‘안전진단 없이 재건축’ 발표에 기대감 높아진 30년 구축 아파트... “관건은 사업성 확보”

서울 아파트 5채 중 1채 해당
“재건축 성패, 조합 자금력이 결정”
“초기 진입 장벽 낮추겠다“는 취지

정부가 30년 이상 된 노후주택에 대해 안전진단을 거치지 않고 바로 재건축 절차에 착수하는 방안을 추진하면서, 재건축 아파트를 중심으로 기대감이 커지고 있다. 특히 정밀안전진단 절차와 비용 모금 과정이 순탄치 않았던 단지들은 환영하는 분위기가 역력하다. 다만 업계에서는 재건축 사업의 활성화를 위해서는 ‘진입 장벽’을 낮추는 것도 필요하지만, 실질적인 사업성을 확보할 수 있는 방안이 반드시 병행돼야 한다는 목소리가 나온다.

서울 여의도 63스퀘어 전망대 63아트 유리창 너머로 도심 아파트 단지가 보이고 있다./뉴스1

22일 부동산 업계에 따르면 서울 지역 아파트 약 185만 가운데 30년 이상 된 아파트는 약 37만 가구(20%)다. 이번 방안이 추진되면 서울 아파트 5채 가운데 1채 정도가 안전진단 없이 정비계획을 수립하고 추진위원회를 구성할 수 있게 된다.

그동안 재건축 추진 아파트가 전문업체로부터 정밀안전진단을 받으려면, 주민들이 십시일반으로 돈을 모아야 했다. 물론 구청을 통해 해당 비용을 대출 받을 수 있지만, 주민 대표 4인을 내세워야 한다는 점에서 꺼려하는 분위기가 역력했다. 특히 안전진단 등급을 D등급 이하로 받지 못하면 진단에 들어간 비용 자체가 날라간다는 점에서 소유주를 상대로 적극적으로 권하기도 어려운 부분이 있었다.

정밀안전진단을 추진하고 있는 서울 강남구 일원1동 A아파트 관계자는 “최근 3억원이 넘는 진단 비용을 어떻게 마련할지 소유주들끼리 한창 논의중이었다. 전부 자비로 부담하더라도 감내하자는 쪽으로 의견이 모일 만큼 재건축 의지가 강했는데 한 마디로 ‘대박’이라는 생각이 들었다”고 전했다. 1992년 준공된 해당 단지는 올해 초 예비안전진단을 통과했다.

정부에서 내년 1월에 발표한 구체적인 방안에는 안전진단 진행 순서를 사업주체 설립 이후로 늦추는 내용이 담겨있는 것으로 알려졌다. 이를 위해서는 도시정비법 개정이 필요하다.

부동산 업계에서는 재건축 인·허가 전 단계에서 불필요한 장벽을 없애고 재건축 사업 속도감을 높일 수 있다는 점에서 이번 방안이 호재로 작용할 것은 분명하다고 보고 있다. 사업소요 기간 단축과 비용절감 효과를 기대할 수 있다.

재건축의 성패 여부가 인·허가가 아닌 결국 ‘자금력’이 될 것이라는 분석도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “서울을 포함한 수도권의 재건축은 그동안 인허가 여부가 관건이었다”라며 “하지만 최근 공사비가 폭증하면서 결국 개별 조합원들의 자금 여력이 관건이 됐다. 쉽게 말하면 ‘추가 공사비 어디까지 낼 수 있냐’는 것”이라고 설명했다. 이어 “향후 수십년은 정비사업의 시대”라며 “추가분담금을 더 낼 여력이 있는지 없는지에 따라 ‘국지적 양극화’가 더욱 심하게 적용될 것”이라고 덧붙였다.

이번 방안이 ‘공급량 확대’에 방점을 두고 있다는 해석도 나온다. 따라서 실질적인 재건축 사업 활성화를 위해서는 사업성 확보를 위한 용적률 상향 등의 정책과 함께 병행해야 효과를 볼 수 있다는 지적도 나온다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “초기 문턱을 낮춘다고 해서 당장 시장에 효과가 나타나지는 않는다”면서 “공급 부족 시대가 도래하는 만큼 재건축 활성화를 다시 한번 환기하는 차원이지 않을까 싶다”고 했다. 그러면서 “재건축 사업을 실질적으로 활성화하려면 용적률 상향은 물론 재건축초과이익환수제 같은 법도 함께 손봐야 한다”고 덧붙였다.

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