"서울아파트 전세 오른다" 96% … 공급 늘릴 비책은 '재초환 폐지'

부동산 전문가 50인 설문조사
내년 입주 올 3분의1토막
매매수요 전세 전환 예상
실효성 큰 도심 신속공급
재초환 탓 투자자 시큰둥
최대 뇌관 'PF 부실' 꼽아
"정부 선제적 대응 절실해"

수도권 아파트 매매가격에 대한 전문가들의 내년 전망이 다소 엇갈린 반면, 전셋값은 내년에도 올 하반기처럼 오름세가 지속될 것이라는 의견이 압도적이었다. 매매 수요의 전세 전환 현상이 지속되고, 특히 서울의 경우 신축 입주물량이 급감할 것이 분명하기 때문이다. 주택 공급을 활성화하기 위해선 무엇보다 재건축초과이익환수제 폐지를 비롯한 재건축 규제가 추가로 완화될 필요가 있다는 제언이 절반 가까이 나왔다.

25일 매일경제가 컨설팅·학계·시행사·금융권 등 부동산 전문가 50명을 대상으로 설문조사한 결과, 내년 수도권(서울 포함) 아파트 전셋값이 상승할 것이라는 답변이 82%로 하락 전망(8%)을 크게 앞질렀다. 연간 1~3% 상승한다는 의견이 46%로 가장 많았고, 3~5% 상승 전망도 32%로 뒤를 이었다. 5% 이상 상승할 것이라는 의견도 1명 있었다.

서울의 경우 전셋값 상승을 전망하는 비율이 96%로 더 높았다. 역시 1~3% 상승할 것이라는 의견이 36%로 가장 많았는데, 5% 이상 상승할 것이라는 응답도 28%로 이에 못지않았다. 3~5% 상승을 예측한 전문가도 32%였다. 수도권에서 5% 이상 상승을 전망한 한 전문가는 "서울과 인천 입주물량이 큰 폭 감소하는 게 이미 확정됐고, 월세 시장 상승 흐름이 여전해서 아파트 전셋값이 크게 오를 것"이라고 설명했다. 또 다른 전문가는 "서울의 입주물량 감소에 따른 전셋값 불안이 인근 수도권 지역으로 확산할 것"이라고 말했다. 전세사기 사태 여파에 따른 빌라 기피 현상, 관망세로 인한 아파트 매매 수요의 전세 전환도 내년 전셋값 상승을 부추길 요인으로 지목됐다.

부동산R114에 따르면 내년 서울 아파트 입주물량은 1만921가구로, 이는 부동산R114가 관련 통계 집계를 시작한 2000년 이후 최저 수준이다. 올해 신축 입주 물량(3만2795가구)의 3분의 1에 불과하다.

2025년은 3만1979가구로 다시 올해 수준으로 증가하지만, 그 이후 공급물량은 다시 줄어들 것으로 전망된다. 올해 수도권 착공 물량이 60% 수준으로 급감한 데 따른 결과다. 정부는 지난 9·26대책에서 '절벽' 수준으로 떨어진 공급량을 늘릴 방안을 제시했지만, 아직 시장엔 별다른 효과가 나타나지 않고 있다.

전문가들은 내년 주택 공급 확대를 위해 가장 요구되는 항목으로 '재건축초과이익환수제 폐지 등 재건축 규제 완화'(복수 응답·48%)를 꼽았다. 재건축 사업의 '대못'과 같은 규제를 없애 도심 주택 공급을 활성화해야 한다는 주장이다.

손재영 건국대 부동산학과 교수는 "현실적으로 수요가 많은 도심 지역에서의 신속한 공급이 현 공급 부족 문제 대응에 가장 실효성 있는 대책"이라고 말했다.

