"안전진단 사라지나…정비사업 탄력 기대"

국토부, 내달 규제완화 발표
재건축 기준 노후도로 변경
주민 동의율 완화 등 검토
노후단지 재건축 가속도 예상
"사업성 개선 조치도 병행돼야"

정부가 재개발·재건축 착수 기준을 노후도로 바꾸는 등 정비사업 절차를 대폭 완화하는 방안을 다음달 발표할 예정이다. 재개발·재건축의 발목을 잡았던 안전진단을 생략하는 것을 포함해 정비사업의 자율성을 확대하는 방안을 검토 중인 것으로 확인됐다. 정비사업 규제가 완화되면 안전진단 등에 묶여 인허가를 받지 못했던 전국 정비사업이 탄력을 받을 것이라는 관측이 나온다.

 ○안전진단 제도부터 “근본적 개선”

국토교통부는 22일 “도심 내 원활한 주택 공급을 위해 재개발·재건축 절차 합리화, 규제 완화 방안을 검토하고 있다”며 “이를 구체화한 방안을 내년 1월 발표할 계획”이라고 밝혔다. 지난 21일 윤석열 대통령이 “앞으로는 재개발·재건축 착수 기준을 노후성으로 완전히 바꾸겠다”며 “사업 속도를 획기적으로 높일 수 있도록 사업 절차를 원점에서 재검토해 개선하겠다”고 말한 데 따른 것이다.

국토부가 우선적으로 개선하려는 부분은 아파트 재건축 사업의 첫 단계인 안전진단이다. 단지의 노후도와 안전성 등을 따져 재건축이 필요한지를 판단하는 절차다. 안전진단 평가에서 55점이 넘는 단지는 유지 보수를 통해 건물을 계속 사용하도록 한다. 그 이하를 받은 단지만 재건축 혹은 조건부 재건축을 추진할 수 있도록 하고 있다.

국토부와 여당에서는 안전진단을 정비사업 절차 후순위로 미루거나 아예 생략하는 방안 등을 검토하고 있다. 현재는 안전진단을 통과한 후 추진위나 조합을 설립하게 돼 있다. 하지만 이 순서를 바꿔 사업 주체를 먼저 설립하게 해주면 정비사업 속도에 탄력이 붙을 것이라는 구상이다. 더 나아가 준공 후 30년 이상 지난 아파트는 안전진단을 생략하고 바로 재건축 절차에 착수하는 방안도 논의되고 있다.

재개발은 노후도 기준을 적용하거나 주민 동의율을 낮춰주는 등 요건을 완화하는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다. 자금 조달이 어려워 속도를 내지 못하고 있는 재개발구역은 정책금융기관이 신용 보증을 제공해 비용을 낮추는 방법도 거론된다.

국토부 관계자는 “올초 안전진단 기준을 완화한 만큼 다음달 내놓을 방안은 안전진단 기준을 재조정하는 수준은 아니다”며 “근본적으로 문턱을 크게 낮추는 대책을 강구하고 있다”고 말했다.

 ○안전진단 기준 완화에 속도 내는 재건축

정비업계에서는 노후화가 일정 수준 이상 진행된 아파트 단지에 안전진단을 생략하면 기존보다 쉽게 재건축 사업을 시작할 수 있을 것으로 보고 있다. 앞서 국토부는 지난 1월부터 대폭 완화된 아파트 재건축 안전진단 기준을 적용하고 있다. 구조안전성 비중을 기존 50%에서 30%로 낮추고, 설비 노후도 비중은 25%에서 30%로 높이고, 주거환경은 15%에서 30%로 상향 조정된 기준이다. 재건축 판정 기준을 30점 이하에서 45점 이하로 완화했다. 이 기준이 적용된 이후 서울 목동의 12개 단지가 안전진단을 통과하는 등 재건축 추진 단지들이 사업에 속도를 내고 있다. 문재인 정부 5년간 전체 65건에 그쳤던 안전진단 통과 단지는 윤석열 정부 들어 160여 건으로 급증했다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “아파트 연식은 누구도 이의를 제기할 수 없는 명백한 노후도 지표인 만큼 이를 기준으로 재건축을 추진하는 게 합리적”이라며 “재건축은 아파트를 부수고 다시 짓기 때문에 기존 건물에 대한 안전진단 절차가 무의미하다”고 말했다.

재개발·재건축 사업 활성화를 위해 사업성을 개선하는 조치가 병행돼야 한다는 목소리도 나온다. 업계 관계자는 “정비사업 규제가 완화된 가운데 조합원이 추가 분담금을 얼마나 낼 수 있느냐가 사업 추진의 기준이 됐다”며 “늘어난 공사비와 인건비를 분양가에 반영할 수 있도록 지방자치단체의 분양가 규제가 완화될 필요가 있다”고 설명했다.

김소현/서기열 기자 alpha@hankyung.com

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