2년째 집주인 ‘한숨’..."내후년 집값 폭등" 경고 이유가 [부동산 아토즈]

서울 아파트 전경. 사진=뉴스1

[파이낸셜뉴스] 올해 아파트 시장은 ‘상고하저’ 흐름을 보이면서 금리와 특례보금자리론 등 정책 변수가 큰 영향을 미친 것이 특징이다. 서울 등 주요 지역의 실거래가격이 반등했지만 낙폭만 줄였을 뿐 지난해에 이어 2년 연속 하락세가 이어졌다.

한국부동산원 주간 아파트값 통계를 분석해 보면 2022년 전국 아파트값은 -7.22% 변동률을 기록했다. 올해에는 이달 중순까지 5.09% 하락했다. 수도권도 2022년 -9.14%에서 올해에는 -4.84%의 변동률을 기록했다. 시장 전망에 대해서는 내년에도 하락세가 지속될 것으로 보는 가운데 공급 부족으로 내후년에 가격이 폭등할 수 있다는 분석도 나오고 있다.

아파트값 상승 1위 송파...일산 서구 최하위

주: 올 1월부터 ~ 12월 18일 자료 : 한국부동산원

한국부동산원 통계를 보면 올해 들어 12월 중순까지 서울 등 수도권에서 아파트값이 오른 지역은 단 5곳에 불과하다. 서울 3곳, 경기 2곳이다. 부동산원은 176개 시·군·구를 대상으로 아파트시장 동향을 조사하고 있다.

아파트값 상승 지역을 보면 서울에서는 송파구로 3.57%의 오름폭을 기록했다. 수도권 상승률 1위다. 그 뒤를 이어 서초구(0.74%), 강남구(0.53%) 등의 순이었다. 서울에서는 이른바 강남 3구만 아파트값이 오른 것이다.

경기도에서는 과천과 성남 수정만이 상승률 지역에 이름을 올렸다. 과천은 올해 0.69%, 성남 수정은 0.12% 올랐다. 인천의 경우 상승 지역이 한 곳도 없었다.

아파트값이 떨어진 지역이 대부분인데 일부 지역에서는 하락폭이 제법 컸다. 서울에서는 도봉구가 6.51% 하락해 1위를 기록했다. 2위는 강서구(-6.49%), 3위는 금천구(-5.87%) 등이다. 서울 강북구(-5.66%)와 구로구(-5.10%) 등도 5%대의 하락폭을 기록했다.

경기도에서는 올해 아파트값이 10% 이상 떨어진 곳도 있다. 고양 일산서구가 -12.07%의 변동률을 기록했다. 동두천도 -11.99%, 군포도 -11.59%, 의정부도 -10.16% 등을 기록했다.

인천에서는 올해 부평구(-8.45%), 미추홀구(-7.27%), 계양(-6.22%) 등에서 하락폭이 컸다. 송도 신도시가 위치한 연수구는 2.94% 하락하는 데 그쳤다.

주 : 올 1월부터 ~ 12월 18일 자료 : 한국부동산원

입지가 결국 부동산 가치 좌우...더 벌어져

올들어 전국 아파트값 상승률 10위를 보면 지방 일부 지역이 눈에 띈다. 전국 상승률 1위에 경북 영주(3.91%), 3위에 강원 동해(2.41%), 4위에 경북 상주(2.02%) 등 경북과 강원 일부 지역이 이름을 올렸다. 서울 서초구 상승률(0.74%) 보다도 높은 수준이다.

이 가운데 경북 영주는 올해 전세가 상승률도 1.84%로 전국 1위를 기록했다. 매매 및 전세가 상승률 1위를 경북 영주가 차지한 것이다.

이들 지방 지역의 공통점은 신규 공급이 적다는 점이다. 지방의 경우 유동성 보다 수급이 큰 영향을 미친다. 부동산R114 자료에 따르면 집값이 가장 많이 상승한 영주시는 최근 5년간 공급된 아파트가 968가구뿐이다.

과거 집값 급등기 때는 전국에서 가격이 안 오른 곳이 없었다. 이후 2년 연속 집값이 하락하면서 주택시장에도 변화가 나타나고 있다.

그 가운데 가장 눈에 띄는 것이 ‘입지’가 개발호재를 누른 점이다. 부동산 시장에서 ‘입지가 깡패’라는 말이 있는 데 올해에는 이것이 크게 작용했다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “금리에 의해 시장이 움직였고, 이런 가운데 입지여건에 따른 격차가 더 크게 벌어진 것이 특징이다”라고 말했다.

이대로가면 시장 또 과열...경고 나온 이유가

주산연 내년 시장 보고서 발췌. 자료 : 주산연

한편 내년 시장 전망에 대해 3년 연속 하락세가 예상되는 가운데 서울은 상승할 수 있다는 전망도 나오고 있다. 이런 가운데 일정 기간 후 집값이 폭등할 수 있다는 분석도 또 나왔다.

주택산업연구원이 지난 22일 내놓은 주택시장 전망에서 내년 하반기부터 주택거래가 회복되고 내후년부터 경기가 더 좋아질 경우 최근 3년간 누적된 공급부족과 맞물려 내후년부터 주택시장 과열이 반복될 가능성이 있다고 경고했다.

연구원에 따르면 2018~2022년 5년 평균 입주 물량은 37만4000가구였으나 내년에는 32만8000가구로 예상된다. 최근 평균 입주량 대비 5만가구 가까이 부족하다는 의미다.

2024년 주택 인허가 물량은 30만가구로 예상했다. 착공은 25만가구, 분양은 25만가구, 준공은 30만가구 내외가 될 것으로 전망했다. 주산연은 지난해와 올해 2년 동안 택지준비와 인허가 및 착공물량이 급감한 탓이 크다고 봤다.