[뉴스라운지] 부동산PF 부실 연일 경고음...내년 부동산 시장 전망은?

■ 진행 : 함형건 앵커

■ 출연 : 김준환 서울 디지털대 부동산학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스라운지] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

고금리가 장기화되며 부동산 PF 부실 리스크가 우리경제와 금융시장의 뇌관으로 꼽히며 수면 위로 떠오르고 있습니다. 내년부터 본격 위기가 현실화할 것이란 경고음도 커지고 있는데요. 현재 상황부터 필요 대책, 그리고 내년 부동산 시장 전망까지 김준환 서울 디지털대 부동산학과 교수와 함께 짚어보겠습니다. 안녕하세요. 부동산 프로젝트 파이낸싱. PF의 리스크 자체는 지난해부터 계속 거론돼 왔습니다마는 최근 들어서는 우리가 이름만 들어도 알 만한 그런 중견건설사까지 거론되고 있는 상황이라 최근 들어서 리스크가 좀 더 가중되고 있는 건지 궁금하기도 하고요. 하나하나 차근차근 따져보겠습니다. 일단 지표를 봤을 때, 전반적으로 봤을 때 우리나라의 부동산 PF 위험도는 어느 정도로 평가하십니까?

[김준환]

지금 제2금융권의 부실 PF 대출 잔액도 늘어나고 있고요. 연체율도 계속 늘어나고 있습니다. 저축은행 같은 경우는 5% 이상 되고 있습니다. 그런데 실제적으로 PF 사업이라는 것은 기본적으로 사업의 수익이 나야 대출금도 상환하고 이런 구조인데 지금 현재는 이런 문제가 되는 사업장 자체가 사업성이 전혀 없는 마이너스 사업장이란 말이죠. 분양도 안 되고 전체 비용 대비 수입이 마이너스가 되고 있는 상태입니다. 그래서 이런 사업장들은 시간이 지나서 실제로 분양이 돼서 수익도 나는 이런 사업구조면 괜찮은데 계속 앞으로도 적자가 나는 사업장이기 때문에 지금 계속 정부가 작년부터 한 1년 정도 놔두고 있는데 그동안 늘어난 건 결국은 빚만 더 늘어난 거죠, 대출 이자가 늘어나니까. 그러니까 더 사업성이 악화된 것이죠. 그러니까 사실 이 사업장들이 지금까지 버틸 수 있었던 것은 대출 연장해 주거나 이자를 면제가 아니라 이자를 연기시켜주는 거죠. 그래서 실제 이자율이 10%대 정도 됩니다. 그렇다 보니까 결국은 어느 정도 버틸 만큼 버텨서 한계점에 거의 도달하지 않았나라는 것들이 시장의 예측이고요.

내년 2월이나 5월쯤에는 슬슬 터지기 시작할 것이다라는 것이 시장 업계의 조심스러운 예측입니다. 그런데 지금 상황에서는 그러면 내년에 부동산 시장이 좋아져서 부동산 가격이 막 올라서 분양가도 높아지고 시장이 굉장히 좋으면 사업장이 개선될 여지가 있지만 지금 현재 많은 전문가들이 최소 내년 상반기까지는 시장이 더 어두울 것이다. 또 제2 침체기에 접어들 것이다라는 예상을 하는 이런 시장 상황으로 봤을 때는 당분간은 이 사업장이 여러 사업성이 개선되기는 굉장히 어렵다. 그렇다면 시간을 더 끌면 끌수록 결국은 더 빚만 늘어나는 이런 악순환이 될 가능성이 상당히 높다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]

최근 들어서 굉장히 많은 고위당국자들이 부동산 PF에 대해서도 언급하고 있습니다. 경제부총리부터 금융당국자, 통화당국자 연달아서 우리 경제의 잠재적 위험요인으로 부동산 PF를 지적하고 있고 또 위험관리를 강화할 필요성, 구체적으로는 옥석 가리기에 들어가야 되지 않는가, 이런 점을 시사하고 있어요. 어떻게 전망하십니까?

