내년 집값 '불황' 짙어지나…"서울 최대 3% 빠질 수도"[새해 집값]①

전문가 6인 중 4인 "고금리·대출규제로 상반기 집값 하락"
'상저하고' 흐름 보일 듯…"물가 수준 집값 상승" 전망도

[편집자주] 경기하락과 PF대출 부실로 비롯된 부동산시장의 행보가 심상치 않다. 우하향 기조가 뚜렷해지고 있는 가운데, 서울분양 시장도 옥석가리기에 들어간 모양새다. 반면 일각에선 내년 상반기 글로벌 금융시장의 금리인하 기조와 정부의 규제완화 가능성을 살피며 새로운 기대감을 키우고 있다. 이에 <뉴스1>에선 6인의 부동산 전문가를 통해 '갑진년' 부동산시장과 정책 전반을 살펴본다.

21일 오전 서울 여의도 63스퀘어 전망대 63아트를 찾은 관람객들이 도심 아파트 단지를 바라보고 있다. 2023.12.21/뉴스1 ⓒ News1 박정호 기자

(서울=뉴스1) 전준우 기자 = 새해 부동산 시장은 어두운 전망으로 시작될 것으로 점쳐진다. 높은 금리와 대출 규제 등으로 매서운 한파가 몰아치고 있는 가운데 서울 상반기 아파트값이 최대 3% 빠질 것이라는 전망도 나왔다.

26일 뉴스1이 부동산 전문가 6인을 대상으로 새해 집값 전망을 설문조사한 결과 4인이 내년 상반기 서울을 비롯한 수도권의 집값 하락이 예상된다고 응답했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 서울의 내년 상반기 집값은 최대 3%, 지방은 최대 5%까지 하락할 수 있을 것으로 내다봤다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 서울의 경우 최대 1%, 지방은 최대 2% 하락할 것이라고 전망했다.

◇고금리·대출 규제가 발목…"내년 부동산 불황 장세 가능성"

함 랩장은 "2024년 상반기 내 조속한 금리 인하 시점과 큰 인하 폭 기대는 제한적일 수 있다"며 "당분간 낮은 조달 금리로 인한 주택 유효 수요의 풍부한 유입을 기대하긴 어렵다"고 진단했다.

심형석 우대빵연구소 소장(美IAU 교수)도 수도권은 상반기 -1%, 지방은 -3%의 하락률을 보일 것이라고 내다봤다. 다만 하반기에는 다시 최대 3% 반등해 연간 기준으로는 '보합'을 유지할 것이라고 전망했다.

심 소장은 "매매가격은 고금리, 대출규제로 인해 전국은 약보합, 수도권은 강보합, 지방은 약보합이 예상된다"며 "전세시장의 강세와 입주물량 부족 때문에 전체적으로 하락하지는 않을 것"이라고 설명했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석위원은 내년 집값이 '상저하고(上低下高)' 흐름을 보일 것이라고 예측했다. 박 수석위원은 "내년 부동산 시장은 불황 장세 가능성이 크다"며 "총선, 금리, 신생아대출 등 정책, 공급 불안, 고분양가 논란, PIR(가구소득 대비 주택가격 비율) 악화 등 전반적으로 변수가 많아 심리가 급등하기보단 작은 박스권에서 움직일 것"이라고 말했다.

내년에는 서울보다 경기도의 집값 상승이 상대적으로 뚜렷할 것이라는 분석도 있다. 박 수석위원은 "2022년 서울과 경기 모두 아파트값이 22% 하락한 뒤 서울은 올해 9월까지 13.4% 오른 반면, 경기도는 8.2% 회복하는 데 그쳤다"며 "내년에는 서울보다 오히려 경기도가 더 오를 수 있다"고 내다봤다.

ⓒ News1 양혜림 디자이너

◇"물가 수준 반영한 서울-세종 집값 상승" 전망도

반면 전문가 6인 중 2인은 내년 집값이 오를 것이라고 예측했다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 서울 아파트값이 내년 상반기에는 1~2%, 하반기 2~3% 오를 것이라고 전망했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 물가 수준을 반영해 내년 서울을 비롯한 수도권, 세종 집값이 2~4% 상승할 것이라고 내다봤다.

윤 수석연구원은 "2024년 공급(분양·입주) 축소에 따라 기존주택의 물가 반영 속도가 높아질 것"이라며 "2023년과 2024년 물가(인플레) 전망이 2~4% 수준이므로 미분양 물량이 적은 서울, 수도권, 세종 집값은 2~4% 상승 전망"이라고 말했다.

다만 "5대 광역시와 지방의 경우 미분양 주택 문제가 해소되지 못하고 있는 만큼 0~2% 수준의 상대적으로 낮은 물가 반영이 예상된다"고 덧붙였다.

junoo5683@news1.kr