[생생플러스] "미분양확대·금리 인하 가능성…주택 시장 상황은?"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 최휘 아나운서

■ 방송일 : 2023년 12월 22일 (금요일)

■ 대담 : 한문도 서울디지털대학교 부동산학과 교수

-주택 가격, 전 최고점 대비 서울 90%, 지방 80~85%까지 회복

-금리 인하해도 여전히 고금리...매수 심리 회복까지는 아냐

-재건축 재개발 시장 회복은 시간 걸릴 듯...역전세는 내년 초까지

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최휘 아나운서(이하 최휘): 실력파 일타 강사들의 비법처럼 부동산에서도 현실 재테크의 방법을 알려드립니다. 부동산 일타 강사와 자세한 이야기 나눠보겠습니다. 한문도 서울디지털대 부동산학과 교수 연결돼 있습니다. 교수님 안녕하세요.

◆ 한문도 서울디지털대학교 부동산학과 교수(이하 한문도): 네 안녕하세요.

◇ 최휘: 거래량이 많이 떨어졌다는 뉴스 계속 접했는데요. '매물로 나온 아파트 100채 가운데 3채만 팔릴 정도다'라는 뉴스를 봤습니다. 거래 시장이 요즘 날씨만큼이나 꽁꽁 얼어붙은 것 같은데요. 요즘 부동산 시장이 어떻습니까?

◆ 한문도: 올 한 해 상반기에 추석 전까지 정부에서 대출 확대 정책으로 주택가격이 상승을 보이고 회복을 많이 했는데요. 회복을 많이 하다 보니까 가격이 다시 전 최고점 대비 서울은 한 90%대 그리고 또 지방하고 수도권은 한 80~85%까지 회복을 했습니다. 금리가 오른 상태잖아요. 그러다 보니까 대출 효과에 해당되는 분들만 시장에 들어섰고 나머지 실수요자분들은 좀 부담을 느껴서 추세적으로 매입을 들어오지는 않았습니다. 추석이 끝나면서부터 대출 긴축 정책으로 또 가계부채 문제 때문에 정부에서 대출을 심사를 강화하는 쪽으로 그런 분위기에 대한 표현들을 많이 하다 보니까 또 실제 은행에서도 심사가 약간 강화되는 느낌이 있고 그러면서 가격 저항에 부딪히다 보니까 다시 심리가 죽게 되고요. 그 매수 심리가 우리 2022년 말에 '거래 빙하기 절벽' 이랬잖아요. 서울이 그때 한 19까지 내려왔었거든요. 100이라는 수치에서 19까지 내려왔는데 저번 주에 KB 통계로 20까지 내려왔어요. 거의 그 수준으로 심리가 죽어 있습니다. 그래서 한두 달은 시장에서 계속적으로 매수 심리가 약화되고 거래도 약화되고 가격도 하방으로 움직일 것 같습니다.

◇ 최휘: 지금 미국 연방준비제도위원회에서는 금리 인하에 대한 시그널을 보내고 있거든요. 공식적으로 이야기를 하기도 했고요.

◆ 한문도: 네 맞아요.

◇ 최휘: 이런 분위기로 우리 시장도 좀 매수 심리가 다시 살아날 수 있지 않을까라는 생각도 드는데 어떤가요?

◆ 한문도: 그거는 너무 쉽게 판단하신 거고요. 왜냐하면, 기억을 더듬어 보시면 우리가 막 살아날 때는 미국이 금리를 거의 0.50% 가까이 내렸을 때 대한민국이 기준금리가 1.5 정도 였었거든요. 그때 대출금리가 한 3%대였습니다. 2.98, 2.95에서 3.2정도요. 그때 받으신 분들이 주택 가격을 많이 올렸죠. 저금리다 보니까 근데 지금은 말씀대로 미국이 내년에 최대 폭 4.5나 4.0정도 선에서 인하에 대한 점도표를 발표했잖아요. 그러면 4.5가 된다는 얘기거든요. 제가 볼 때. 아니면 또 데이터가 물가 지수가 다시 오르거나 이런 일이 있으면 또 그냥 0.5밖에 안 내리면 5%이지 않습니까? 대한민국이 현재 3.5잖아요. 그럼 낮추면 우리가 1% 내릴 여력은 안 되고요. 원래 우리가 미국보다 금리가 더 높아야 되는데 지정학적 리스크 때문에. 그런 걸 감안하면 미국이 1% 내리면 우리는 한 0.5% 내릴 여력이 있거든요. 그러면 금리가 지금 3.5에서 0.5 내리면 3%잖아요. 여전히 예전보다 한 배도 한 2배 수치의 어떤 금리 수준인겁니다.

