전국 집값 4주 연속 하락세...'2차 조정' 본격화되나

■ 진행 : 이세나 앵커, 정채운 앵커

■ 출연 : 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

전국 집값이 4주 연속 하락세입니다. 매물은 쌓이는데 거래는 끊기면서거래 절벽이 심해지고 있는데요.

2차 조정기에 접어들었다고 봐야 하는지 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 부동산 시장 진단해 보겠습니다. 안녕하십니까?

소장님, 올해 한 해 집값 흐름을 짚어보고 싶은데요. 미국발 고금리 기조로 내내 하락세를 보이던 집값이 지난 7월에 살아나는가 싶었거든요. 그런데 최근에 주춤하고 있어요. 정리를 해 주시죠.

[김규정]

방금도 말씀하셨는데 올해 전국 주택시장에서 대표적으로 서울 강남권 아파트 가격을 중심으로 상반기에 예상보다 빠르게 올랐다가 하반기에 다시 내려오는 장세를 가파르게 거치면서 일부분들은 롤러코스터 타는 것 같았다라고 표현을 하시더라고요. 지난해 하반기 중심으로 서울지역 아파트 가격이 실거래가 지수 기준 22% 정도 하락을 했었죠. 급격하게 하반기에 가격이 내리면서 올해 1월부터 급매물 중심의 거래가 활발해져서 상반기부터 실거래지수 기준으로는 서울 아파트 가격이 이미 상승세로 전환이 됐었습니다. 그래서 3분기에는 아파트, 주택시장 전반적으로 전국이 상승세로 전환이 됐었는데. 저희가 기대했던 것보다 미국 연준의 금리인하가 점점 지연되고 시장금리가 중반부터는 주담대 금리가 오르면서 수요자들이 자금 마련과 거래를 하기가 어려워졌었죠. 그래서 4분기 현재는 서울 외곽권부터 시작된 아파트 가격 조정이 강남권까지 확대되어 있는 상황이고. 전국적으로도 한국부동산원이 발표하는 주간 아파트 가격 변동률지수가 서울은 3주째, 전국은 4주 연속 조정을 보이고 있는 상황입니다. 그래서 이런 가격 조정이 언제까지 갈 거냐에 가장 관심이 몰려 있는 상황이죠.

[앵커]

조금 전에 서울 아파트 실거래가 지수도 언급을 해 주셨는데 10월에 발표된 수치를 보니까 처음으로 떨어졌더라고요. 그러면 하락국면이 본격적으로 오래 갈 거라고 보는 게 맞을까요?

[김규정]

방금 말씀하신 것처럼 실제 거래 양태는 8월을 정점으로 해서 거래가 조금씩 둔화되면서 점점 거래절벽으로 가고 있는 상황인데요. 수요자들, 투자자들 입장에서는 조만간 내년 중반 정도면 미국이 금리를 내리고 시장금리가 안정될 테니 조금 지켜보고 금리인하가 확실시되면 투자 결정을 하자라는 전략들을 가지고 시장을 지켜보고 있는 상황입니다. 그래서 실제로 서울의 아파트 거래 신고량을 보면 10월에 이미 월 3000건을 채우지 못하고 2000건대에서 마무리됐고요. 11월 현재는 신고기간이 남기도 했지만 채 2000건이 되지 못할 수 있다는 예측들이 나오면서 거래둔화와 함께 일부 굉장히 저렴한 물건들만 거래가 되고 있어서 실거래가지수가 10월에 이미 마이너스로 다시 전환됐고. 지수변동률로도 전반적으로 주간 하락세를 보이는 지역들이 점점 확대되고 있는 상황입니다. 실제 상반기에 빠르게 회복 양태를 보였던 주택시장이 2차 조정에 들어간 걸로 보는 게 맞을 것 같고요. 다만 이게 급격한 하락이나 급락장으로 연결될 것이냐에 대해서는 의견이 분분합니다. 아무래도 금리가 다시 안정되게 되면 주택이나 부동산 투자에는 아무래도 현재보다는 상황이 나아질 수도 있기 때문에 약간의 조정을 거치다 살아날 거라는 기대들도 있고. 금리인하 자체가 경기부진을 의미하는 것이기 때문에 생각보다 조정이나 하락이 커지거나 길어질 수 있다는 의견이 현재 팽팽히 맞서고 있는 상황이어서 투자자들이 이 안에서 더 신중한 모습들을 보이고 있다 보니 당분간 거래가 부진하면서 가격이 약보합세를 보이는 상황이 적어도 서울 투자 선호 지역에서도 내년 1분기까지 이어질 것으로 보고 있습니다.