[김준환]

제 개인적으로는 이미 위험단계를 넘어섰다. 그리고 이 PF 사업에 대해서는 과거에도 한번 저축은행 부실건이 있었지만 이 PF 사업에 대해서 정부가 개입을 해서 효과를 보기는 상당히 어렵다. 저는 그렇게 판단합니다. 왜냐하면 사업성이 개선되지 않는 한은, 단기적으로. 지금 정부가 아무리 금융 지원을 하고 여러 가지 혜택을 주더라도 결국은 이 사업장은 점점 더 사업성이 악화될 수밖에 없는 구조거든요. 그렇다면 지금 정부가 만기 연장이라든가 이자 유예로 인해서 근근이 버티고 있는데 그렇다면 지금 1년 동안 그렇게 정부가 여러 가지 지원을 해 줬지만 결국 나아진 건 없지 않습니까? 그렇다고 보면 결국은 정부가 정책적으로 개입을 해도 어떻게 이 문제를 해결할 수 있는 방법은 제가 보기에는 하나도 없습니다. 사업성이 개선되기 이전에는. 그렇다면 정부로서는 할 만큼 했다고 저는 생각을 하고요.

그렇다면 서서히 이것을 사업을 부실사업장은 정리를 해 나가야 한다, 단계적으로. 이것이 계속 미뤄놨다가, 만약에 내년 총선까지 미뤄놨다가 총선 이후에 이것이 한 번에 터진다면 단계별로 어느 정도 사업장이 정리가 돼야 순환적 구조가 되는데 이것이 일시에 터지게 되면 사업장을 정리할 수 없는 단계에 이르게 되면 제가 보기에는 저축은행권을 포함한 제2금융권이 굉장히 부실화돼서 건설사뿐만 아니라 금융권이 같이 함께 도산할 우려가 상당히 높다 이렇게 볼 수 있겠습니다.

[앵커]

정부가 얘기하는 구조조정이라는 말의 의미는 그럼 지금까지는 여러 사업장에서 만기가 돌아오는 채무에 대해서 연장을 해주던가 아니면 이자유예를 해 주던가 그런 조치를 통해서 계속 쳇바퀴 돌듯이 시간을 유예해 왔는데 거기에 산소호흡기를 떼면 한계기업들은 자연적으로 정리가 될 것이다, 이런 의미입니까? 그런데 그게 한꺼번에 몰려오면 너무나 우리 경제에 미치는 부담이 클 것이다. 하루라도 빨리 정리하는 게 좋다. 그렇다면 총선 전이라도 할 가능성이 있다고 보십니까?

[김준환]

개인적으로는 이번 달 아니면 내년 초부터 서서히 한계에 이르는 부실 PF 사업장은 빨리 정리를 해야 합니다. 왜냐하면 늦어지면 늦어질수록 그 부실 규모가 점점 커지기 때문에 대출 이자라든가 여러 가지 금융 비용 때문에 점점 커지거든요. 그렇다면 당장 내년부터는 이런 부실 사업장을 과감히 정리해 나가는 방법밖에 없거든요, 사실 PF 사업은. 정리를 해서 이것을 공매나 경매를 통해서 다른 사업장에 매각을 해서 일부 비용, 사업비 정도만 세이브하는, 구하는 이런 형태로 가야 하는데. 그래서 제가 보기에는 단계별로 가야지 이게 계속 미뤄가면 이것이 한꺼번에 터질 때 지금 예를 들어서 10으로 막을 것을 계속 연장을 하다 보면 15, 20 이렇게 1.5배, 2배 이렇게 큰 피해가 발생하기 때문에 제가 보기에는 총선 이후에 할 것이 아니라 가능하면 내년 초부터 단계별로 부실 사업장은 순차적으로 정리해 나가는 것이 금융기관의 안정성 확보를 위해서는 더 낫지 않나 이렇게 생각합니다.

[앵커]

그러면 부동산 PF가 어떤 구조로 이루어져 있는지 하나하나 따져보겠습니다. 일단 부동산 PF라는 것의 정의를 한번 내려보죠.