◇ 최휘: 맞아요. 금리 인하가 이루어져도 여전히 고금리 상황인 거죠.

◆ 한문도: 그렇죠. 그리고 주택 가격이 아시는 바와 같이 작년 말에 떨어졌던 수준이 아니라 지금 다시 다 회복을 해버렸잖아요. 그럼 그 가격이 높으니까 금리 인하가 0.5% 된 것보다 회복한 갭이 더 크니까 가격 부담은 도리어 늘어났고. 게다가 아시는 바와 같이 물가가 많이 올라가서 국민들 실질 소득이 감소하지 않았습니까? 올해 제가 알기로는 마이너스 3.9%가 실질소득이 감소한 걸로 아는데요. 그럼 소득이 감소하고 물가 상승 이런 거 다 감안하면 만약에 우리나라도 0.5 정도 내린다 할지라도 가격이 다시 올라갔기 때문에 쉽사리 예전 같은 시장에 나온다는 건 좀 성급한 판단인 것 같습니다.

◇ 최휘: 주택 가격 여전히 부담이고 고금리 상황이고요. 또 국민들 실질 소득 감소한 이런 상황에서는 매수 심리가 쉽게 회복되기는 어려울 걸로 전망을 해 주셨습니다.

◆ 한문도: 네 맞습니다.

◇ 최휘: 지금 고금리에 다달이 내야 하는 대출이자 부담 견디지 못하는 분들이 많은데요. 실제 은행 차입자들에게 적용되는 대출금리 인하는 언제쯤 분명하게 나타날까요?

◆ 한문도: 지금은 기대하기 힘들고요. 지금 코픽스 금리를 통상적으로 15일 지경에 발표하거든요. 이번에 코픽스 금리가 4% 떴습니다. 그전보다 더 높아졌어요. 이게 적응이 되려면 올봄에는 금리 인하 효과하고는 거리가 멀고요. 보통 변동금리에다가 3개월 6개월 단위로 적용하지 않습니까? 그러면 미국이 3월 달에 안 내리면 이거는 6월 정도까지는 고금리는 계속 지속된다고 보셔야 될 것 같아요. 만약에 미국이 5월 회의에서 내린다고 그러면 그게 코픽스에 적용이 되고, 되고 나면 3개월이나 6개월 뒤니까 만약에 미국이 내린다 하더라도 가을이나 겨울 돼야 그나마 0.5정도의 인하 폭이 있겠고. 그거에 대해서는 실제로 인하에 대한 혜택을 볼 수 있겠지만 당분간은 쉽게 바로 적용되지는 않을 것 같습니다.

◇ 최휘: 그렇군요. 지금 또 안 좋은 뉴스가 있는데 10월 기준으로 악성 미분양으로 분류되는 '준공 후 미분양'이 1만 가구를 넘어섰다고 합니다. 특히 지방으로 갈수록 심하다고 하던데 이 부분은 어떻게 보고 계시나요?

◆ 한문도: 우리가 경제가 상황이 좋아져서 소득이 늘거나 앞으로 미래에 대해서 주택 가격이 좀 '적정한 가격이다. 앞으로 좀 상승하겠다'라는 기대감들이 계시면 미분양이 소화가 될 텐데요. 이 가격 자체가 일단 인계점을 넘어선 수준이고 말씀드렸던 요인들이 소득이나 이런 것들이 증가하는 추세가 아니라 약간은 자영업자 리스크라든지 PF 문제라든지 여러 리스크들이 산재해 있지 않습니까? 이 미분양분에 대해서 쉽게 소비자들이 주택 가격이 적정 가격이라고 판단을 안 하는 분들이 지금 많아진 상태거든요. 정부에서 정책금리로 저금리로 할 경우에만 그걸 이용하시는 분들만 시장에 들어오는 추세라서 제가 볼 때 중공업 미분양이 쉽게 소화되기는 시간이 좀 많이 걸릴 것 같습니다. 그래서 지방 같은 경우는 할인 분양을 벌써 하고 있는데요. 그 할인의 폭이 만약에 많이 내린다고 하면 제가 볼 때 그때 가서 조금 경제가 나아지거나 금리 인하가 확실히 되고 나면 모를까 당분간은 미분양은 악성으로 계속 남아 있을 것 같습니다.

