30년 넘는 450만채 … 개발 속도 극과 극

정비사업 기준 '노후도' 관심
재건축 착수 빨라질까 촉각
일부 안전진단 철회 움직임
주민부담 여력 따라 양극화
용적률 규제 추가 완화 필요

재건축 사업성이 시험대에 오른 서울 노원구 아파트 단지 전경. 매경DB

준공 후 30년이 지난 주택이 전국에 450만가구에 달하는 것으로 나타났다. 정부가 앞으로 30년 이상 된 노후주택은 안전진단을 거치지 않고 재건축·재개발 사업을 시작하도록 허용할 방침이라 전국적으로 정비사업에 대한 관심이 달아오르는 분위기다. 다만 전문가들은 현재 용적률과 주민들의 분담금 부담 가능 여부에 따라 희비가 엇갈릴 것으로 예상했다.

25일 통계청에 따르면 지난해 기준 전국 1916만가구 중 준공된 지 30년이 지난 주택은 전체의 23.5%인 449만2064가구다. 주택 유형별로 살펴보면 단독주택이 209만가구(46.6%)로 가장 많았고 아파트(38.5%), 다세대주택(8.2%) 등이 뒤를 이었다. 시도별로 살펴보면 서울의 노후주택이 73만2831가구로 가장 많았고 경기(62만6059가구), 경북(36만7008가구) 순이었다. 30년 이상 지난 주택 중 아파트가 차지하는 비중은 서울이 51%로 가장 높았다.

전국 주택 4채 중 1채는 30년이 지난 노후주택에 해당되는데 정부는 재건축·재개발과 관련한 규제를 완화하기 위한 방안을 다음달 발표할 예정이다. 정비사업 착수를 위한 조건인 안전진단이 사라지면 1년 이상 속도가 빨라질 거라는 게 업계의 평가다.

정비사업 착수 기준을 위험도에서 노후도로 변경한다는 윤석열 대통령의 발언 이후 이미 안전진단을 신청한 재건축 단지에서도 안전진단을 철회하려는 움직임이 감지된다. 서울의 한 재건축 단지 거주민은 "현재 정밀안전진단을 신청한 상태인데 30년이 지나면 안전진단 없이도 재건축이 가능하다는 소식에 이를 철회하기로 입주민들이 논의했다"고 전했다.

안전진단은 재건축의 첫 관문인 만큼 속도가 빨라질 것이라는 예상은 나오지만, 여전히 넘어야 할 산이 많이 남아 있다. 이미 지난해 안전진단 관련 규제를 정부가 한 차례 완화한 바 있어 노후 단지들의 경우 안전진단을 통과하는 데 큰 어려움을 겪지 않고 있다. 다만 정비사업은 '사업성'이 뒷받침되지 않으면 주민들 부담 문제로 내부 갈등이 커져 속도를 내기 어렵다.

일례로 상계2구역 재개발 조합은 지난 16일 열린 임시총회에서 관리처분계획안이 부결됐다. 관리처분계획은 재개발·재건축 정비사업 시행구역 내에 있는 토지나 건축물과 같은 소유권 등을 새로 조성되는 토지와 건축 시설에 대한 권리로 변환시켜 배분하는 계획을 뜻한다. 분양 예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 종전 토지와 건축물 등의 가격, 조합원 분담금 규모 등이 여기에 포함된다. 관리처분계획은 인가 신청 전 조합원총회 의결을 거쳐야 한다. 하지만 조합원 동의 3분의 2를 받지 못하며 안건이 부결됐다.

부결 이유는 높은 분양가 탓이었다. 상계2구역의 전용 84㎡ 기준 조합원 분양가는 9억2000만원가량이다. 물가 인상으로 인해 공사비가 2년 전 대비 26%가량 오른 영향이 크다.

이처럼 주민들의 자체 부담 여력에 따라 사업 속도가 달라지며 지역별 양극화가 발생할 수 있다는 의견이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "앞으로 정비사업은 인허가보다 개별 소유주와 조합원들의 자금 여력이 관건"이라며 "더 부담할 수 있는 곳은 정비사업 추진이 빨라지겠지만 그렇지 못한 곳은 정체되며 지역별 양극화가 벌어질 수 있다"고 말했다.

도시 노후도를 개선하기 위해서는 정비사업에 따른 인센티브를 더 많이 부여해야 한다는 지적도 있다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "서울에서 사업성이 좋은 저층 아파트는 이미 대다수 재건축된 상황"이라며 "1990년대 지어진 아파트들은 용적률이 대부분 200%에 육박해 용적률 규제를 풀어 사업성을 높여주는 방안이 필요하다"고 조언했다.

[김유신 기자]