[뉴스in뉴스] 부동산 PF ‘흔들흔들’…옥석 가리기 ‘속도 싸움’

[앵커]

허허벌판에 놓고 초고층 빌딩을 상상합니다.

흔히 부동산 개발 사업을 무에서 유를 창출하는 것이라고 하는데요.

이 부동산 개발 사업성을 보고 금융사가 돈을 빌려주는 프로젝트 파이낸싱.

PF 대출의 부실이 심상치 않습니다.

얼마나 심각한지, 그래서 우리 경제에 어떤 영향이 있을지 임승창 해설 위원과 짚어보겠습니다.

자 위원님, 어서 오십시오.

요즘 한국 경기 왜 그래요? 라고 물었을 때 한 30초 이상 설명을 들으면 이 부동산 PF가 없는 설명을 들어본 적이 없어요.

건설업계 진짜 무슨 위기가 온 건가요?

[기자]

이번 주에 특히 태영건설 관련한 얘기가 굉장히 많이 나왔었거든요.

기업이 보통 대출을 갚을 때가 됐는데 대출을 갚을 상황이 안 되면 대출 자체를 연장해 주거나 아니면 갚는 걸 좀 미뤄주는 상환유예를 해주죠.

태영건설에 대출을 해준 금융기관들이 모여 만든 단체인 대주단이 대출 400억 원에 대해서 상환유예를 결정한 것으로 전해졌고요.

태영건설도 실제로 그렇게 공시를 했습니다.

[앵커]

태영건설이면 자기 자본 한 8,000억 원 넘는 1군 건설회사인데, 400억 원을 못 갚는다.

뭔가 좀 유동성이 위기가 온 건가요?

[기자]

대주단이 상환유예 결정을 한 다음 날 한 증권사에서 관련 보고서를 냈습니다.

제목이 '태영건설 현황 점검' 인데 이 내용을 좀 살펴보니까 자금 사정이 좀 이해가 되더라고요.

복잡한 숫자 다 빼고 간단하게 설명을 드리면 올해 3분기 누적 기준 태영건설의 이자보상배율이 0.8이거든요.

이게 무슨 뜻이냐 하면 영업이익이 1이 나면 이 가운데 0.8을 이자로 내고 있다 이런 얘기입니다.

[앵커]

그러니까 번 돈의 대부분을 이자 갚는데 쓰고 있다?

[기자]

그렇죠. 이렇게 된 이유는 부채비율이 높기 때문인데 태영건설의 부채 비율은 480% 가까이 돼서 시공 능력 평가 35위 안에 있는 대형, 중견 건설사 가운데 가장 높거든요.

특히 태영건설의 순수 부동산 개발 PF 보증 잔액이 3조 원이 넘습니다.

사업이 계획대로 추진이 잘 되면 괜찮은데 이 가운데 착공조차 되지 않은 그 현장, 사업장에 대한 보증이 7,000억 원이 넘거든요.

그러니까 만약 사업 추진이 잘 안돼서 사업이 정리가 되면 태영건설이 갚아야 될 돈이 7,000억 원이 넘는다 이런 얘기입니다.

그래서 부동산PF 때문에 태영건설이 위험한 것 아니냐 이런 얘기가 계속 나오는 거죠.

[앵커]

네 뭐 태영건설은 그 한 예일 것 같고요.

PF위기라는 거는 10년 전에도 PF. 이전에도 PF. 계속 나오는데 이게 우리나라만의 좀 구조적인 문제인지.

일단 부동산PF라는 게 정확히 뭔가요?

[기자]

일단 아파트든 상가든 요즘 특히 많이 짓는 지식산업센터든 큰 공사 현장에는 돈이 많이 들어가잖아요.

그래서 대부분 사업장에서 금융권에서 돈을 빌릴 수밖에 없습니다.

최대한 간단히 설명을 드리면 건물을 짓는 과정은 크게 3단계로 나눌 수가 있어요.

토지 매입, 인허가가 이루어지는 착공 전 단계, 공사 단계, 그리고 준공 후 단계인데 착공 전 단계에서는 보통 제2금융권에서 브릿지론이라는 걸 씁니다.

[앵커]

2금융권이면 이자가 굉장히 높을 텐데요.

[기자]

그럴 수밖에 없죠.

이 과정이 무사히 끝나고 공사가 시작되면 사업이 가시화되니까 그때는 은행이나 대형 증권사에서 낮은 금리로 돈을 빌릴 수 있거든요.

이걸 본PF라고 하는데 이 돈으로 이자율이 높은 브릿지론을 먼저 갚고 초기 공사 비용을 대는 거죠.

[앵커]

그럼 보통 얘기하는 부동산PF는 브릿지론 그리고 본PF 둘 다 합쳐서 하는 말인가요?

[기자]

맞습니다. 둘 다 포함돼 있는 게 보통 얘기하는 부동산PF 라고 보시면 됩니다.

다시 설명을 드리면 공사가 시작되면 분양을 할 수밖에 없겠죠.

그러면 이 분양 대금을 받아서 남은 공사비를 대고 말씀드린 본PF의 일부를 또 갚습니다.

그리고 마지막으로 공사가 끝나서 준공이 되면 분양 잔금을 받겠죠.