[김준환]

PF라는 것은 프로젝트 파이낸싱입니다. 우리가 보통 예를 들어서 사업장이 있으면 A사업장, B사업장, C사업장이 있습니다. 그런데 우리가 IMF 때 보면 여러 가지 A사업장, B사업장은 사업이 잘 되는데 C사업장이 하나가 무너지니까 건설회사 전체가 부도가 나는 상황이 발생했습니다. 그래서 각각 A, B, C 사업장을 독립법인으로 각각 독립체 상태로 운영을 해서 각각 사업장의 사업성을 담보로 해서 수익을 내는 구조인데 이게 원래대로 하면 부실 PF가 금융권이나 건설회사에 미치는 영향이 없어야 됩니다.

그런데 금융권에서 사업에 대한 위험성, 리스크를 해지하기 위해서 건설회사에 지급보증을 요하게 됩니다. 그래서 어쩔 수 없이 지급보증을 하게 되는데 처음에 초기에 토지 매입 단계에 있어서 토지의 계약금이나 이런 게 필요할 때 브릿지라고 해서 브릿지, 다리 본 PF로 가기 위한 다리, 브릿지론이 있고요. 그다음에 본 PF가 있습니다. 그런데 지금 대부분 제2금융권에서 PF 대출을 하고 있는 것은 브릿지론 단계입니다. 사업이 아직 시작도 못한 전 단계에 이미 대출해 주고 있는 단계에서 사고가 나고 있는데요. 그러니까 이건 아직 사업도 진행도 하지 못하고 앞으로 진행될 가능성도 없는 진짜 부실 사업장이라는 것이죠.

[앵커]

그렇군요. 다시 한 번 정리를 해 보면 프로젝트 파이낸싱의 PF라는 의미가 지금 당장 아파트를 지어놓고 분양하고 이런 상태가 아니고요. 심지어는 땅 확보도 못한 그런 경우도 있을 것이고 하지만 미래 수익을 담보로 해서, 그걸 기반으로 해서 대출을 받는 것 아니겠습니까? 그런데 지금 말씀하신 대로 브릿지론 단계라는 것, 대부분의 리스크가 브릿지론 단계에서 발생하고 있다는 건 아직 토지를 다 매입하지도 못했고 인허가를 다 받지도 못했고 이런 단계를 말하는 겁니까?

[김준환]

그러니까 토지 계약 단계에 있는 경우가 대부분 많고요. 잔금을 아직 지불하지 못한 단계도 있을 수 있겠고요. 또 인허가를 냈지만 이게 여러 가지 인허가를 받지 못한 경우도 있고 인허가를 받았지만 본 사업을 진행하기 전에 여러 가지 건설회사라든가 이런 것이 다 사업자가 구성이 되어야 되는데 사업성 자체가 없으니까 본사업을 진행하기 위한 사업자 구성이 되지 않는 이런 여러 가지 상황들이 있을 수 있습니다.

[앵커]

토지도 확보가 안 된 상태니까 토지를 담보로 대출받을 수도 없는 거고요. 그래서 어쨌든 미래의 사업 계획을 기반으로 해서 대출을 받는데 시행사가 있을 것이고요. 그리고 금융기관들이 대출을 해 주는데 주로 제2금융권이 많이 들어온다고요? 왜 그렇습니까?

[김준환]

사실 제2금융권은 브릿지론 단계에서는 잘 개입을 하지 않습니다. 사업이 진짜 시작을 해야 제1금융권이 본 PF 대출을 하기 시작하고 그 전 단계에 있어서는 제1금융권이 하지 않기 때문에 저축은행 등 제2금융권이 브릿지론을 대출을 많이 하게 되는 발행이 돼 있습니다.

[앵커]

증권사 등등 많이 들어오는데 아무래도 위험도가 높은 편이기 때문에 이것을 취급하는 금융사가 따로 있는 건데 여러 금융사가 들어와서 그러면 자금 조달을 하고 그걸로 브릿지론 단계를 버틴단 말이죠, 그 자금으로. 그런데 아직 공사는 들어가지 않았는데 시공사는 왜 지급 보증을 해야 되는 건가요?

