 점을 강조합니다.

3년간 매출액이 연평균 20%이상 증가하는 성장기업은 수도권이 2배 정도 많습니다. 우려되는 점은 성장기업의 비수도권 비중이 2011년 42.6%에서 34.6%로 계속 줄어들고 있습니다. 이렇게 가다 가는 비수도권에서 고성장기업을 찾아보기 쉽지 않을 겁니다.

역설적이게도 기업소멸로 사라진 일자리 규모 또한 수도권은 지난 10년간(2011~2021년) 늘어났지만 비수도권은 오히려 줄어들었습니다. 그만큼 역동성이 사라지고 있다는 말입니다. 아이러니하게도 미래의 직주근접 지역을 찾는다면 기업과 일자리가 많이 줄어드는 곳을 찾아야 한다는 말입니다.

부동산 시장에서 주택공급은 중요합니다. 일자리가 증가하면 당연히 배후주거지역 등을 만들기 위해 주택공급이 늘어납니다. 적정수준이면 상관없지만 주택공급은 적정하게 이루어지기 쉽지 않습니다. 주택사업자들의 탐욕은 과잉공급을 유발하기 때문입니다.

따라서 일자리가 증가하나 주택공급이 없는 곳은 주택가격이 상승할 수 밖에 없습니다. 물리적으로 혹은 규제 때문에 주택공급을 더 이상 할 수 없는 곳입니다. '미래의 직주근접'은 일자리의 역동성과 함께 주택공급을 같이 살펴야하겠습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

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