[앵커]

서울 안에서도 지역마다 약간 하락폭의 차이가 크더라고요. 일단 노도강이라고 하는 노원, 도봉, 강북. 이쪽 지역의 하락세가 두드러지고 있는데 그 이유는 뭐라고 볼 수 있을까요?

[김규정]

여러 가지 이유가 있겠습니다마는 시장에서 대표적으로 꼽는 이유 중 하나가 특례보금자리론을 사용하기가 어려워졌다는 지적이 있습니다. 올해 1월에 시장의 부양을 위해서 특례보금자리론이 정책금융 상품으로 마련됐었고 지난 9월 말 종료되기 전까지는 소득에 상관없이 9억 원 이하 주택을 구매하실 때 최대 5억까지 LTV나 DTI 완화된 수준에 따라서 4%대 고정금리로 대출을 쓰실 수 있어서 이 부분이 올해 상반기에 회복세가 나타나는 데 상당히 불쏘시개 역할을 했다는 진단들도 많았었죠. 그런데 이게 9월 말에 종료됐고 현재는 서민소득 기준에 맞춰서 우대형 특례보금자리론만 쓰이고 있고 이마저도 내년 1월이면 종료될 예정이기 때문에 이런 대출 부분이 어려워진 데다가 중간에 주담대 금리가 다시 상승하는 것들이 맞물리면서 외곽 지역에서 먼저 수요자들이 이탈해서 가격 조정이 컸다는 진단들이 나옵니다.

[앵커]

그런데 노도강 지역도 떨어졌는데 이 와중에 강남 지역에서 넉 달 만에 아파트 가격이 7억이 떨어져서 거래가 됐다는 내용이 있더라고요. 그래서 강남지역 상승세도 주춤한다, 강남불패도 끝난 게 아니냐 이런 얘기가 나오고 있는데. 실제 시장 상황은 어떻습니까?

[김규정]

마찬가지로 금리를 지켜보면서 저가 물건 위주로 거래를 하자라는 전략들은 동일하게 구사되고 있는 상황입니다. 그러다 보니 상대적으로 투자 금액대가 큰 강남권에서도 거래가 부진해지면서 싼 물건 위주로만 거래가 되고 있어서 실제 지수가 하락세를 보이고 있는 상황이고요. 가격 자체가 높다 보니 변동폭도 외곽 지역 중저가 주택에 비해서 크게 나타나고 있는 상황인데. 다만 현장의 상황을 살펴보면 아무래도 양극화된 상황에서 그래도 투자가 안전한 곳들은 강남권 같은 투자 선호지역이다라는 판단들은 하고 계셔서 대부분 컨설팅도 해보면 내년에 금리가 안정되면 저가매물 중심으로 서울에서 갈아타기나 내집 마련 투자를 하겠다는 대기수요자들은 여전히 왕왕 만나볼 수 있는 상황입니다. 그래서 가격대가 높은 만큼 변동폭이 크기도 하지만 대기수요가 있고 이런 서울 강남권 아파트 투자를 대안으로 세울 만한 자산 시장의 투자상품이 넉넉지는 않은 상황이어서 내년에 금리가 결국 변수겠지만 주담대 금리나 시장 금리가 안정된다면 이런 지역에서 올해와 마찬가지로 먼저 회복되는 양상들이 양극화돼서 나타날 것으로 보여집니다.

[앵커]

그럼 이런 지역별 양극화 현상은 언제까지 이어질 거라고 보시는지요?

[김규정]

현재 양극화가 더 심해지는 상황이 일단 시중의 유동성 자체가 경험한 바로는 가장 극대화되어 있는 상황에서 금리 변동성이 계속 크게 나타나 보니까 투자자분들이 금리에 따라서 자산가치를 재평가하고 안전한 투자처에 금액을 낮춰서 투자하는 전략을 구사할 수밖에 없거든요. 그러다 보니까 거래되는 자산들의 가격 조정폭이 크게 나타나고 있는 건데요. 이에 따라서 가격 변동폭도 투자 선호지역에서 당분간은 극대화돼서 나타나고 양극화된 현상은 내년까지도 점점 극심해질 가능성이 있는데. 특히나 금리는 내리겠지만 실물경기가 위축되거나 침체되는 상황으로 다들 우려하고 계시기 때문에 그래도 제일 안전하고 상황에 따라서 유동하기 쉬운 상품들에 투자해야겠다는 전략들을 거의 동일하게 세우고 계시거든요. 그렇다면 주택시장에서도 환급성이 좋은 아파트 상품, 서울 수도권의 요지에 있는 상품들, 이런 것들 위주로 내집 마련이나 갈아타기 투자를 할 가능성이 많고요. 현재 공급이 과잉한 지역들이나 환급성이나 수익성이 악화됐다고 여겨지는 아파트 외에 틈새형 부동산 상품들의 경우에는 좀 더 가격조정이나 침체양상들이 길어길 가능성이 있어 보입니다.