◇ 최휘: 준공 후 미분양 물량이 앞으로 더 늘어날 수 있다는 우려를 표시해 주셨습니다. 재건축 시장도 볼게요. 재건축을 억제하는 3대 대못 중 하나였던 재건축 초과이익 환수제가 이제는 완화가 돼서 내년 3월부터는 재건축 초과이익 기준이 기존 3천만 원에서 8천만 원으로 상향 조정되는데요. 어떨까요? 재건축 사업의 혹한기를 밀어낼 수 있을까요?

◆ 한문도: 이거는 사실 부담을 좀 줄인 건데요. 그러면 쉽게 말씀드릴 게, 세금을 앞으로 낼 때 초과이익 환수금에 대한 세금이 천만 원이나 2천만 원이 줄었는데 이건 기준이 3천만 원에서 8천만 원으로 올린 거고 거기에 대해서 세율이 적용되지 않습니까? 그럼 1천만 원 2천만 원이라고 가정했을 때 주택 가격이 5천만 원 내려갈 것 같으면 그게 살아날까요?

◇ 최휘: 아니요.

◆ 한문도: 네. 그래서 이제 시장은 지금 전반적으로 기존 주택시장도 힘을 못 쓰고 있고. 재건축 재개발 시장의 공통점은 상승기의 가격이나 사업성이 좋아집니다. 조금 긍정적인 마인드에서 사업 계획을 잡거든요. 그런데 시장이 약간 도전기에 들어오면 보수적으로 받습니다. 그래서 건설사들도 건축비를 만일을 대비해서 좀 타이트하게 하고 또 그러면 조합의 입장에서도 다시 조정을 해야 되지 않습니까? 이 부분이 지금 말씀 주신 재건축 초과이익 세금의 약간의 감면 조항이 그거를 상쇄할 정도가 돼야 시장이 탄력을 받을 텐데. 제가 보기에는 그게 좀 도움은 분명히 되지만 현재 시장 상황이 그걸 받쳐주기에는 역부족인 것 같다고 말씀드리겠습니다. 실제로 재건축 시장의 목동 지역의 지구단위계획 통과한 지역은 이제 미래에 바로 사업이 진행된다는 기대감이 있으니까 조금 탄력을 그전부터 받고 있었는데요. 나머지 현장들은 힘을 못 받고 있어서 거래량도 사실 거의 없습니다. 그런 걸 염두에 두시는 게 좋을 것 같아요.

◇ 최휘: 시장이 좋을 때 재건축 재개발 시장이 살아나는 만큼 재개발 이쪽도 혹한기는 당분간 이어질 것 같다고 전망을 해 주셨습니다. 1기 신도시 특별법이 국회를 통과했는데 정작 1기 신도시 집값은 잠잠하거든요. 1기 신도시 재정비에 대한 기대감이 낮은 걸까요? 왜 이런 분위기인 걸까요?

◆ 한문도: 1기 신도시 노후 계획 단지 특별지원법이 통과됐지 않습니까? 이미 사전에 통과될 거라고 여야가 합의한다는 기사가 많이 떴잖아요. 그래서 이미 가격에 다 반영이 돼 있고요. 막상 특별법이 통과를 했는데 내용을 들여다보니까, 기존에 일반분들이 생각하실 때는 도시를 싹 새로 그냥 갈아엎고 새로운 창조도시처럼 만들 것처럼 기대를 했는데 내용에 보면 기존의 재개발 재건축 현장은 그대로 하고 싶으면 하는 거고 리모델링 현장도 추진하면 그냥 하는 거고요. 입지규제 최소구역이라고 해서 선도지역 용적률 500% 준다는 거 있지 않습니까? 그 부분만 좀 새로운 어떤 프레임이지 특별한 게 없는 거예요.

◇ 최휘: 막상 뚜껑을 열어보니 기대에 미치지 못했던 거군요.