[김준환]

통상 제가 아까 말씀드렸지만 PF사업이라는 것은 시공사는 단순 도급, 단순 공사만 하게 되어 있습니다, 이론적으로는. 그런데 제2금융권에서 시행사를 믿을 수가 없지 않습니까? 실제로 신용도도 낮고 그래서 금융권에서 시행사를 믿을 수 없으니까 사업의 리스크가 있다. 리스크를 줄이기 위해서 그래도 시공사, 건설사는 신용도가 높기 때문에 그러면 너희들이 보증을 서줘라. 보증을 서줘야 우리가 대출을 해 주겠다. 이런 식으로 계속하게 됩니다. 그래서 관행적으로 원래는 PF 사업에서는 건설사가 지급보증을 하지 않게 돼 있지만 우리나라에서는 관행적으로 시공사가 지급보증이라든가 아니면 책임 준공이라든가, 본 PF 단계에서는 이렇게 시공사가 여러 가지 신용 보강을 위해서 시공사가 담보를 하고 있죠.

[앵커]

건설사가 그러면 지급보증을 한 부분들, 그것이 우리 경제 기사에 보면 우발채무라는 용어가 점점 나오는데요. 바로 그 부분입니까?

[김준환]

비슷하다고 보시면 되겠습니다.

[앵커]

이건 사실 제3자 입장에서는 재무제표 같은 걸 보더라도 자세히 나오지 않죠. 사업계획보고서 같은 데 보면 조그마한 글씨로 나온다고 하던데요.

[김준환]

그런 건 실제로 터져야 발생하는 거기 때문에 일단은 보증을 내가 서줬는데 이것이 예를 들어 문제가 됐을 때 발생하는 채무기 때문에요.

[앵커]

그렇군요. 그러면 지금 부동산 리스크라는 것 자체가 최근의 부동산 경기 침체 그리고 고금리 이런 게 배경이 돼서 더욱더 위험도가 높아지고 있다라고 하는데 그러면 이를테면 부동산 경기가 안 좋아서 전반적인 시장 상황이 안 좋아서 미분양이 늘어나고 이럴 경우에는 당연히 본 PF 단계에서 문제가 발생하는 그런 거겠지만 지금 말씀하신 브릿지론 같은 경우에는 아예 토지 확보 단계에서 문제가 발생하는 것 아니겠습니까? 워낙 진행에 여러 가지로 장애가 발생하는 건데 이렇다 보니까 최근 들어서는 중견 건술사의 이름들도 거론되고 있어요. 자금난에 빠져 있다라든가 그런 소문이 돌고 있는 건설사들이 있죠. 지금 상황이 최근 몇 달 사이에 많이 달라지고 있는 겁니까? 어떻게 보십니까?

[김준환]

제가 보기에는 전혀 달라진 건 없고요. 오히려 점점 더 악화되고 있는 상황이라고 보시면 되겠습니다. 중견 건설사 같은 경우에 문제가 발생하는 건 두 가지가 있는데 첫째는 실제로 사업성이 좋은 프로젝트 같은 경우는 대형 건설사들이 하게 되고 사업성이 상대적으로 안 좋은 사업들을 중견 건설사들이 하게 됩니다. 그럴 때 거기서 브릿지론 단계부터 해서 토지 매입 단계부터 해서 지급보증을 서는 경우도 있고 또 지방 중견 건설사 같은 경우는 스스로 토지를 매입해서 사업하는 경우도 상당 부분 있어요. 그래서 이런 것들이 복합적으로 이루어져서 중견 건설사들이 지금 재무 구조가 상당히 악화돼 있는 상황입니다.

아마 태영 같은 경우도 일부는 자기들이 토지를 매입해서 하는 사업들이 있기 때문에 그런 것들 때문에 아마 상대적으로 다른 대형 건설사에 비해서 여러 가지 루머나 리스크가 굉장히 확대되지 않았나 이런 생각이 듭니다.

