아파트 리모델링 하려다 ‘날벼락’…송파 노후단지 한숨만 쉬는 이유는 [역세권 돈세권]

역세권(驛勢圈)은 성인 걸음으로 대개 10분 이내 거리로 약 500m 가량입니다. 하루가 멀다 하고 바뀌는 서울 역세권의 모습. 일상에 바쁜 이들을 대신해 현장의 개발 소식을 전합니다.

서울 지하철 5호선 개롱역 주변에는 보인중·고등학교와 개롱초등학교, 오주중학교 등 교육기관이 밀집해 있습니다. 여기에 송파도서관과 시립체육센터 등 공공시설도 있어 생활 편의시설도 양호합니다.

이런 환경에도 불구하고 그동안 ‘강남권’이라 하기에는 부동산 시장에서 큰 주목을 받지 못했습니다.

다만 최근 리모델링 추진 단지가 늘어나면서 관심을 늘고 있고 있습니다. 그런데 아파트 리모델링이 다시 위기를 맞았다는 지적이 나오고 있는데요. 이 때문에 아직 사업승인을 받지 못한 초기단계의 리모델링 추진단지들이 조마조마하고 있습니다.

송파 성내천에 설치된 성탄절 장식물 뒤로 막바지 리모델링 공사가 한창인 송파 더 플래티넘 아파트가 보인다.

오금 아남아파트 리모델링…송파 더플래티넘 1월 입주

송파구에서 가장 진행 속도가 빠른 리모델링 단지는 오금동의 ‘송파 더플래티넘’ 입니다. 오주중학교 바로 옆에 위치하는데 내년 1월 입주를 앞두고 마무리 공사가 한창입니다.

이 단지는 수평증축을 통해 기존 지하 1층~지상 15층 299가구에서 지하 3층~지상 16층 328가구로 탈바꿈합니다. 늘어난 29가구는 이미 성공적으로 일반분양을 마쳤습니다.

용적률은 기존 283%에서 432%로 높아지고 지하 주차공간도 크게 확대한 것이 특징입니다. 또 내진 설계와 무료 발코니 확장, 무인택배시스템과 가구별 창고 등도 마련됐습니다.

서울에는 이 단지 외에도 잠실 더샵 루벤과 강동구 더샵 둔촌 포레, 용산구 르엘이촌 등이 리모델링 공사가 진행중입니다.

리모델링 단지들은 대개 재건축 기한 요건인 ‘30년’을 충족하지 못해 진행하는 경우가 많습니다. 또 기한 요건을 충족하더라도 10층 이상 중층의 아파트는 재건축 사업성이 떨어져 리모델링을 하기도 합니다.

송파 더플래티넘을 시작으로 서울에 리모델링 단지가 속속 입주하게 되면 단지 설계나 편의성은 물론 사업성 측면에서도 재건축과 비교가 되겠지요.

일단 사업 전후의 시세를 비교해보면 송파 더플래티넘의 경우 전용 84㎡ 타입의 3년전 시세는 10억원 이하였습니다. 현재 입주를 앞두고 호가는 15억~16억원 가량입니다. 시세로 보면 신축 아파트와 비슷한 수준에서 형성되고 있습니다.

송파 더플래티넘이 내달 입주를 앞두고 마무리 공사가 한창이다.

수평 증축 리모델링 제동…“규제 완화 없으면 힘들어”

더플래티넘이 위치한 송파구는 서울에서도 아파트 리모델링이 가장 활발한 지역입니다. 문정시영과 가락쌍용1차 등 15개 단지가 리모델링을 추진하고 있습니다.

1990년 전후로 지어진 단지들은 5층 안팎의 기존 주공아파트와 달리 용적률이 200%를 웃도는 중층 단지들이 많습니다. 이 때문에 재건축초과이익 환수(재초환)를 피하고 공사비도 재건축보다 적은 리모델링에 우선 관심을 가질 수 밖에 없습니다.

하지만 이들 단지들이 최근 사업에 제동이 걸렸는데요. 서울시가 리모델링에 대한 ‘안전성 검토’ 적용 대상을 확대하기로 했습니다.

즉, 송파 더플래티넘처럼 ‘수평증축 리모델링’도 필로티와 최상층 증축을 동반하면 수직증축으로 간주해 안정성 검토를 받아야 한다고 방침을 정했기 때문입니다.

그동안 1층에 필로티를 짓고 최상층 한층을 증축하는 리모델링은 수평증축으로 간주됐습니다. 안전진단도 1차만 통과하면 사업을 진행할 수 있었습니다. 하지만 앞으로 이 방식도 수직 증축으로 간주돼 2차 안전진단을 받아야 사업이 가능해졌습니다. 리모델링 진행에 큰 난관이 생긴 것입니다.

1차 안전진단 통과로 수평증축 리모델링이 가능해졌다는 내용의 현수막을 내걸은 송파 가락상아 2차 아파트

‘재건축이나 리모델링이냐’…갈림길에 놓인 단지들

서울시의 규제 강화에 1차 안전진단만 받았거나 초기 단계의 리모델링 단지들은 고민이 커질 수 밖에 없습니다. 서울의 73개 리모델링 추진 단지 대부분이 1층을 필로티 구조로 전용해 수평증축하는 방식의 리모델링을 진행하고 있는 것으로 알려져 있습니다.

5호선 개롱역에 바로 인접한 송파 가락상아2차 아파트도 그런 경우입니다. 상아 2차는 서울올림픽이 열린 1988년 750가구로 지어져 재건축 기한 요건은 충족합니다.

다만 최고 14층 높이로 용적률이 249%로 높아 사업성이 떨어집니다. 이 때문에 리모델링을 서둘러 지난 7월 1차 안전진단은 통과했습니다. 삼성물산을 시공사로 선정하고 단지명도 ‘래미안 베일루체’로 정했습니다. 계획대로라면 수평·별동 증축 리모델링을 통해 112가구 늘어난 862가구로 조성될 예정이었습니다.

하지만 서울시가 규제 완화를 통해 다시 1차 안전진단만으로 수평증측을 허용하지 않는 한 상아 2차아파트는 사업이 지연될 수 밖에 없습니다. 아니면 인허가 절차를 간소화해 통합심의하는 것도 대안이 될 수는 있습니다.

송파 가락상아2차 아파트에 시공사인 삼성물산에서 안전진단 통과 축하 현수막을 걸어놨다.

상아 2차 바로 옆의 상아1차 아파트는 2차보다 4년 빠른 1984년 준공된 용적률 178% 수준입니다. GS건설을 시공사로 이미 재건축 사업승인을 받아 30층 높이의 아파트로 순조롭게 추진중입니다.

이처럼 바로 이웃한 단지라도 용적률 차이가 정비사업의 운명을 크게 갈라놓게 됩니다.

재건축을 추진중인 송파 가락상아1차 아파트