[앵커]

틈새형이라고 하시면 아파트 외에 오피스텔...

[김규정]

오피스텔이나 최근에 지식산업센터나 상가 리테일 상품들이나 물류 같은 것들이 공급이 코비드 시즌에 급격하게 늘어나기도 했었고 금리가 급격하게 오르면서 사업성 악화로 부실해진 경우들이 많거든요. 이런 상품들이 현재 공급 대기량도 많아서 시장이 정상화되고 수급이 풀리려면 시간이 일반 아파트 상품 투자형 상품보다는 소요가 될 것으로 보입니다.

[앵커]

그런데 최근 주담대 고정금리 하단이 3%대까지 내려왔더라고요. 그리고 내년부터 정부의 저금리 정책 대출도 나온다고 하는데 이렇게 되면 매수심리가 살아날 거라고 보시나요?

[김규정]

일단 가능성은 있습니다. 실제로 말씀하신 것처럼 주담대 금리 하단이 고정형 상품 시중은행권에서 3% 후반대까지, 그리고 상단도 5% 후반대까지 이렇게 조정된 양상들이 보여서 다시 기대들을 하시는 시선들이 있기는 하고요. 그런데 내년에 금리인하 폭을 너무 과도하게 기대하시면서 시장금리에 선행 반영된 부분도 있어서 이후에 주담대 금리의 변동을 신중하게 봐야 된다는 시선도 있습니다. 올해만 해도 연초에 굉장히 주담대가 빠르게 안정되는 듯하다가 다시 후반, 중반대는 상단 후반이 7%대까지 다시 치솟았었기 때문에 그 변동을 보면서 대응하자는 입장들이 있고요. 말씀하신 금리가 저렴한 정부 정책금융상품들을 최대한 활용해 보자는 전략들이 있습니다. 올해 특례보금자리론이 시장에서 중저가 주택 마련에 도움을 줬었던 것처럼 신생아 특례대출이 내년 1월 초부터, 그리고 주택드림청년주택 청약통장을 만들어서 청년주택드림 대출을 받을 수 있는 재원들이 2월부터 통장이 마련돼서 7월 정도부터 쓰실 수 있거든요. 이 재원들이 현재 예산 예측치로 거의 50조 이상 되는 것으로 추정되고 있습니다. 그러면 이런 것들의 조건에 따라서 쓰실 수 있는 분들은 내집 마련에 도움이 될 건데, 다만 이게 신생아특례 같은 경우에 출산의 조건들이 까다로운 편이고 청년주택드림청약통장 같은 경우에도 쓸 수 있는 게 분양가 6억 원 이하이기 때문에 이를테면 서울에 분양가가 높은 지역에는 사실상 접점이 없는 상황이죠. 그래서 실제로 사용할 수 있는 지역, 내가 조건이 되는지 미리 제도를 공부해 두시고 사용할 수 있는지 여부 확인과 전략을 세우실 필요가 있을 것 같습니다.

[앵커]

이렇게 매매값은 주춤하는 반면 서울 아파트 전셋값은 내내 오름세를 보이고 있단 말이죠. 지금 상황이 어느 정도인가요?

[김규정]

일단 서울 아파트 전세시장은 시장에 아직 해결되지 않고 있는 전세사기 여파로 오히려 더 수요가 몰리고 있는 측면이 있습니다. 아무래도 전세사기 건들이 비아파트, 중저가의 연립 같은 상품들에서 많이 일어났었다 보니까 그래도 안전한, 가격 판단이 확실한 지역의 아파트 전세를 선호하는 움직임들이 생겼었고요. 특히 서울의 주택 매매, 아파트 매매가 급격하게 침체되고 거래량이 줄어들면서 결국 그 수요자들이 전세시장으로 머물게 되는 이런 수요자들의 흐름 때문에 서울의 주거가 안정된 지역의 아파트 전세가격 중심으로는 오름세가 나타나고 있는 상황입니다. 그래서 주간 아파트 가격 변동률 한국부동산원 통계로도 서울의 매매는 주간 하락하는데 전세는 계속 오르고 있는 양상이거든요. 다만 이런 것들을 전체적인 전세시장의 흐름하고는 따로 떼어서 봐야 한다는 지적이 있습니다. 여전히 비서울, 비아파트 유형의 전세시장에서는 역전세 상황이 남아 있고 전세사기 문제도 해결되지 않은 상황으로 시장의 대립이 있기 때문에 특정 수급이나 수요자들의 쏠림현상 때문에 일시적으로 전세가 오르는 것들, 혹은 서울은 내년에 입주물량이 부족하기 때문에 혹은 학군수요나 이런 것들 때문에 일시적으로 전세수요 쏠림이 나타나는 것이기도 해서 이런 부분들을 과대해석하거나 다른 지역에까지 통용하기는 어렵다. 그래서 전체적인 전세시장의 안정성은 다르게 재단해야 된다는 지적들이 있습니다.