유선기 아르고대부투자연구소 대표는 "시장이 불확실할 땐 투자자들이 시장에 들어올 상황을 만들어줘야 하는데, 현재 재건축초과이익환수제는 투자자들이 취할 수 있는 마진폭이 거의 없는 상황을 조성하기 때문에 이를 풀어주는 것이 지금 당장은 아니더라도 시간이 지난 이후 투자자 유입이 원활해지는 여건이 된다"고 설명했다. 서정렬 영산대 부동산대학원장은 "서울 수도권과 지방 모두 인구 감소 등에 따라 외연적으로 수요가 확대되기보다는 기존 도심 재건축처럼 정비사업을 통한 주택 공급이 향후 주택시장 안정에 더욱 바람직하다"고 말했다.

내년 부동산 시장의 가장 큰 위기 요인으로도 공급과 연관된 '부동산 PF 부실 문제'(복수 응답·68%)가 지목됐다. 그 뒤를 이어 '고금리 기조 지속'(58%), '원자재 가격 인상에 따른 분양가 상승과 공급 지연'(50%), '경기 침체'(46%)도 위기 요인으로 꼽혔다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "고금리 기조와 실물경기 침체가 지속되고 부동산 PF 문제가 확산될 경우 공급 부족 심화, 구매심리 악화로 거래 급감, 가격 급등 등 시장 불안 현상이 재연되거나 경착륙 가능성도 배제할 수 없다"고 설명했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "흑자 도산할 수 있는 사업장은 살려내야 주택 공급 확대가 가능하다"고 말했다.

김세원 내외주건 부사장은 "부동산 PF 부실 관련 이슈는 내년에 본격화될 것이고, 부실 처리 과정에서 건설사, 금융사 등의 연쇄 부도 가능성이 우려된다"며 "이는 건설산업 위기를 넘어 대한민국 거시경제에도 미치는 파급효과가 클 것으로 예상되므로 정부 차원의 선제적 대책 마련이 필요하다"고 강조했다.

설문 대상 전문가 50인 명단(가나다순) 강은현 EH경매연구소 대표, 고종완 한국자산관리연구원장, 고준석 제이에듀투자자문 대표, 구명완 엠디엠플러스 대표, 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수, 권영선 신한금융그룹 부동산애널리스트, 권일 부동산인포 리서치팀장, 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장, 김성환 한국건설산업연구원 연구위원, 김세원 내외주건 부사장, 김승배 피데스개발 대표이사, 김인만 김인만부동산경제연구소 소장, 김제경 투미부동산컨설팅 소장, 김지엽 성균관대 건축학과 교수, 김형범 대한주택건설협회 정책관리본부장, 노지영 더피알 이사, 두성규 목민경제정책연구소 대표, 박명주 공인중개사협회 정책특보, 박수헌 한국주택협회 정책본부장, 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원, 박준표 포애드원 본부장, 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수, 방송희 한국주택금융공사 연구위원, 백준 J&K도시정비 대표, 서정렬 영산대 부동산대학원장, 서진형 공정주택포럼 공동대표, 손재영 건국대 부동산학과 교수, 안명숙 루센트블록 부동산 총괄이사, 양지영 양지영R&C연구소장, 우병탁 신한은행 압구정역 기업금융센터 부지점장, 유선기 아르고대부투자연구소 대표, 윤지해 부동산R114 리서치팀장, 이상영 명지대 부동산학과 교수, 이상우 인베이드투자자문 대표, 이승철 유안타증권 수석부동산컨설턴트, 이은형 대한건설정책연구원 연구위원, 이주현 지지옥션 선임연구원, 이준용 한국부동산원 시장연구부장, 이진 한국부동산개발협회 정책연구실장, 이창무 한양대 도시공학과 교수, 이호상 대한주택건설협회 전략기획본부장, 임채우 KB국민은행 부동산수석전문위원, 장재현 리얼투데이 리서치본부장, 정경진 밸류맵 연구원, 정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원, 정창무 서울대 건설환경공학부 교수, 최환석 하나은행 부동산투자자문센터장, 한정탁 건설주택포럼 명예회장, 함영진 직방 빅데이터랩장, 황규완 하나금융경영연구소 연구위원

[연규욱 기자]