동일 임차인과의 갱신계약이라도 대충하면 후회합니다 [한경부동산밸류업센터]

[밸류업가이드]

고객 문의

"안녕하세요. 저는 서울 용산구에 거주하고 있는 최*성이라고 합니다.
제가 소유한 상가건물 지상 3층 임차인의 임대차계약이 3개월 후면 종료됩니다.
현재 임차인은 계약갱신을 희망하고 있어서 임대료 인상과 함께 계약갱신에 따른 새로운 임대차계약서를 작성하고자 하는데 어떻게 하면 좋을까요?"

상황 분석 및 대처 방안
의뢰인께서 현 임차인과의 임대차 만기로 인한 신규계약서를 작성하고자 할 때에는 다양한 사항을 고려하여 작성할 필요가 있습니다.

자칫 무턱대고 계약서를 작성했다가 임차인의 생존권 보호를 위한 규정으로 인해 의뢰인의 재산권이 흔들릴 수 있는 상황에 직면할 수도 있으니, 일정한 가이드를 세워놓고 그에 맞춰 상가 임대차계약서를 작성하시기 바랍니다.

1. 임대차계약 당사자의 정보
의뢰인(이하, 임대인)과 임차인의 정확한 정보를 기재해야 합니다.
너무나 당연하고 기본적인 사항이지만 이를 소홀히 여기는 경우를 종종 보게 됩니다.
이름/주민등록번호/주소/연락처 등의 기본정보를 상세하고 정확히 적어야 합니다.

2. 임대차 목적물의 정보
임차인이 사용/수익할 임대차 목적물의 정확한 위치, 면적, 구조, 특징 등에 대한 구체적이고 확정적인 정보들을 기재해야 합니다.

여기서 토지는 토지대장, 건축물은 건축물대장, 권리에 관한 사항은 등기사항증명서를 통해 확인하시면 됩니다.

3. 임대차 계약기간 및 갱신조건
최초 임대차 계약기간과 계약 갱신에 대한 조건을 명시하고, 계약갱신에 대한 규정 및 조건과 기한 등을 설명하여 언제·어떤 조건에서 갱신이 가능한지 구체적으로 기재해야 합니다.

4. 증가하는 임대료 및 지불조건(선불 OR 후불)
임차인이 지급해야하는 인상 예정 임대료와 지불조건을 정확히 기입해야 합니다. 이때 임대료의 산출방식은 환산보증금 적용방식 OR 기준금리 적용방식 中 임차인과의 협의를 통해 결정하면 됩니다.

(실제 임차인과의 임대료 증액 산출 자료 / 제공 : 밸류업이노베이션)

5. 임대차계약 갱신기간
임차인과의 임대차계약 갱신기간을 명확하게 적어야 합니다. 갱신계약 체결일로부터 몇 년간 사용할 것인지를 구체적으로 적는 게 좋습니다.

6. 임차인의 권리와 의무 표시
상가 임차인이 사용하면서 지켜야 할 권리와 의무들을 상세히 표시해야 합니다.
예시) 임차시설물의 사용목적, 임차인의 유지보수 책임 등

7. 임대차계약 갱신에 대한 약정서
임차인이 임대차계약에 동의한 경우, 이를 정확하게 확인할 수 있는 약정서를 첨부하는 게 좋습니다. 이를 통해 양 당사자간의 합의를 명확하게 파악할 수 있습니다.

8. 특약 사항
임차인이 임대차계약에 동의한 경우, 이를 정확하게 확인할 수 있는 약정서를 첨부하는 게 좋습니다. 이를 통해 양 당사자간의 합의를 명확하게 파악할 수 있습니다.

(사진=게티이미지뱅크)

이처럼 동일한 임차인과의 갱신계약이라고 해서 소홀히 여기지 마시고, 임대인/임차인 양측이 명확하게 이해하고 협의한 사항을 정확히 서술하는 것이 훗날 발생할지도 모르는 상황을 예방할 수 있는 방안이라는 점을 꼭 새겨 두시면 좋겠습니다.

정재윤 한경부동산밸류업센터 법률 TF Team / 밸류업이노베이션 변호사

배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표

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