[앵커]

조금 전에 말씀해 주신 대로 전셋값을 끌어올린 요인 중의 하나가 전세사기 피해였잖아요. 그런데 특별법이 시행된 지 이제 7개월 정도가 됐는데 피해자들은 여전히 특별법 보완을 계속해서 요구하고 있습니다. 이게 어떤 부분 한계를 느끼고 피해자들이 보완을 요구하고 있는 건가요?

[김규정]

일단 5월에 마련됐던 특별법에 실제 적용되는 혜택들이나 구제 방안들이 현실적으로 부족하다는 지적들인 거죠. 그래서 특별법이 6월부터 시행되면서 9100여 명 정도가 피해자로 확정이 돼서 3000명 정도가 구제대상으로 적용돼서 진행하고 있는데 진행되는 방식이 결국 경매 등에 넘어갔을 때 우선매수권을 갖는다든가 낙찰이 됐을 때 대출을 지원해 준다든가 이런 방안이다 보니까 실제로 선구제를 좀 더 확대해야 된다. 그리고 피해자 지정 요건이나 이런 것들을 완화해 달라라는 요구들이 있어서 그간에도 특별법을 조금 완화하거나 보완하겠다는 얘기들은 정치권에서도 흘러나왔었는데 실제로 특별법 개정안이 진척되지 못한 상황이다 보니까 실제로 약속한 특별법의 보완 개정을 빠르게 실행해 달라는 요구들이 나오고 최근에 삭발을 하신다든가 이런 사회적인 대응으로도 번지고 있는 상황입니다. 그래서 전세사기 문제가 해결되지 않은 건들이 많고 여전히 치솟았던 2년 전 정도의 전세가격과 비교하면 역전세 상황에 놓여서 여전히 전세보증금 반환이나 이런 것들에 문제가 생길 수 있는 것들이 많이 있기 때문에 이런 부분들을 단계별로 어떻게 처리할지에 대한 대안들이 좀 더 마련돼야 할 것 같기는 합니다.

[앵커]

또 하나 문제가 되고 있는 게 부동산 PF 관련한 건데요. 최근에는 이름만 들어도 알 만한 중견 건설사들까지 거론되더라고요. 먼저 PF가 뭔지 간단히 설명해 주시고 지금 상황도 전해 주시죠.

[김규정]

PF의 특징이라고 많이 들으셨을 텐데 아파트를 짓거나 부동산 건설을 하는 프로젝트의 사업성을 보고 증권사나 은행이나 금융권에서 사업대금을 빌려주는 겁니다. 그 대출이 저희가 일반적으로 받는 주택담보대출이나 이런 것처럼 실물담보가 있는 게 아니라 이후에 진행될 건설사업에 분양대금에서 들어올 사업성들을 보고 대출을 해 주는 거다 보니까 지금처럼 급격하게 시장금리가 오르거나 건설경기가 악화돼서 사업이 아예 착공하지 못한다거나 분양이 미진해진다거나 이런 식으로 됐을 때 그 사업성이 악화되면서 실제 PF대출의 상환 차입에도 문제가 생기는 상황들을 보실 수 있는데. 지금 그럴 수 있는 위험성이 높다는 진단들이 나오는 겁니다. 그래서 말씀하신 것처럼 시공순위가 높은 양질의 중견 건설사에서도 현재 부채는 아니지만 나중에 이 프로젝트 사업들에 문제가 생겼을 때 시행사들이 부도나거나 했을 때 본인의 채무로 떠안게 될 수 있는 우발채무라는 것들이 어느 정도 되는지를 가지고 리스크를 판단하는데 우발채무 규모가 큰 중견 건설사들이 위험한 곳으로 지적받고 있고. 아직 착공을 하지 못한 지방 사업에 사업장을 많이 갖고 있는 건설사라든가 미분양이라든가 이런 실적이 안 좋은 지역들에 사업장을 많이 갖고 있다든가 이런 곳들은 향후에 부채가 늘어나면서 건설사들이 유동할 수 있는 자산보다 채무들의 비율이 위험해 보인다는 지적이 나오는 것이죠. 그래서 그런 곳들을 중심으로 위험성이 제기되면서 단계별로 크게 시장의 리스크로 번지지 않고 해결될 수 있는 방안을 모색해야 된다는 얘기가 나오고 있는 겁니다.

[앵커]

시간관계상 오늘 말씀은 여기까지 들어야 될 것 같습니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께 부동산 시장 상황 짚어봤습니다.

고맙습니다.

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