그리고 이걸 받아서 남아 있는 PF를 갚고 시공사가 이익을 가져가는 이런 구조인데 요즘처럼 부동산 시장이 좋지 않으면 현장 상황이 좀 어떨 것 같으세요?

[앵커]

보통은 이제 건설사들이 그 대출금액 갚으려고 선분양 하잖아요?

지금 같은 부동산 냉각기에 글쎄요.

누가 분양을 받으려고 할까요?

[기자]

상황이 아무래도 좋지 않겠죠?

말씀하신 대로 특히 요즘 지방을 중심으로 그런 현상이 좀 나타나고 있거든요.

시행사들이 우선 갚아야 될 돈이 금리가 높은 제2금융권에서 빌린 브릿지론일 수밖에 없겠죠?

고금리가 계속 되다 보니까 요즘 제2금융권 브릿지론 내부 기준 이자율이 보통 15%라고 하더라고요.

여기에 가산금리가 붙으면 금세 19에서 20%까지 올라갈 수 있는 겁니다.

[앵커]

보통 건설사들이 보증 서지 않나요? 이 브릿지론은?

[기자]

그렇죠. 건설사 규모나 현장 사업성에 따라서 상황이 좀 다르긴 한데 보통 건설사들이 이 브릿지론에 보증을 설 수밖에 없습니다.

금액이 크기 때문에. 그러니까 공사에 못 들어가거나 아니면 분양이 잘 안 되면 시행사, 건설사, 돈을 빌려준 금융기관 이렇게 줄줄이 위험이 옮겨갈 수밖에 없는 그런 구조인 겁니다.

특히 최근 제2금융권 연체율이 높아지는 것도 바로 이 부동산PF 가운데 브릿지론이 주요 원인이다 이렇게 보시면 됩니다.

[앵커]

가장 걱정되는 게 이 부동산PF 위기가 이제 금융권으로 전이가 되면 결국 이제 돈이 막혀 버리고 그럼 이제 서민들한테 갈 돈이 못 가는 그런 상황인 거잖아요?

[기자]

그렇습니다. 일단 부실채권이 생기게 되면 그에 맞는 대손 충당금을 금융기관들이 쌓아야 되거든요.

그만큼 돈이 묶인다고 보시면 됩니다.

그런 원리 때문인데 3분기 말 기준으로 보면 부동산PF 잔액이 134조 원 정도 되거든요.

상당히 큰 규모입니다.

같은 시기 기준 금융권의 부동산PF대출 연체율을 보니까 2.4% 정도로 지난해 말과 비교하면 보시는 것처럼 배 정도 높아졌더라고요.

특히 이 저축은행, 증권사, 여신전문 회사 이런 제2금융권의 연체율이 또 높아지고 있기 때문에 정부도 부동산 PF 관리를 계속 강조할 수밖에 없는 그런 상황입니다.

[앵커]

하지만 이제 정부가 그동안 PF가 우후죽순으로 생겨나도 그것을 사실상 용인했던 게 이게 시장의 공급 역할을 하니까 집값을 잡아 준다는 그런 기대감이 있었던 거잖아요.

그런데 건설사들의 또 대출 상황을 보면은 이것도 여전히 위험한 거고.

양날의 검인 것 같아요 정부입장에서는?

[기자]

그래서 정부도 고심이 깊을 수밖에 없는데 결국에는 공급을 촉진 시켜주는 그런 현장에 대해서는 자금 집행이 계속 되도록 좀 얘기를 해주고요 아니면 사업성이 낮은 곳은 좀 차별화해서 구분해서 지원을 할 수밖에 없는 그런 상황이 된 것 같습니다.

[앵커]

그래서 당국에서 요즘 나오는 얘기가 '옥석 가리기'.

이게 사실 말이 쉽지 옥석을 가리는 그 시점을 언제로 잡을 것이냐. 당장 총선 앞두고 정부로서는 굉장히 고민스러울 것 같은데.

[기자]

그렇습니다. 사실 부실한 사업장에 대출을 연장해 준다든가 아니면 추가 자금을 계속 공급해 준다거나 이러면 오히려 위험성을 더 키우는 이른바 '스노우 볼' 효과가 나올 수 있거든요.

그리고 시행사나 건설사들이 '아 일단 버티면 되는구나,' 이런 또 도덕적 해이를 불러 일으킬 수도 있어요.

[앵커]

잘못된 시그널을 줄 수 있다?

[기자]

네, 맞습니다. 안 그래도 총선 앞두고 일부에서 지금 부실 부동산PF 정리 늦추고 있는 것 아니냐 이런 얘기까지 나오고 있긴 한데 금융권 내부의 얘기를 들어보면 부동산PF는 발등에 떨어진 불이다.

부실 사업장 정리의 속도가 굉장히 중요하다 이런 얘기도 있거든요.

그래서 결국 불필요한 오해도 없애고 공급도 원활하게 유지하고, 그리고 부실 사업장을 정리하라려면 말씀하신 대로 옥석 가리기, 때 놓치지 않고 해야 되는 그런 중요한 시점이 됐습니다.

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임승창 기자 (sclim@kbs.co.kr)