◆ 한문도: 네. 그전에는 법 내용을 기다렸거든요? 내용을 들여다보니까 크게 기대할 수 있는 게 없다는 판단이 된 현장들이, 재건축이나 리모델링하던 현장들이 법이 나오자마자 바로 그냥 재건축하고 리모델링 사업하던 거 이어서 계속 하고 있습니다. 그 얘기는 뭐냐 하면, 블록별로 개발하기로 했잖아요? 블록별로 하다 보면 처음에 시작하는 블록은 5년, 7년 안에 들어가겠지만 마지막에 시작하는 블록은 신도시법으로 하면 만약에 블록이 10개가 있으면 5년만 잡아도 50년 뒤에 할 수 있잖아요. 과도하게 말하면. 그러면 20~30년 간다는 생각을 하시니까 재건축 현장에 있는 분들이 그러면 1기 신도시 안 쓰고 기존의 도시 및 주거환경 정비법을 활용하면 지금부터 준비하면 바로 되거든요. 그렇게 가시겠다는 거죠. 거기다가 용적률을 만약에 300%를 올린다 할지라도 50%는 또 기부체납이에요. 그러면 250% 용적률로 좀 늘어나는데 재건축 도시정비법으로 해도 250%거든요. 그러니까 차별성이 없는 거죠. 그래서 시장이 리어 하락 거래가 더 많은 상태가 지금 벌어지고 있습니다.

◇ 최휘: 그렇군요. 지금 '꽁꽁 얼어붙었다. 거래량이 없다. 거래 절벽이다.' 이런 이야기만 쭉 하다가 거의 유일하게 상승세를 이어가고 있는 게 신축, 구축 가리지 않고 서울 아파트 전셋값입니다. 30주째 상승세를 이어가고 있다는데. 이러다가 줄 서서 전셋집 구경하던 2021년 전세 대란이 또다시 반복될 수 있지 않을까라는 생각도 드는데 전셋값 상승, 이게 일시적인 현상일까요? 교수님?

◆ 한문도: 요즘 '전세 대란'이라는 단어들이 자꾸 나오는데요. 얼마 전만 해도 '역전세 대란'이었잖아요. 너무 극과 극이죠. 그러니까 제가 볼 때는 이 통계에도 오류가 있는데요. 신축 대단지는 말씀 주신 대로 전세를 찾는 신혼부부들이 많이 있습니다. 그래서 상승효과가 있는데요. 구축 기존 주택은 지금 많이 내려왔거든요. 그리고 더 중요한 것은, 만약에 6억이라는 전세 주택이 있다고 할 때 2022년도에 계약을 하신 분들은 지금 작년 말에 역전세로 많이 내려왔었잖아요. 그게 한 6억짜리가 4억대까지 내려왔다고 가정을 할게요. 지금 4억이 4억 5천이나 5억이 됐어요. 그러면 새로 진입하는 분 입장에서는 지금 이 데이터상은 4억 5천으로 올랐지만 2년 전에 전세를 드신 분들은 1억 5천이 돌려받아야 되지 않습니까? 그러니까 이게 착시 현상이 있는 거죠. 기저효과가. 그래서 실제로 서울의 임차권 등기 그러니까 주인이 돈을 못 돌려주면 임차인 분들이 돈을 안 돌려주니까 법원에다가 임차권 등기라는 걸 신청을 해서 경매를 통해가지고 보증금을 반환받거든요. 그러면 보도처럼 '전세 대란'이라고 전세가격이 많이 올라갔으면 내줄 수 있잖아요. 다음 사람이 오면. 그러면 임차권 등기라는 게 생길 게 없겠죠. 실제 대법원 등기정보 광장에 가보시면 2022년 초에 시장 좋을 때는 임차권 등기가 한 달에 200건, 150건밖에 안 됐습니다. 근데 올해 7월에 그게 2천 건이 됐습니다. 10배가 늘었어요. 그리고 8월부터 10월까지는 정부의 전세보증 대출이 있지 않습니까? 그걸로 조금 줄어가지고 한 1600건대로 왔다가 11월에 다시 또 임차권 등기가 건수가 늘어났어요. 그만큼 돈을 못 돌려주는 분들이 많이 생기고 있다는 얘기죠. 신축 대단지의 전세가격 상승만 보실 것이 아니고 또 현재 얼마 전에 가격보다 올라간 걸 보실 게 아니라 2년 전에 비해서는 여전히 대단히 낮은 가격이라는 걸 같이 보셔야지 시장을 정확히 보실 것 같습니다.

◇ 최휘: 임차권 등기를 떼보려는 그 건수가 많아졌다는 거는, 전세금을 돌려받지 못하는 분들이 그만큼 많아졌다는 거고. 여전히 전세 가격은 힘을 못 쓰고 있다고 해주셨습니다.

◆ 한문도: 역전세는 아직도 진행 중입니다. 내년 봄까지 아마 진행될 겁니다.

◇ 최휘: 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 감사합니다.

◆ 한문도: 네 감사합니다.

◇ 최휘: 지금까지 한문도 서울디지털대 부동산학과 교수와 함께했습니다.

YTN 김우성 (wskim@ytnradio.kr)

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