[앵커]

유동성 위기 이야기가 나오는 건설사들을 보면 태영건설뿐만이 아니고 여러 가지 소문이 있는 것 같습니다. 그리고 시각은 굉장히 엇갈리고 있기는 합니다마는 도급 순위로 봤을 때 상당히 상위권에 들어가는 그런 유명 건설사들도 많이 거론되고 있어요. 이 얘기 자체는 지역의 중소형, 작은 건설사뿐만이 아니고 우리가 알고 있는 상당히 규모가 큰 건설사들도 예외가 아닐 수 있다, 이런 걸 반증하는 것 아니겠습니까?

[김준환]

지금 서울, 수도권 사업장. 특히 사업성이 담보된 사업장 같은 경우 문제가 없습니다. 일시적으로는 안 좋을 수 있겠지만. 그런데 문제는 대형건설사들도 지방에 사업장들이 많습니다. 지방 사업장들 같은 경우에는 여러 가지 건설비 자체는 굉장히 20~30% 상승을 했는데 분양가 자체는 지금 분양이 저조하기 때문에 분양가는 그만큼 받을 수 없고 그래서 대부분이 지방 사업장은 메이저급 건설회사도 거의 적자 사업장들이 대부분입니다. 그래서 이 부분들을 어떻게 해결하느냐라는 것들이 지금 대형 건설사들도 비상이고 이것을 해결하기 위해서 여러 가지 대안을 세우고 있는데 그래도 그나마 대형 건설사들은 단순한 도급 공사들이, 땅을 사서 하는 사업이 아니고 단순한 도급 공사를 하는 경우가 많고요. 그렇기 때문에 상대적으로 토지를 매입하거나 또 브릿지론 단계에서 사업을 관여하는 중견 건설사에 비해서는 아직까지는 대형 건설사들은 그래도 전체적인 재무구조가 상대적으로 양호한 편이다, 이렇게 볼 수 있겠습니다.

[앵커]

태영건설 같은 경우도 유동성 위기와 관련한 소문과 관련해서 전면 부인하고 있습니다마는 일단은 전반적으로 시장 심리 자체가 불안한 심리가 많이 퍼지고 있다라는 방증이 아닐까 그런 생각이 들고요. 특정 회사뿐만이 아니고 전반적인 불안 심리 같은데. 어떻습니까? 건설사가 지급보증한 부분도 있고 그러면 금융권도 리스크를 고스란히 떠안고 있는데 특히 아까 말씀하신 증권사라든가 저축은행 등등 제2금융권으로 리스크가 전이돼서 좀 더 문제가 커질 가능성, 어떻게 보십니까?

[김준환]

제가 보기에는 어느 정도는 저축은행이나 증권사 등이 상당 부분은 고통을 감내해야 할 것으로 생각됩니다. 증권사는 규모가 크니까 좀 괜찮지만 저축은행은 규모가 작기 때문에. 이게 정확히 파악조차 제대로 되지 않고 있지 않습니까? 실제로 정부가 부실 사업장 규모가 얼마고 부실 PF 규모가 얼마고 이런 것들이 세부적으로 파악되지 않고 있어요. 그런데 대부분 보면 저축은행이나 증권사가 갖고 있는 PF 사업장은 거의 대부분이 부실 사업장입니다. 그러니까 향후 사업이 개선될 여지가 굉장히 낮기 때문에 결국은 이러한 부실 PF에 대한 부분은 제2금융권 자체가 대부분 떠안고 가야 할 상황이기 때문에 감히 이런 말씀 먼저 드리기 뭐하지만 일본 같은 경우도 버블 붕괴 후에 기업 부실 부동산 때문에 제2금융권은 거의 대부분 도산을 했고요. 제2금융권도 몇 개로 합해졌습니다. 그 정도로 우리도 어쩌면 저축은행권, 몇 개 제2금융권은 거의 대부분 도산에 가까운 상태로 갈 가능성도 우리가 전혀 배제하지 않을 수 없다. 이렇게 저는 개인적으로는 판단하고 있습니다.

