제일 위험하다는 '초피거래', 왜 할까요? [현장 써머리]

일반 전매와 달라…매수인이 당첨자에게 계약금+프리미엄 선지급
"초피거래는 '명의신탁약정'에 해당해 불법 거래로 간주"
'돈만 받고 잠적' 또는 '이중계약' 등 사기당할 가능성도 높아

부동산 시장을 취재하는 김서온 기자가 현장에서 부닥친 생생한 내용을 요약(summary)해 전해드리는 코너입니다.

[아이뉴스24 김서온 기자] 최근 분양시장에선 전매제한이 없는 단지의 정당계약이 채 진행되기 전, 당첨자 발표 직후 바로 프리미엄을 붙여 파는 '초피거래'가 성행하고 있습니다.

시세 상승이 기대되는 곳에서는 '초피거래'가 인기인데요, 청약당첨자의 자금으로 계약금을 내고 계약한 후 전매하는 '일반 전매'와 달리 분양권 매입을 원하는 사람(매수인)의 돈으로 청약당첨자가 계약하고 전매하는 것을 '초피거래'라고 합니다.

즉, A(청약당첨자)씨가 계약금(통상 분양가 10%)에 프리미엄을 더한 돈을 매수인 B씨로부터 받고 계약하고요, 명의변경 기간에 B씨 명의로 변경하는 식입니다.

이는 향후 시세차익 또는 시세 상승이 예상되기 때문에 조금이라도 프리미엄(p)이 낮을 때 분양권을 잡기 위함입니다. 이런 초피거래는 "불법이다", "아니다"로 시장 내에서도 의견이 분분하네요. 아무리 전매제한이 없다고 할지라도 정상 거래로 볼 수 있는지 업계 전문가들에게 질문해 봤습니다.

지난 6월 무순위 청약 2가구 모집에 93만여 명이 몰린 흑석리버파크자이 전경. 사진은 기사 내용과 무관함. [사진=뉴시스]

김예림 법무법인심목 대표변호사는 "초피거래는 '명의신탁약정'으로 볼 수 있어 불법에 해당한다"고 합니다.

엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사도 "부동산 거래 시 계약 관계에는 부동산실권리자명의 등기에 관한 법률 적용을 받는다. 이 법률에 따르면 타인 명의로 부동산을 계약하지 못하도록 하고 있다"며 "따라서 타인 이름으로 청약하는 것 또한 부동산실명법에서 금지하는 명의신탁약정에 해당한다고 보이며, 이는 불법"이라고 했습니다.

두 부동산 전문 변호사 모두 '초피거래'는 '명의신탁약정'에 해당하기 때문에 불법 거래라고 지적했습니다. 당연히 불법이기 때문에 법무사 등을 통해 '공증'을 받는다고 해도 이는 무의미합니다.

실제 지방에 거주하는 30대 A씨 부부는 청약당첨자 B씨에게 1500만원에 달하는 프리미엄과 계약금 5천만원(분양가의 10%)을 대납하는 조건의 초피거래를 고려하고 있습니다. 법무사를 통해 공증받는 방식을 알아보고 있다네요. 당연히 자신의 명의로 계약하는 게 아니고, 돈은 선지급해야 하니 걱정되는 것입니다. 그러나 법무사를 통해 공증받는다고 해도 법적 효력이 없습니다.

김 변호사는 "명의신탁약정은 체결하더라도 무효기 때문에 공증해도 효력이 없다"고 했으며, 엄 변호사는 "위 사례에서 A와 B는 명의신탁약정을 한 것이므로, 공증을 받는다고 해도 무효"라고 말합니다.

초피거래는 이처럼 차명이나 현금으로만 진행됩니다. 또한, 효력이 없는 계약서 작성, 효력이 없는 공증이 오가죠. 즉, 매수인과 청약당첨자가 서로를 전적으로 믿어야 하는 것입니다. 특히, 매수인의 경우 이중계약, 다중 매매 등 이른바 먹튀 사기를 당할 위험이 매우 큽니다. 불법 거래기도 하지만, 이런 위험성을 배제할 수 없으므로 좀 더 비싼 프리미엄을 감당하더라도 계약이 끝난 이후 정상 전매를 해야 한다는 얘깁니다.

엄정숙 변호사는 "양 당사자 간에만 은밀히 이뤄지는 것"이라며 "증거조차 남기지 않은 상황에서 명의자가 배반하면 손해배상 등 법적 책임을 묻는 데 한계가 있다. 상당히 위험한 거래"라고 강조했습니다.

김예림 변호사는 "초피거래는 분양권 거래 중에서도 가장 위험하다"며 "실제 돈만 입금되면 잠적해 버리는 피해사례가 많다. 수분양자 명의변경과 동시에 대금을 지급하는 방식으로 분양권 거래를 하는 것이 안전하다"고 조언했습니다.

/김서온 기자(summer@inews24.com)