[앵커]

그러면 PF에 대한 구조조정이 들어가고 본격적으로 가시화되게 되면 아까 말씀하신 대로 그동안 미루고 미뤘던 것이 한꺼번에 터지는 시점이 올 수가 있을 것이다. 그것은 지급보증하고 있는 건설사뿐만 아니라 지금 말씀하신 제2금융권 금융기관들도 상당한 타격이 불가피할 것이다. 거듭 우리가 말씀드리고 있습니다마는 그러면 그 시점이 어떻게 될 것인가. 정부 입장에서는 조금이라도 미루고 싶은 심리도 있을 수 있겠습니다마는, 선거도 있고 그러니까. 그건 또 인위적으로 조정할 수 없는 측면도 있지 않습니까? 그래서 우리가 좀 봐야 될 것 같은데요. 그러면 부동산 PF가 이렇게 불거진다면 아까 정부가 개입할 수 있는 여지는 거의 없다고 했는데요. 그러면 당사자들끼리 절충을 해서 뭔가 대응할 수 있는 여지는 없습니까?

[김준환]

사업성이 없는 PF 사업장은 사업자와 금융권에서 조율할 수 있는 여지가 전혀 없습니다. 그러니까 실제로 사업이 부실화됐기 때문에 정리하는 수순으로 가야 될 수밖에 없거든요.

[앵커]

채권자 협의단을 통해서라도.

[김준환]

그렇죠. 그렇게 되면 제2금융권 같은 경우는 사업을 도산시켜서 거기에 대해서 토지 부분을 매각해서 대출금을 일부 회수하는 형태로 가야 하는데 지금 여러 기사에 나는 걸 보면 저축은행권에서도 이런 일부 부실 사업장에 대해서 경, 공매를 통해서 매각을 하려고 했는데 이게 자기들이 받아야 될 가격이 있지 않습니까? 자기들이 많은 손해를 보지 않고 팔아야 할 가격이 있는데 실제로 부실채권을 인수하는 업체들을 보면 또 그 사람들이 원하는 가격들이 있습니다. 지금 아직까지는 이 가격이 차이가 있어요. 저축은행이나 제2금융권은 이 정도 받고 싶은데 사고자 하는 사람들은 이 정도, 가격 차이가 있기 때문에 이게 완전히 정리가 돼서 망할 때는 완전히 망하고 이렇게 되어야 정말 사고자 하는 사람들의 가격에 맞춰져서 거래가 되어야 됩니다. 그래서 부실 사업장이 부도가 나서 한번 거래가 돼서 새로운 주인이 나타났을 때 자체 원가가 낮아지기 때문에 거기서 다시 새로운 사업성이 나오게 되는 거거든요.

그래서 PF 부실 사업은 이렇게 정리가 돼서 새로운 사업자를 또 만나서 정리가 돼서 다시 사업을 해야만 낮은 토지비라든가 원가를 근거로 해서 사업비를 낮춰서 사업성을 낼 수 있는 이런 방향으로 가게 되는데 지금 그걸 넘어가는 단계가 안 되는 단계입니다.

[앵커]

알겠습니다. 그러면 마지막으로 이 질문드리겠습니다. 지금 말씀하신 걸 들어보면 부동산 PF가 얼마나 우리나라에서 심각한지를 실감할 수가 있는데 그렇다면 이게 구조조정이 되고 부실이 드러나고 이렇게 되면 지금 가뜩이나 최근 들어서 우리나라 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다고 하는데요. 다시 조정기에 들어가고 있다, 하락장이 오고 있는 것 같다 이런 얘기가 나오는데 부동산 PF 문제는 어떤 영향을 줄까요? 내년 부동산 경기에요.

[김준환]

지금 많은 전문가들이 지금부터 서서히 제2의 부동산 침체기에 접어들었다, 이런 의견들이 많은데 만약에 내년 초부터 부실 PF에 대한 여러 가지 사건들이 터지기 시작하면 상대적으로 엎친 데 덮친 격으로 부동산 시장은 더 침체될 가능성이 상당히 개인적으로 높다고 보고요. 그렇다면 더욱더 부동산 시장이 나아져야만 되는데 부동산 시장이 더 침체된다면 이 PF 사업장은 제가 보기에는 자체적으로 정리할 가능성은 거의 희박해진다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]

알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수와 함께했습니다. 고맙습니다.

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